10,653,000원
울산지방법원 2024타경117336. 울산 남구 신정동 더위미 15층 1502호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 9회 유찰이나 1,065만원대 최저가가 아닙니다. 임차인 김민우는 2021.05.31. 주민등록을 마쳤고 점유개시는 2021.05.28., 확정일자는 2021.04.16.입니다. 말소기준권리인 전철진의 근저당은 2022.12.16. 설정됐으므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가 10,653,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 591,754원을 먼저 제외하고, 임차인 김민우에게 10,061,246원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원 중 남는 199,938,754원은 매수인 인수입니다. 결국 낙찰가가 매우 낮아졌다는 사실이 곧 실질취득가격이 낮아졌다는 뜻이 아닙니다. 10회 유찰 시 인수액은 203,077,129원, 11회 유찰 시에는 205,273,990원으로 오히려 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경117336 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로8번길 20, 15층1502호 (신정동,더위미) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 제15층 제1502호 |
| 임차 범위 | 제15층 제1502호 84.2528㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사케이에이치건설 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 10,653,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 광안신용협동조합 근저당과 박성환 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.12.16. 전철진의 근저당권 채권최고액 400,000,000원입니다. 그 뒤의 남구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 강덕천 근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김민우의 권리는 단순히 2023.06.07. 임차권등기일만 보면 안 됩니다. 주민등록일자 2021.05.31.과 점유개시일자 2021.05.28.이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 배당 부족분을 매수인이 떠안는다
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 제15층 제1502호 84.2528㎡ | 2021.05.31 / 2021.04.16 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자는 2021.04.16., 점유개시는 2021.05.28., 주민등록은 2021.05.31.이고 확정일자도 2021.04.16.입니다. 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실이 매수인 인수 위험을 없애지 않습니다.
③ 회차별 부담 — 유찰이 계속돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 10,653,000원 | 199,938,754원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 이동 |
| 10회 유찰 시 | 7,457,099원 | 203,077,129원 | 낙찰가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 11회 유찰 시 | 5,219,969원 | 205,273,990원 | 보증금 210,000,000원 수준의 부담 구조 지속 |
④ 예상배당표 (매각가 10,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 591,754원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금 | 210,000,000원 | 10,061,246원 |
| 2. 근저당 · 전철진 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강덕천 | 1,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 김민우의 부족분은 199,938,754원으로 매수인이 인수합니다. 전철진·강덕천 및 신청채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산여자고등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·주차타워 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북서측으로 소로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 상대보호구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 10,653,000원을 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 199,938,754원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 원리. 10회 유찰 시 매각가 7,457,099원으로 낮아지지만 인수액은 203,077,129원, 11회 유찰 시에는 205,273,990원으로 증가합니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 임대차계약일 2021.04.16., 점유개시 2021.05.28., 주민등록 2021.05.31., 확정일자 2021.04.16. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 재계산. 실제 매각대금과 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 실질취득 부담 약 210,000,000원 수준이 현재 시장가보다 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·전입·세금·대출 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,065만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 9회 유찰 끝에 최저매각가가 10,653,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 접근하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 임차인 김민우의 보증금은 210,000,000원이고, 전입일 2021.05.31.은 말소기준인 2022.12.16. 근저당보다 빠릅니다. 현재 회차 배당 후에도 199,938,754원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 이 물건의 가격판단 기준은 최저매각가 10,653,000원이 아니라 실질취득 부담 약 210,000,000원 수준입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 이 금액을 현재 시세와 별도로 대조하기 전에는 “싸다”거나 “유찰로 메리트가 커졌다”고 평가할 수 없습니다. 유찰 횟수보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 먼저인 사건입니다.
