수원지방법원 2025타경53048. 경기도 시흥시 군자동 803-12에 소재한 다가구주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트조 4층 건물이며, 현재 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 토지 면적은 268.2㎡, 사용승인일은 2022.09.13.입니다. 소유자는 이준영 씨로 단독소유입니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2022.09.28. 을구 1번 달월신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 존재합니다. 두 근저당권의 채권최고액은 각각 5억5,200만원과 2억8,800만원입니다. 이후 발생한 가압류·임차권등기·압류는 말소기준권리보다 후순위입니다.

그러나 이 물건은 단순히 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 5명의 점유 및 배당요구가 확인되고, 별도로 전입신고일과 보증금이 파악되지 않은 현재 점유 표시도 있습니다. 특히 김정민의 임차보증금 2억7,000만원은 임차권등기까지 되어 있으므로, 말소 여부와 별개로 실제 배당 및 점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022.09.28. 근저당이 기준이다

말소기준권리는 을구 1번 달월신용협동조합 근저당권입니다. 접수일은 2022.09.28., 채권최고액은 552,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번으로 채권최고액 288,000,000원의 근저당권도 설정되어 있습니다.

두 근저당권은 2026.01.13. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 근저당권 이전은 기존 권리의 권리자 변경으로 보아야 하며, 이전일에 새로운 말소기준권리가 설정된 것으로 해석하면 안 됩니다.

말소기준권리 이후에는 다음 권리들이 설정되어 있습니다.

• 2025.03.07. 계봉상 가압류. 청구금액 441,666,236원으로 말소기준권리 후순위입니다.
• 2025.04.03. 김정민 주택임차권등기. 임차보증금 270,000,000원으로, 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다.
• 2025.08.12. 임의경매개시결정. 신청채권자는 달월신용협동조합입니다.
• 2026.01.12. 비엔케이캐피탈 가압류. 청구금액 46,133,371원입니다.
• 2026.05.14. 시흥시 압류. 등기상 압류는 확인되지만 압류금액은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 5명, 별도 미상 점유 1건

현황조사·매각물건명세서·등기부에서 확인되는 명의 임차인은 황선종, 노부호, 이지아, 정지원, 김정민 총 5명입니다. 이와 별개로 매각물건명세서에 '현재'로 표시된 점유관계 1건이 있습니다. 이 사람은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 별도의 확인 대상으로 보아야 합니다.

대항력 판단은 말소기준권리인 2022.09.28. 근저당권과 전입·점유 시점을 기준으로 정리했습니다. 우선변제권 및 최우선변제금은 실제 요건과 배당자료를 확인해야 하며, 위 표에서 별도로 확인되지 않은 금액을 임의로 산정하지 않았습니다.

노부호·이지아·정지원은 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 202호에는 노부호와 이지아가 함께 기재되어 있으므로 실제 점유관계, 임대차계약의 존속 여부, 동일 공간에 대한 중복 기재인지도 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 임차보증금 총액을 확정하거나 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세·가격 분석 — 실거래 비교자료가 없어 판단 보류

현재 확인되는 자료에는 동일 건물·인근 다가구주택의 실거래 비교가격이나 최근 12개월 평균 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 2,184,674,280원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지, 적정한지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트 단일 호실이 아니라 토지와 4가구 다가구주택의 일괄매각입니다. 임대수익, 공실률, 실제 월세 수입, 임대차보증금 반환 부담, 건물 유지비 및 토지가격을 함께 고려해야 합니다. 단순히 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

입찰 전에는 인근 다가구주택의 토지면적·연면적·가구수·임대보증금·월세·공실 현황을 비교해야 합니다. 특히 이 물건은 확인된 임차보증금만 300,000,000원이고 나머지 임차보증금은 미상입니다. 임대차 현황을 확정하지 않은 채 수익률을 계산하면 실제 투자비용이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,184,674,280원 가정)

산출표상 채권자 배당은 전액 충족되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 배당표는 근저당권 채권최고액 기준을 포함하며, 실제 원금·이자 잔액과 일치한다고 볼 수 없습니다. 시흥시 압류금액, 임차인별 배당 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금 832,627,930원을 확정 잔여금으로 보면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당상 여력은 있지만 입찰가 판단은 별개

산출 시나리오에 따르면 2회 유찰 후 감정가의 64%인 1,398,191,539원에서도 산출표에 반영된 채권자들의 미배당은 0원입니다. 다만 소유자에게 돌아가는 산출상 잔여금은 54,010,017원까지 감소합니다.

