부산지방법원 2025타경1369. 부산광역시 강서구 대저1동 362-19 일대와 대저중앙로394번길 34-1 소재 건물이 함께 다뤄지는 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 창고 등이며, 건물은 일반철골구조 기타 판넬지붕의 지상 1층 구조입니다. 말소기준권리는 2020.06.29 설정된 부산은행 근저당권 693,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당권 2건과 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 인수액이 없는 단순한 소멸형입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기 순위보다 현장과 물건 범위에 있습니다. 목록 중 한 부분은 불특정 다수가 사용하는 도로로 보이고, 정확한 경계를 육안으로 구분하기 어렵다는 주의사항이 있습니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 사용 가능한 범위와 창고의 활용성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 362-19 · 부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 34-1(대저1동, 362-21 1동) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 현황 창고 등으로 이용 중 |
| 토지 | 491.0㎡ · 지목 도로 · 토지이용상황 도로 등 · 평지 · 정방형 |
| 건물 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 · 최고높이 약 9.5m · 처마고 약 8m |
| 소유자 | 최종문 단독소유 · 2020.06.29 소유권이전(2020.05.20 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,195,339,040원 / 836,737,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 737,956,092원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 권리 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.06.29 부산은행 근저당권 693,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 부산은행 근저당권 55,000,000원과 69,300,000원, 부산신용보증재단 가압류 75,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
2020.05.15 대저농업협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권은 2020.06.29 이미 말소됐으므로 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 등기상 핵심은 부산은행 근저당권 3건이며, 신청채권자의 청구액은 737,956,092원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 836,737,000원으로 감정가 1,195,339,040원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 836,737,000원입니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실질취득액을 최근 거래가격이나 최신 거래와 비교한 근거 없이, 1회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 창고 이용상태, 도로로 사용되는 토지, 경계 불명확성은 일반적인 가격 비교만으로 반영하기 어려운 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 836,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,767,370원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 693,000,000원 | 693,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 69,300,000원 | 69,300,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 75,000,000원 | 8,669,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 채권총액 892,300,000원 중 825,969,630원이 배당되고, 부산신용보증재단 가압류에서 66,330,370원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산혜원학교 북서측 인근으로, 주변은 중소규모 공업시설·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황 이용. 건물은 창고 등으로 이용 중이며 기본적인 급·배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타 판넬지붕 1층으로, H-Beam 주기둥·샌드위치판넬 벽체·에폭시 및 데코타일 바닥·하이샷시창 구조입니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역(강서)·토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 도로 조건. 소로3류에 접하며, 지목과 이용상황은 도로·도로 등으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 창고 이용 물건이면서 도로 사용 및 경계 확인 문제가 결합되어 있어, 일반 주거용 물건보다 매수층과 활용방안 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 대저1동 362-19와 362-21 건물 및 토지의 매각 범위를 매각목록과 원본 서류에서 대조하세요.
- 경계 측량. 불특정 다수가 사용하는 도로 부분의 정확한 경계와 실제 사용 가능 범위를 측량으로 확인하세요.
- 창고 현황 확인. 철골·판넬 구조, 최고높이 약 9.5m, 처마고 약 8m인 건물의 상태와 현재 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 통행 상태 확인. 도로로 사용되는 부분의 통행 형태와 점유·관리 상태가 낙찰 후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 지구단위계획구역 및 기반시설부담구역의 적용 범위를 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%만으로 저가 판단을 하지 말고, 실사용 범위와 현장 위험을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 성격 확인. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이므로 실제 채권액과 비용을 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 어렵다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인도 없어, 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 836,737,000원은 감정가의 70%이고, 1회 유찰 상태입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 창고로 이용되고 있으며, 일괄매각 대상 중 도로로 사용되는 부분은 불특정 다수의 통행과 경계 불명확성이 함께 지적됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 측량 결과와 실제 활용 가능 범위를 확인하기 전에는 적정 입찰가도 정하기 어렵습니다.
권리는 통과, 가격은 유보, 현장은 필수 확인. 이 물건의 핵심은 몇 퍼센트 유찰됐느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 지배·사용할 수 있는 범위가 어디까지인지에 있습니다.