인수 0원은 선명하지만, 공장·기계 일괄매각과 가격 검증이 핵심 — 부산 강동동 1724

부산지방법원 2025타경1505. 부산 강서구 강동동의 토지 326㎡와 일반철골구조 단층 건물로, 감정 당시 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 곽동엽이고, 2017.09.26. 부산은행 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 3건과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석에서 먼저 구분해야 할 것은 2011년과 2017년 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 2건입니다. 이 두 근저당은 등기부상 2017.09.26. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 선순위 인수권리로 보기는 어렵고, 예상배당 계산에 이 두 항목이 포함된 부분은 원본 배당자료와 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2017.09.26. 접수 제42711호 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 소유권이 곽동엽에게 이전됐고, 종전 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당 247,000,000원과 33,800,000원은 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 부산은행 추가 근저당 44,000,000원·55,000,000원·80,000,000원과 각 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 2건 모두 말소기준보다 늦다

현황조사상 점유 신고는 2건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자의 전입·등록일은 모두 말소기준일 2017.09.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 티아이엑스이 주식회사 사공병일의 보증금은 30,000,000원, 차임은 2,500,000원이고, 주식회사 기본 곽동엽의 보증금과 차임은 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 675,504,000원의 70%인 472,853,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 472,853,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 토지와 제조업소 건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구까지 일괄매각되는 복합 자산이므로, 일반 주거용 부동산처럼 단순 평당가나 감정가 할인율만 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 472,853,000원 가정)

현재 회차 계산상 총 채권액은 1,236,732,652원, 채권자 배당액은 465,724,470원, 미배당액은 771,008,182원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1번·2번 근저당의 등기상 말소기재와 배당 반영 여부는 별도 대조가 필요합니다.

⑤ 일괄매각·기계기구 체크

• 일괄매각. 토지와 건물 외에 제시외 건물 및 공장·광업재단저당법 제6조의 기계 및 기구가 함께 매각됩니다.
• 기계기구 목록. 제2017-708호, 제2023-154호, 제2024-15호의 기계기구 목록은 동일하게 기재돼 있습니다. 서로 다른 기계가 세 묶음 존재한다고 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 현장 대조. 목록상 기계기구가 현장에 실제 존재하는지, 이동·훼손 여부와 가동 상태가 어떤지는 감정평가서와 현장을 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 매각 범위에 포함되므로 위치·구조·사용상태와 감정평가 반영액을 확인해야 합니다.
• 점유 인도. 제조업소로 이용 중이고 점유 신고 2건이 있어, 낙찰 후 시설과 기계기구를 포함한 인도 범위를 명확히 정리해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 부산광역시 강서구 강동동 덕계마을 북동측 인근으로, 주위는 중소규모 공장과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽지대로 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지 형태. 지목은 대, 이용상황은 공업용이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로 조건은 세로각지(가)입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.03.03.~2030.03.02.로 기재돼 있습니다.
• 주변 경계. 개발제한구역과 자연녹지지역에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 접함과 포함이 함께 표시돼 있습니다.
• 공시지가. 841,100원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 일반철골 단층 제조업소와 토지·제시외 건물·기계기구를 함께 평가해야 하는 복합 물건으로, 표준화된 주거용 부동산보다 매수층이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 시세로 오인하지 않기. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐지만, 실거래 비교근거가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
• 감정평가 세부항목 분해. 토지·본건 건물·제시외 건물·기계기구별 평가액을 나눠 현재 상태와 잔존가치를 확인해야 합니다.
• 말소 근저당과 배당표 대조. 2017.09.26. 말소된 을구 1번·2번 근저당이 예상배당표에 포함된 이유를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 주식회사 기본 곽동엽의 보증금·차임과 티아이엑스이 주식회사 사공병일의 실제 점유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 기계기구 동일목록 확인. 세 저당목록이 동일하므로 중복 평가 여부, 현장 잔존 여부, 반출 가능성을 대조해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시를 목적 사업과 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산의 실체와 가격은 별도 검증”

이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 점유 신고 2건도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 권리 본체만 보면 인수형 물건은 아닙니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건의 실체입니다. 제조업소 건물과 326㎡ 토지, 제시외 건물, 동일한 목록으로 기재된 기계기구가 일괄매각되고, 비교 가능한 실거래 근거도 없습니다. 여기에 등기상 이미 말소된 근저당 2건이 예상배당표에 포함된 불일치까지 있어 원본 검증이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 감정가의 70%라는 할인율보다 현장에 남아 있는 자산과 실제 활용가치를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.