부산지방법원 2025타경1505. 부산 강서구 강동동 1724의 토지와 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 감정평가상 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로, 현재 제조업소로 이용 중입니다. 토지는 326.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구도 포함됩니다.
권리의 출발점은 2017.09.26. 설정된 부산은행 근저당권, 채권최고액 450,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 부산은행 근저당권들과 신용보증기금·서울보증보험·서울부품센터·부산신용보증재단의 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 확인된 점유자 2곳도 전입일이 모두 이보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1505 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 1724 · 부산광역시 강서구 상덕로119번길 88-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 · 처마고 약 7M 내외 · 위생설비·전기설비 |
| 토지 | 326.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 곽동엽 |
| 감정가 / 최저가 | 675,504,000원 / 330,997,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 577,322,528원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2011년 설정됐던 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 2건은 2017.09.26. 이미 말소됐습니다. 같은 날 곽동엽 명의 소유권이전 후 부산은행 근저당 450,000,000원이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 이후 추가 부산은행 근저당과 2025년 가압류들은 모두 후순위입니다.
② 점유자·임차관계 — 2곳 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 기본 곽동엽 | 1층 | 2023-06-12 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 |
| 티아이엑스이 주식회사 사공병일 | 해당 없음 | 2023-12-27 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
두 점유자의 전입일은 각각 2023-06-12, 2023-12-27로 말소기준일인 2017-09-26보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 첫 번째 점유자는 보증금이 확인되지 않았고, 두 점유자 모두 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당관계는 원문 서류 대조가 필요합니다. 이 미확인 사항이 매수인 인수로 연결된다는 자료는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,433,958원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 450,000,000원 | 325,563,042원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 44,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 167,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,204,989원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 서울부품센터 | 21,505,469원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 43,055,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 330,997,000원 가정 시 채권자 총 채권액 898,765,986원 중 325,563,042원이 배당되고, 미배당은 573,202,944원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 일괄매각·기계기구 — 일반 토지·건물보다 확인 범위가 넓다
매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으며 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계 및 기구도 매각대상입니다. 목록 제2017-708호, 제2023-154호, 제2024-15호의 기계기구 목록은 동일합니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 강서구 강동동 소재 덕계마을 북동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시외곽지대로서 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
- 토지. 326.0㎡, 지목 대, 공업용, 평지·부정형, 세로각지(가)입니다. 공시지가는 841,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·비행안전제5구역(전술)이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며 기간은 2025.3.3 ~ 2030.3.2입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.09.26. 을구 4번 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 현황조사상 2곳 모두 대항력은 없지만, 실제 사용구역·점유상태·인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 기본 곽동엽의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조하세요.
- 기계·기구 실물 대조. 제2017-708호·제2023-154호·제2024-15호 목록과 현장 실물을 대조해 누락·철거·훼손 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부와 후속 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 적정가를 판단하지 말고 인근 유사 제조업소·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 활용성은 별도 검증
이 사건은 말소기준 이후의 담보권과 가압류가 소멸하고, 현황조사상 점유자도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 대상이 제조업소·토지의 일괄매각이고 제시외 건물과 기계·기구까지 포함되며, 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가 330,997,000원은 감정가 675,504,000원의 49%이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 이 비율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 현장 실물·점유·기계기구·토지이용 규제와 실제 시장가 검증입니다.
