부산지방법원 2025타경1369. 부산 강서구 대저1동 물건으로, 용도 표기는 대지 + 토지이며 감정 현황상 건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 최종문이고, 말소기준권리는 2020.06.29. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 693,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 2건과 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 중요한 부분은 물건의 형태와 경계입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이고, 목록1은 지분매각이며 목록2·3과 함께 매각되므로 공유자의 우선매수청구권을 행사할 수 없다고 기재돼 있습니다. 동시에 목록1은 불특정 다수인이 사용하는 도로로 보이고, 정확한 경계를 육안으로 구분할 수 없어 측량·감정이 필요하다는 주의사항이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1369 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 362-19 |
| 등기 건물 | 부산광역시 강서구 대저1동 362-21 1동 · 부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 34-1 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 최종문 |
| 감정가 / 최저가 | 1,195,339,040원 / 585,716,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 737,956,092원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 2020.06.29. 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 부산은행 추가 근저당권 55,000,000원·69,300,000원, 2025.04.16. 임의경매개시결정, 2025.04.30. 부산신용보증재단 가압류 75,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
2회 유찰된 현재 최저매각가는 585,716,000원으로 감정가 1,195,339,040원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 410,001,200원, 4회 유찰 시 287,000,840원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 도로로 사용되는 지분, 육안으로 경계 확인이 어려운 토지, 현황 창고라는 조건은 일반적인 주거용 부동산과 환금성·활용성이 다를 수 있어 별도의 현장·측량·가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 585,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,257,160원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 693,000,000원 | 577,458,840원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 69,300,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 892,300,000원 중 577,458,840원이 배당되고, 314,841,160원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액은 737,956,092원이며 현재 회차 배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산혜원학교 북서측 인근이며, 부근은 중소규모 공업시설·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 일반철골구조 기타 판넬지붕 1층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지계획. 제1종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역(강서)·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 소로3류와 접합니다.
- 토지. 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 면적은 491.0㎡, 공시지가는 398,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 목록1·2·3이 일괄매각됩니다.
- 목록1 지분. 목록1은 지분매각입니다. 목록2·3과 일괄매각하므로 공유자의 우선매수청구권은 행사할 수 없습니다.
- 도로 사용. 목록1은 불특정 다수인이 사용하는 도로로 보입니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 정확한 경계는 육안으로 구분하기 어렵다고 명시돼 있으므로 측량·감정 필요성을 검토해야 합니다.
- 창고 현황. 목록3은 현황 창고로 이용 중입니다.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·창고의 실제 이용 가능성과 개별 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당은 314,841,160원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘대상물 확인’이 승부처
이 사건은 임차인 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 구조만 보면 단순합니다. 현재 최저가도 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 585,716,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 목록1은 지분매각이면서 불특정 다수인이 사용하는 도로로 보이고, 경계도 육안으로 구분하기 어려워 측량·감정 필요성이 명시돼 있습니다. 현황 건물 역시 창고로 이용 중입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 실제 매각대상 범위, 도로 지분의 이용성, 경계와 현황 확인이 핵심인 물건입니다.
