수원지방법원 2025타경1031. 경기도 안산시 상록구 부곡동 679-3, 수인파크빌 내 2층 202호 다세대주택입니다. 전용면적은 75.84㎡이며, 2003.11.12 준공된 4층 공동주택 중 2층에 위치합니다. 전체 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 소유자 김유겸 씨는 2023.03.22 매매를 원인으로 거래가액 125,000,000원에 취득했고, 2023.04.24 농협은행주식회사에 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 경매 신청채권자는 농협은행주식회사이며 청구금액은 103,279,325원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023.04.24 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류 3건, 카드사 가압류 2건과 임의경매개시결정이 확인되지만, 등기상 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 안심하기 어렵습니다. 현황조사서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 명단은 없지만, 실제 점유자와 보증금·전입·확정일자 확인 없이는 대항력 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 여기에 세금 압류 3건의 당해세 여부도 배당 계산의 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 679-3 2층 202호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 성호로16안길 1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.84㎡ · 2층 202호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 콘크리트 평슬라브지붕 4층 공동주택 · 2003.11.12 준공 · 전체 7세대 |
| 소유자 | 김유겸 (2023.03.22 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 103,279,325원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 · 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 대지 현황 | 276.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,710,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸 구조
권리분석의 기준은 2023.04.24 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전등기가 이루어졌으며, 해당 근저당권의 채권최고액은 110,000,000원입니다. 경매 신청채권액 103,279,325원과 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 혼동하면 안 됩니다.
말소기준권리 이후 등기된 권리는 다음과 같습니다.
- 2025.02.24 국세 압류. 화성세무서장 처분의 압류입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 등기이지만 세금의 법정기일과 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 2025.03.05 롯데카드 가압류. 청구금액 15,374,809원으로, 말소기준권리 후순위입니다.
- 2025.08.22 신한카드 가압류. 청구금액 5,014,312원으로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 2025.12.17 임의경매개시결정. 신청채권자 농협은행주식회사에 의한 경매개시결정입니다.
- 2026.08.07 국세 압류. 동안산세무서장 처분의 압류입니다.
- 2026.08.27 지방세 압류. 안산시 상록구청장 처분의 압류입니다.
종전 을구 1번 안산농업협동조합 근저당권(채권최고액 26,000,000원)과 을구 2번 우리은행 근저당권(채권최고액 26,000,000원)은 각각 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 매각으로 소멸하는 권리와 과거에 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 과거 거래 수준을 웃돈다
비교 대상은 수인파크빌의 전용 75.84㎡ 거래 표본입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 가격 집계 평균은 132,500,000원입니다. 다만 개별 거래일은 2022.04와 2023.03으로, 2026년 매각기일을 기준으로 상당히 오래된 거래입니다. 따라서 이 평균을 현재 시세로 확정해서는 안 되며, 가격 비교의 참고선으로만 활용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 75.84㎡ | 2층 | 125,000,000원 |
| 2022.04 | 73.78㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
신건 최저가 145,000,000원은 거래 집계 평균 132,500,000원의 109.4%입니다. 제공된 최신 거래인 2023.03의 125,000,000원과 비교하면 116.0% 수준입니다. 거래 최고가 140,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다.
즉, 제공된 거래 자료만 기준으로 보면 최저가가 과거 거래가격보다 높습니다. 그렇다고 현재 시세가 반드시 그 가격에 머물러 있다는 뜻은 아닙니다. 최신 거래 자체가 2023.03이므로 현재의 가격 상승·하락 추세를 단정할 수 없습니다. 신건 최저가가 싸다는 근거는 없으며, 최신 현지 거래 확인 없이 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,374,809원 | 15,374,809원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,014,312원 | 5,014,312원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,780,879원 |
| 합계 | - | 145,000,000원 |
신건 145,000,000원 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0%인 2,830,000원으로 계산했습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 청구액 103,279,325원과 구별해야 합니다. 국세·지방세의 실제 우선순위와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 시나리오
현재 신건을 기준으로 유찰에 따른 가격 변화를 계산하면 다음과 같습니다. 가격이 내려가면 매수인 인수액이 자동으로 늘어나는 구조는 아니지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 아래 인수액은 임차인 인수권리와 별도 우선권이 없다는 계산 전제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 신청채권자 배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 145,000,000원 | 130,389,121원 | 0원 | 110,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 16,813,121원 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 39,659,521원 | 90,729,600원 | 0원 |
1회 유찰 가격은 116,000,000원, 2회 유찰 가격은 92,800,000원입니다. 유찰이 진행되면 농협은행을 비롯한 채권자의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 채권자 미배당은 매수인이 자동으로 부담하는 인수금액과 다른 개념입니다. 다만 임차인이나 조세 관련 우선권이 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·학교·근린생활시설 등이 있습니다. 평가서상 주위 환경은 보통으로 판단되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬라브지붕 4층 공동주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시 창호입니다. 난방·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 276.1㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 동측과 남측으로 도로에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 성장관리권역 등도 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현행 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한될 수 있으며, 실제 거래가 2건에 그치고 최신 확인 거래가 2023.03이므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유자 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하고 전입세대, 확정일자, 임대차계약서, 보증금 및 점유개시 시점을 대조해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 매수인 인수액을 바꿀 수 있습니다.
- 세금 압류 3건 확인. 화성세무서장·동안산세무서장·안산시 상록구청장 관련 세금의 법정기일, 체납 내역, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당표상 소유자 잔여금 11,780,879원은 세금 우선배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2023.04.24 농협은행 근저당권을 기준으로 등기부의 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 145,000,000원은 과거 거래 집계 평균 132,500,000원보다 높습니다. 2023.03 이후 거래가 확인되지 않으므로 최신 인근 다세대 거래와 현재 매물 가격을 확보한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 전체 7세대라는 특성상 매도 시 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 건물 관리 상태와 공용부분 상태, 실제 거래 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약허가구역의 현재 지정 여부와 실제 거래 시 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 관리비 체납, 공용부분 유지관리 상태, 내부 수리 필요 여부를 확인하고 예상 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 최종 대조하세요. 본 배당 계산은 추정치이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 입찰”은 다르다
수원지방법원 2025타경1031은 2023.04.24 농협은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 명확한 권리 구조입니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 신건 145,000,000원 기준 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 권리관계만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 첫째, 임대관계가 미상이라 실제 대항력 임차인 여부가 확정되지 않았습니다. 둘째, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 셋째, 최저가 1.45억은 과거 거래 평균 1.325억의 109.4%이며, 최신 거래도 2023.03이라 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.
여기에 7세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 문제도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 소멸 구조는 양호하지만, 임대차와 세금 확인이 끝나기 전에는 인수 0원을 확정할 수 없고, 신건 가격에서도 메리트가 확인되지 않습니다.
최종 판단: 권리관계는 조건부 양호, 가격과 환금성은 보수적 접근. 임대차·세금 원본 확인과 최신 실거래 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
