수원지방법원 2025타경1050. 이번 경매물건은 경기도 시흥시 정왕동 1868에 위치한 주공아파트 204동 403호입니다. 전용면적은 59.67㎡이고, 1997.10.21 사용승인을 받은 철근콘크리트조 10층 건물의 4층에 있습니다. 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 화장실 1개, 발코니 2개로 구성된 아파트입니다.
소유자 안병호는 2012.06.05 소유권을 이전받았으며, 당시 등기된 거래가액은 138,000,000원입니다. 이후 국민은행과 저축은행의 근저당권 설정 및 말소 이력이 이어졌고, 2025.12.24 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2019.11.11 설정된 국민은행 근저당권입니다.
배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 승계할 금액이 발생하지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 권리 원본과 현장 점유를 확인하는 절차가 필요합니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저가 223,000,000원은 최근 실거래 평균인 204,416,666원을 웃돌고, 2026년 10월 최신 거래금액인 221,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰받는다면 최근 거래가격보다 높은 수준으로 매수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1868 주공아파트 204동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 정왕대로117번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.67㎡ · 10층 중 4층 |
| 내부 이용상태 | 방 3 · 주방 및 식당 · 거실 · 화장실 1 · 발코니 2 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 · 사용승인 1997.10.21 |
| 소유자 | 안병호 (2012.06.05 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 | 223,000,000원 |
| 최저매각가 | 223,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구금액 | 49,036,332원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.11 국민은행 근저당권 · 채권최고액 52,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준
등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2019.11.11 접수된 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 52,800,000원이며, 채무자는 소유자 안병호입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.
임차인·점유관계 — 대항력 확인이 필요하다
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 임차보증금 배당이나 매수인 인수금액도 반영되지 않았습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지는 확정되지 않았습니다.
| 확인 항목 | 현재 상태 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 보증금 인수액 미계상 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현황조사·현장 확인 필요 |
| 대항력 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정일자 확인되지 않음 | 미확인 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
핵심은 실제 점유관계입니다. 임차인 신고가 없더라도 점유자와 전입일, 임대차계약 및 확정일자에 따라 권리관계가 달라질 수 있습니다. 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수 없지만, 존재하지 않는다고 확정할 수도 없습니다. 매각물건명세서와 전입세대 확인, 현장조사를 통해 최종 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 109.1%
동일 단지 주공2의 전용 59.67㎡ 및 59.88㎡ 거래를 비교했습니다. 총 680세대 규모이며, 비교 대상은 2026년 2월부터 10월까지 확인된 최근 12건의 실거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.67㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2026.09 | 59.67㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2026.09 | 59.67㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.67㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.67㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 204,416,666원 |
최근 거래가격의 범위는 179,000,000원~221,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 204,416,666원입니다. 현재 최저매각가 223,000,000원은 최근 평균의 109.1%로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
특히 가장 최근인 2026년 10월에는 9층이 221,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상은 4층인데도 최저가가 이 최신 거래금액보다 높습니다. 또한 2026년 9월에는 대상 물건과 동일한 4층, 전용 59.67㎡가 213,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 층과 면적이 같은 거래 사례를 놓고 보더라도 신건 가격이 유리하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 국민은행 근저당권에 배당한 뒤, 남는 금액은 소유자에게 교부되는 구조로 계산됐습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 166,278,000원 |
집행비용 3,922,000원과 국민은행 근저당권 52,800,000원을 배당하고, 소유자에게 166,278,000원이 남는 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 49,036,332원이나 배당 계산은 채권최고액 52,800,000원을 기준으로 작성됐습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 동일
신건에서는 가격 경쟁력이 부족합니다. 유찰 시나리오에서는 매각가격이 낮아지지만, 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 점유관계에 대한 추가 확인 결과에 따라 재검토해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 223,000,000원 | 52,800,000원 | 166,278,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 178,400,000원 | 52,800,000원 | 122,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 142,720,000원 | 52,800,000원 | 87,121,920원 | 0원 |
위 유찰가격과 배당액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 최저매각가 및 매각 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 소유자 잔여금은 각 회차의 집행비용 추정치가 반영된 결과입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시흥중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 접근 등을 고려한 대중교통환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 50m, 북서측 약 30m, 북동·남동측 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 건물. 1997.10.21 사용승인을 받은 철근콘크리트조 10층 아파트입니다. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 방재방화설비, 승강기와 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 성장관리권역과 상대보호구역 등 토지이용계획상 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 680세대 규모이며 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 179,000,000원에서 221,000,000원까지 차이가 있어 개별 층과 내부 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 대비 가격. 최저가 223,000,000원은 최근 12개월 평균 204,416,666원의 109.1%입니다. 신건에 응찰한다면 최근 시세보다 높은 가격이라는 점을 먼저 감안해야 합니다.
- 동일 층 거래 비교. 2026년 9월 동일 전용면적 59.67㎡의 4층 거래가 213,000,000원입니다. 대상 물건의 실제 상태·수리 여부·향 등을 비교해 가격 차이를 검토하세요.
- 말소기준권리 확인. 을구 7번 국민은행 근저당권이 말소기준으로 분석됩니다. 기존 근저당권의 말소 및 이전 이력을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 임차인과 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 내역 및 현장 방문으로 점유자와 대항력 여부를 반드시 확인하세요.
- 과거 경매 취하 이력. 2024년 에스비아이저축은행이 신청한 경매는 취하됐습니다. 현재 국민은행 경매와 구분해 관련 등기 및 권리 변동을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 178,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 142,720,000원입니다. 가격별 자금계획과 입찰 상한을 미리 정하되 실제 회차 조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 입찰보증금. 실제 입찰에 필요한 보증금과 제출서류, 입찰 조건은 해당 매각기일의 법원 공고를 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 실제 점유자에 대한 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 검토 가능, 가격은 보류”
이번 시흥 정왕동 주공아파트 204동 403호는 2019년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 현재 확인된 임차인 신고가 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 따라서 제공된 권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다.
다만 임대관계가 미상이고, 저축은행 근저당권의 이전 기록도 존재하므로 점유관계와 최신 등기 원본을 확인해야 합니다. 이를 생략하고 권리상 완전히 안전하다고 단정하기는 어렵습니다.
가격에서는 결론이 더 분명합니다. 최근 12개월 실거래 평균이 204,416,666원인데 신건 최저가가 223,000,000원으로, 최근 시세 대비 109.1%입니다. 최신 거래인 221,000,000원보다도 높아 현재 가격에서 특별한 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
유찰 시나리오상 1회 유찰 가격은 178,400,000원이며, 이 구간에서는 최근 실거래 평균보다 낮은 매수가 가능해집니다. 그렇지만 실제 유찰 여부와 낙찰가격은 불확실하므로 권리와 점유관계 확인을 먼저 마친 뒤 가격별 입찰 전략을 세우는 것이 합리적입니다.
최종 판단: 인수금액은 현재 0원으로 분석되지만 점유 확인이 필요하며, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 권리 검토는 진행하되 가격 메리트는 유찰 이후 재평가하는 것이 적절합니다.
