수원지방법원 2025타경1056. 경기도 시흥시 배곧동의 시흥배곧중흥에스-클래스 106동 702호 아파트입니다. 감정가는 4억 9,400만원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 4억 9,400만원입니다. 2019년 5월 9일 신한은행 근저당권이 설정되어 있으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 지에스피의 가압류와 강제경매, 케이비국민카드·신한카드의 가압류 등이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석에서 눈여겨볼 부분은 점유자입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 유혜민과 이병우가 각각 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2025년 10월 23일로 기준 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 명도 가능성은 따로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2019년 5월 9일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2021년 지에스피의 10억원 가압류가 설정됐고, 2026년에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 케이비국민카드와 신한카드의 가압류도 기준권리보다 후순위입니다.

등기부에는 2026년 9월 17일 신한은행의 별도 임의경매개시결정(2026타경435)도 기재되어 있습니다. 이는 현재 분석 대상인 2025타경1056의 강제경매개시결정과 구분해서 확인할 사항입니다. 각 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 보증금과 명도는 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에는 유혜민과 이병우가 동일한 106동 702호의 점유자로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 2025년 10월 23일로, 말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일(2019년 5월 9일) 이후입니다.

대항력이 없다는 사실과 명도 부담이 없다는 사실은 다릅니다. 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약이 존재하는지, 점유자들이 자발적으로 인도할 수 있는지 등을 확인해야 합니다. 특히 두 명이 동일 호실에 전입한 사유와 실제 거주 형태를 현장조사로 확인하는 것이 좋습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭은 크지 않다

시흥배곧중흥에스-클래스의 비교면적 84.87㎡ 기준 최근 12건의 거래를 살펴보겠습니다. 최근 거래는 2026년 6월부터 10월까지 확인되며, 최근 12개월 평균 거래가는 506,916,666원입니다.

최근 거래가격은 470,000,000원~600,000,000원으로 분포합니다. 최근 12개월 평균은 506,916,666원이고, 최저매각가 494,000,000원은 평균의 97.5%입니다. 평균보다 약 12,916,666원 낮은 수준입니다.

다만 최신 거래인 2026년 10월 500,000,000원과 비교하면 최저매각가는 6,000,000원, 약 1.2% 낮은 수준입니다. 평균 대비 할인도 약 2.5%에 그칩니다. 따라서 시세 대비 약간 낮은 가격이라는 평가는 가능하지만, 큰 폭의 저가 매수 기회로 해석하기는 어렵습니다.

회차별 매각가 시나리오

회차별 가격은 제공된 유찰 시나리오에 따른 계산값이며 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 494,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 먼저 제외한 뒤 기준 근저당권자인 신한은행에 273,600,000원이 배당되고, 지에스피에 213,060,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.

채권자들의 미배당액이 크다는 사실이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 배곧누리초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 일반버스 및 직행버스가 정차하는 노선버스정류장이 다수 소재합니다.
• 단지 규모. 시흥배곧중흥에스-클래스는 1,208세대 규모이며, 사용승인일은 2019년 2월 22일입니다. 비교적 최근에 준공된 대규모 아파트단지입니다.
• 건물 설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 20층 건물입니다. 지역난방 열병합방식, 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 중로1류(폭 20~25m)에 접하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으나, 기재된 제한은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 관리상태와 수리 필요 여부는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 1,208세대 규모의 대단지이고 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격은 4억 7,000만원부터 6억원까지 차이가 있으므로 층수와 개별 호수의 상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 유혜민·이병우의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 차임, 전입 경위 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 협의. 대항력이 없더라도 점유자가 존재하면 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 일정과 예상 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 신한은행 근저당권. 2019년 5월 9일 설정된 채권최고액 273,600,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 실제 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조하세요.
• 별도 경매개시등기 확인. 지에스피의 2025타경1056 강제경매개시결정과 신한은행의 2026타경435 임의경매개시결정이 등기부에 함께 나타나므로 각 사건의 진행 상황을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 506,916,666원과 최신 거래 500,000,000원을 함께 비교하세요. 감정가보다 낮다는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에 미납 관리비를 문의하고, 공용부분과 전유부분의 구분 및 실제 인수 가능 금액을 확인하세요.
• 현장 확인. 7층 702호의 내부 상태, 누수·결로·수리 필요성, 일조 및 조망, 주차 여건 등을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도 점유와 가격은 남는다”

시흥배곧중흥에스-클래스 106동 702호는 신한은행 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 물건입니다. 후순위 가압류와 경매개시등기는 매각으로 소멸하고, 확인된 점유자 두 명도 기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력은 없습니다. 예상 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 임차인 두 명의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 권리상 인수금액이 없다는 판단만으로 명도까지 간단하다고 볼 수는 없습니다. 실제 점유와 계약관계를 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 506,916,666원이고 최저매각가는 494,000,000원으로 평균 대비 97.5%입니다. 최신 거래 500,000,000원과도 차이가 크지 않습니다. 신건에서의 가격 할인 폭은 제한적이며, 명도비용과 취득 부대비용을 고려하면 가격 안전마진을 충분히 확보했다고 단정하기 어렵습니다.

종합하면 권리 인수 위험은 낮지만, 점유관계 확인과 가격 검토가 선행되어야 하는 물건입니다. 무리하게 신건 가격에 응찰하기보다는 실제 임대차관계, 내부 상태, 명도비용을 확인하고 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 전략이 합리적입니다.