이 수치만으로 낙찰 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 임차인 보증금 및 우선변제, 시흥시 압류금액, 당해세 등이 반영되지 않았기 때문입니다. 특히 2회 유찰 시나리오에서는 산출상 잔여금 자체가 크지 않으므로 추가 배당항목이 확인되면 잔여금과 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석

• 입지. 시흥시 군자동 소재 한여울초등학교 북동측에 인접한 부동산입니다. 주변에는 다가구주택·다세대주택·주상용건물·아파트단지 및 생활지원시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 감정평가서상 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 평균 수준입니다.
• 토지. 면적 268.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 지형은 평지·정방형이며 도로는 소로 한 면에 접합니다.
• 공시지가. 1,378,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지의 공시지가이며, 건물을 포함한 경매 물건의 시장가격과 동일하게 취급하면 안 됩니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 소로1류 및 소로3류에 접합니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 실제 거래·이용 전 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 사용승인일은 2022.09.13.입니다. 외벽은 인조석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 컬러섀시창호로 조사되었습니다.
• 설비. 도시가스 난방시설, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.
• 공부·위반 여부. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다수의 임차인 기록이 있는 만큼 실제 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 신원 확인. 전입일·점유개시일·임대차계약일·보증금·확정일자를 확인하세요. 대항력 가능성을 배제할 수 없는 가장 중요한 미확인 사항입니다.
• 임차인 5명의 실제 점유 확인. 황선종·노부호·이지아·정지원·김정민의 실제 점유 여부와 임대차 존속 여부를 확인하세요. 202호에 기재된 노부호와 이지아의 점유관계도 구분해야 합니다.
• 김정민 임차권등기 및 배당 확인. 보증금 270,000,000원, 임차권등기 2025.04.03., 배당요구일 2025.10.15.입니다. 실제 배당요구액과 배당순위, 배당표 반영 여부를 확인하세요.
• 황선종 최우선변제 확인. 보증금 30,000,000원, 월차임 1,200,000원입니다. 대항력 없음만으로 최우선변제 가능성까지 배제하지 말고 실제 점유·전입 및 법정 요건을 확인하세요.
• 보증금 미상 임차인 확인. 노부호·이지아·정지원의 보증금과 차임을 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 임대차 반환 부담을 확정할 수 없습니다.
• 시흥시 압류 및 세금 확인. 2026.05.14. 시흥시 압류가 존재하지만 금액은 확인되지 않습니다. 당해세·체납세금·교부청구 내역도 별도로 확인하세요.
• 실제 근저당 채무액 확인. 근저당권 채권최고액 합계는 840,000,000원이고 사건 청구액은 700,000,000원입니다. 금융기관 채권계산서 및 실제 잔액을 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지 268.2㎡와 건물, 제시외 건물의 실제 매각 범위를 감정평가서 도면 및 현황조사서와 대조하세요.
• 임대수익 검증. 4가구의 실제 보증금·월세·공실·관리비·수선비를 확인한 뒤 임대수익률을 계산하세요. 현재 자료만으로 확정 수익률을 계산해서는 안 됩니다.
• 규제 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 체납자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 인수 위험은 구분해야 한다

이 물건의 등기부상 말소기준권리는 2022.09.28. 달월신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 명의 임차인 5명도 자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 등기부의 권리순위만 놓고 보면 복잡한 선순위 권리 인수 문제는 크지 않습니다.

하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김정민의 270,000,000원 임차보증금과 황선종의 30,000,000원 보증금은 배당요구가 확인되지만 산출 배당표에는 임차인별 배당액이 없습니다. 노부호·이지아·정지원의 보증금도 미상이며, 별도의 현재 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다.

특히 현재 점유자 1건은 대항력 가능성을 열어 두어야 합니다. 산출표의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리만을 기준으로 한 값이지, 모든 점유관계가 해소되었다는 보증이 아닙니다. 이 부분을 확인하지 않고 인수 0원을 전제로 입찰하면 예상하지 못한 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 2,184,674,280원이 감정가와 동일한 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 다가구주택 4가구와 토지의 일괄매각이라는 특성을 고려하면 임대수익과 실제 보증금 반환 부담까지 확인해야 합니다.

최종 판단은 C등급, 확인 후 입찰 검토입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현재 점유자의 대항력 미상, 임차인 배당 미반영, 시흥시 압류금액 미상 및 시세 비교자료 부재가 남아 있습니다. 등기부상 깨끗하다는 이유만으로 인수 0원이나 가격 경쟁력을 확정하지 마세요. 이 물건의 핵심은 현재 점유자의 실체와 임차인 배당관계를 먼저 확정하는 것입니다.