수원지방법원 2025타경53156. 경기도 시흥시 월곶동 진주마을풍림1차아이원 상가동 2층 204호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트 주거공간이 아니라 근린생활시설입니다. 현재 감정평가상 이용상태는 더존 방문요양 복지센터이며, 바로 옆 203호와 공간을 구분하지 않고 일체로 사용하고 있습니다. 따라서 등기상 204호만 취득하는 것과 현장에서 독립적인 상가를 사용하는 것은 서로 다른 문제입니다.
권리관계의 중심은 2021.07.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 73,200,000원으로, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드·신용보증기금·신한카드·경기신용보증재단·미소신용협동조합·하나카드 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 신한카드는 강제경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 명확하지만, 실제 점유관계와 상가의 분리 사용 가능성은 별도의 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 상가동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로 90 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 중 2층 204호 |
| 현재 이용상태 | 더존 방문요양 복지센터 · 인접 203호와 일체 이용 |
| 소유자 | 박순천 (단독소유, 2021.07.13. 소유권이전) |
| 감정가 | 73,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 경매신청 채권자 | 신한카드주식회사 |
| 신청 청구금액 | 10,555,883원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.13. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 73,200,000원 |
| 공동담보 | 인접 상가동 2층 203호 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 임대차계약 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
등기부의 핵심 기준일은 2021.07.13.입니다. 박순천 명의로 소유권이 이전된 날, 하나은행의 채권최고액 73,200,000원 근저당권도 설정됐습니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류·압류 및 강제경매개시결정 등도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 점유·임대차 — 이 물건의 가장 중요한 확인사항
임차인 신고·조사 내역은 확인되지 않았습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 현재 이용자를 소유자라고 단정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 확인사항 | 매수인 관점 |
|---|---|---|
| 실제 점유자 | 방문요양 복지센터로 이용 중 | 운영자·점유 주체 확인 필요 |
| 임대차관계 | 미상 | 계약서·사업자등록·점유개시일 확인 필요 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 | 인수 여부 확정 전 조사 필요 |
| 203호와의 관계 | 벽체 구분 없이 일체 이용 | 공간 분리·출입·설비 확인 |
| 매수인 인수액 | 계산상 0원 | 임대차 확인 전 확정 불가 |
상가는 실제 사업자등록, 점유개시 시점, 임대차계약과 보증금 관계에 따라 인수 위험을 판단해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로는 대항력 있는 임차인이 존재한다고도, 존재하지 않는다고도 확정할 수 없습니다. 특히 203호와 함께 운영되는 사업장의 임대차계약이 각 호실을 어떻게 포함하고 있는지 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 73,000,000원이 저렴한지는 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 73,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 다만 비교할 수 있는 상가 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 주변 거래시세보다 낮은지 또는 높은지 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 73,000,000원 | 가격 판단의 기준 |
| 현재 최저매각가 | 73,000,000원 | 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 58,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 46,720,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 실제 이용상태, 임대수익, 공실 가능성, 공간의 독립성 등이 가격에 영향을 줍니다. 이 물건은 인접 호실과 통합해 이용 중이라는 특수성이 있으므로 204호 단독 사용을 전제로 한 가치 평가가 중요합니다. 따라서 현 단계에서는 가격 메리트에 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 73,200,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,351,990원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,555,564원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 10,104,371원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 신한카드 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,046,654원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 미소신용협동조합 | 19,812,018원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 | 11,466,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 하나은행은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액 등은 확정 반영되지 않았습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 강제경매개시결정은 신한카드 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있어 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 73,000,000원 | 71,286,000원 | 105,251,318원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 119,588,518원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 131,058,278원 | 0원 |
매각가가 낮아지더라도 현재 계산에서는 매수인의 인수액이 계속 0원입니다. 이는 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 부담하지 않는다는 가정에 따른 결과입니다. 그러나 미확인 임대차보증금이 존재하고 그 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 따라서 각 회차의 인수 0원은 점유·임대차 확인을 전제로 하는 추정값입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 월곶동 소재 시흥월곶초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 있으며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 월곶역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 3층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비 등이 설치돼 있습니다. 다만 203호와 함께 사용하는 설비가 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 약 30m 내외, 남동측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접하며 북동측에도 약 6m 내외의 도로가 접해 있습니다.
- 토지 이용. 인접 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공동주택·근린생활시설·유치원 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 구체적 영업 및 용도변경 가능 여부는 관련 규제와 함께 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 인접 호실과의 벽체 미구획 상태가 건축 관련 기준에 적합한지는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 현재 203호와 일체 이용 중인 구조는 204호 단독 매각이나 임대 시 제약이 될 수 있습니다. 독립 사용 가능 여부와 실제 임대수요를 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호와의 물리적 구획. 벽체가 없는 현재 상태에서 204호만 독립적으로 구획하고 사용할 수 있는지, 출입구와 설비가 어떻게 연결돼 있는지 확인하세요.
- 사업장 점유관계. 더존 방문요양 복지센터의 실제 운영 주체, 점유 근거, 임대차계약 당사자 및 임대 목적물 범위를 확인하세요.
- 대항력 확인. 사업자등록·점유개시일·임대차보증금·계약서·확정일자 등을 대조해 실제 임차인의 대항력과 인수 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 포함된 203호의 소유관계 및 별도 처분 여부를 확인하세요. 204호 낙찰이 203호의 취득을 의미하지는 않습니다.
- 상가 이용 가능성. 방문요양시설의 현재 이용상태와 매수 후 예정 용도가 일치하는지, 독립적인 영업 또는 임대가 가능한지 확인하세요.
- 권리관계 재확인. 2021.07.13. 하나은행 근저당 이후 발생한 가압류·압류·강제경매개시결정의 최종 등기상태를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 압류·조세 관련 부담. 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 조세 등 우선배당 여부를 확인하세요. 현재 배당표는 모든 우선채권을 확정 반영한 결과가 아닙니다.
- 가격 검증. 월곶동 인근 근린생활시설의 실제 매매가격과 임대조건을 조사해 73,000,000원이라는 최저매각가가 적절한지 검증하세요.
- 공용관리비. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 명도 및 인도. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 별도 사용권을 가진 운영자인지 확인하고 필요한 인도 절차와 협의 가능성을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 공간과 점유는 따로 확인해야 한다”
이 물건은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 근린시설입니다. 2021년 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 판단할 수는 없습니다. 204호가 203호와 벽체 구분 없이 통합 사용되고 있다는 점이 가장 중요한 변수입니다. 실제 이용 중인 방문요양 복지센터의 임대차관계도 미상이며, 204호 단독 취득 후 독립적인 점유와 사용이 가능한지 확인해야 합니다. 여기에 상가 실거래 비교가격도 확인되지 않아 최저매각가 73,000,000원의 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다.
현재 추정 매각가에서는 전체 채권액 176,537,318원 중 채권자에게 71,286,000원이 배당되고, 105,251,318원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자들의 회수 부족액입니다. 반면 확인되지 않은 임대차나 공간 분리 관련 비용은 별도 위험요소입니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 임대관계 미상·203호와의 통합 이용·상가 환금성 불확실성·시세 검증 부족을 감안한 보수적 평가입니다. 권리 소멸은 긍정적, 점유·공간 분리와 가격 검증은 보류. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 204호를 독립적으로 사용할 수 있는지, 그 상태에서 적정가격이 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.
