수원지방법원 2025타경1023. 경기도 시흥시 월곶동 994, 월곶4차풍림아이원아파트 402동 13층 1305호입니다. 등기상 현재 소유자는 정정윤이며, 2021년 2월 8일 주식회사한국씨티은행의 근저당권이 설정된 뒤 같은 해 10월 13일 주식회사상상인저축은행의 근저당권이 추가로 설정됐습니다.

이 사건의 핵심은 두 가지를 구분하는 것입니다. 첫째, 매각으로 소멸하는 근저당권과 매수인이 인수하는 권리는 다릅니다. 둘째, 매각대금으로 채권을 전액 회수하지 못하는 것과 낙찰자가 그 부족분을 부담하는 것도 다릅니다. 이번 사건은 예상배당상 후순위 채권의 미배당이 크지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

상단 핵심지표

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 근저당 모두 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2021년 2월 8일 접수된 한국씨티은행 근저당권입니다. 채권최고액은 292,800,000원이며, 말소기준권리로 판단됩니다.

이후 2021년 10월 13일 설정된 상상인저축은행 근저당권은 채권최고액 229,200,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 12월 16일 한국씨티은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 역시 매각으로 소멸합니다.

등기상 과거 농업협동조합중앙회와 국민은행의 근저당권도 확인되지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 검토할 근저당권은 한국씨티은행과 상상인저축은행의 두 건입니다.

② 임차인 및 점유 분석

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.

• 점유자 확인. 현재 누가 거주하거나 사용하고 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 전입세대 확인. 전입세대 열람과 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
• 임대차 확인. 보증금, 전입일, 확정일자 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조한 감정이므로 내부 현황을 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)

신건 매각가 3억 7,100만원을 기준으로 집행비용 5,994,000원을 먼저 차감하면 배당 재원은 365,006,000원입니다. 한국씨티은행 근저당에 292,800,000원이 배당되고, 남은 72,206,000원이 상상인저축은행에 배당됩니다.

상상인저축은행의 채권최고액 229,200,000원 중 156,994,000원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 교부되는 잔여금도 없습니다.

회차별 시뮬레이션에서도 공통적으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄고, 미배당액은 커지는 구조입니다.

④ 시세 및 가격 판단 — 실거래 확인이 우선

현재 감정가와 최저매각가는 모두 371,000,000원이며 유찰 없는 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 가격을 비교할 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

특히 이번 물건은 예상배당상 후순위 채권의 미배당이 상당하지만, 미배당액이 크다는 사실 자체가 부동산의 시장가치를 낮추거나 매수인에게 추가 부담을 발생시키는 것은 아닙니다. 권리 위험과 가격 위험을 분리해서 판단해야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 월곶동 소재 월포초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 공공기관 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로 출입하는 구조입니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 경사지붕 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 창호는 새시창 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 형상. 대체로 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 형성되어 있으며 이를 통해 주요 간선도로에 출입합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 및 외국인 등의 주택거래에 한하는 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부현황은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조한 것이므로 직접 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.02.08. 한국씨티은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
• 후순위 근저당 확인. 2021.10.13. 상상인저축은행 근저당권의 채권최고액은 229,200,000원입니다. 미배당 예상액 156,994,000원은 매수인 인수금과 구별해야 합니다.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 여부를 반드시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가가 외부관찰과 건축물대장 현황도면을 참조했으므로 내부 구조와 관리상태를 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 371,000,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 동일 단지 최근 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 매각물건명세서와 등기부에서 별도의 인수 권리가 없는지 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 확인하세요.

맺으며 — “미배당이 크다고 인수금이 생기는 것은 아니다”

수원지방법원 2025타경1023은 권리관계에서 한국씨티은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 신건 매각가 3억 7,100만원을 기준으로 하면 상상인저축은행에 72,206,000원만 배당되고, 채권최고액 기준 156,994,000원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 채권자의 회수 부족이지 낙찰자가 부담하는 채무가 아닙니다.

따라서 이 사건의 권리상 핵심은 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 하지만 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력은 아직 판단할 수 없습니다. 내부 상태와 실제 점유관계를 확인하고, 동일 단지 거래가격을 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유 확인은 아직 남아 있습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 감정가에 응찰하기보다는 시장가격과 현장 상태를 확인하는 것이 합리적입니다.