부산지방법원 2025타경1543. 부산광역시 북구 만덕동 럭키만덕아파트 상가동 지하층 비1호입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물로, 현황은 창고로 이용 중이며, 소유자는 김동래입니다. 2020년 11월 18일 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 72,000,000원)이 말소기준권리이고, 이후 부산신용보증재단의 가압류 및 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

눈여겨볼 점은 현재 최저매각가가 감정가의 49%라는 사실입니다. 그러나 할인 폭만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 일반 아파트의 주거용 세대가 아닌 상가동 지하층 창고라는 특성이 있기 때문입니다. 특히 임대관계가 미상이고 지하층 공간의 활용 가능성·출입 여건·실제 시장 수요를 확인해야 하므로, 권리 소멸 구조와 가격 적정성을 나누어 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.11.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 채무자는 주식회사럭키글로벌입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 부산신용보증재단 가압류 25,000,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 주식회사한빛은행 및 주식회사우리은행 관련 근저당권은 이미 말소되었고, 과거 압류·가압류 역시 등기부상 말소된 사항입니다. 2024년 설정된 부산광역시 북구의 압류도 2025.11.04 해제로 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상 권리분석의 중심은 농협은행 근저당권과 그 이후의 부산신용보증재단 가압류입니다.

② 시세 비교 — 아파트 실거래 41.6%의 함정

현재 최저매각가 61,250,000원은 인근 럭키아파트 실거래 평균 147,083,333원의 41.6%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 표본은 전용 79.2㎡ 및 84.28㎡의 아파트 세대이고, 경매 대상은 상가동 지하층 창고이므로 직접적인 비교 대상이 아닙니다.

다음 거래들은 동일 주거단지 관련 가격 흐름을 참고하기 위한 자료입니다. 경매 대상과 동일한 유형의 거래 사례로 해석해서는 안 됩니다.

아파트 거래의 최저가는 120,000,000원, 최고가는 172,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 147,083,333원이고, 제시된 최신 거래는 2026.10의 135,000,000원입니다. 최신 거래가격이 전체 표본 평균보다 낮지만, 이것만으로 아파트 시장 전체의 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 무엇보다 이러한 아파트 가격 변화가 지하 상가동 창고의 시장가치를 직접 설명하지는 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

최저매각가 61,250,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,502,500원을 제외한 59,747,500원이 농협은행에 배당됩니다. 부산신용보증재단에 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 97,000,000원 중 예상 회수액은 59,747,500원으로, 추정 미배당액은 37,252,500원입니다. 농협은행의 실제 경매 신청 청구액은 63,120,329원이므로, 최저가 매각 가정에서는 신청 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

예상배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당채권액, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

유찰이 추가되면 최저매각가는 42,875,000원, 이후 30,012,499원 수준으로 낮아지는 시나리오입니다. 동시에 채권자 미배당액은 커지지만, 확인된 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 이러한 채권 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 만덕동 덕양초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 남산정역이 있습니다. 대중교통 상황은 전반적으로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽과 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생설비와 화재탐지·경보설비가 있습니다.
• 이용상태. 상가동 지하층 비1호는 현재 창고로 이용 중입니다. 실제 이용 가능 용도와 지하층의 출입·환기·방수 상태 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역에 해당하며, 774-2번지는 도로에 접하고 그린코아유치원 및 덕양초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 북하향 완경사지에 조성된 부정형의 공동주택 및 근린생활시설 부지입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 럭키 단지는 900세대 규모이며 준공일은 1991.08.03입니다. 다만 일반 아파트 거래가 존재한다는 사실만으로 상가동 지하 창고의 매수 수요가 충분하다고 볼 수는 없습니다. 해당 지하 공간의 거래·임대 사례 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 물건 용도 확인. 일반 아파트 세대가 아닌 상가동 지하층 창고입니다. 실제 이용 형태와 공부상 용도, 적법한 사용 범위를 현장 및 관계 서류로 확인하세요.
• 임차·점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현재 창고를 사용하는 사람, 임대차계약 여부, 사업자등록·점유 시점·보증금·대항력 가능성을 확인하세요.
• 인수권리 최종 점검. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 대항력 임차인의 존재 여부 등은 별도 문제입니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하세요.
• 감정가 대비 할인 착시 경계. 최저매각가는 감정가의 49%이지만, 아파트 실거래 평균의 41.6%라는 비율로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
• 지하층 상태 조사. 출입 동선, 누수·결로, 환기, 전기·급배수, 소방설비 상태 및 물품 반출 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비와 유지비. 상가동 지하층의 공용관리비, 장기 미납 여부 및 매수인에게 부담될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 환금성 조사. 일반 아파트 실거래와 별도로 상가동 지하층·창고의 임대료와 실제 매매 사례, 활용 수요 및 재매각 가능성을 조사하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저매각가 61,250,000원과 추가 유찰 가정가격 42,875,000원, 30,012,499원을 비교하되, 적정 시세가 검증되지 않은 상태에서 특정 회차를 유리한 매수 구간으로 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

부산지방법원 2025타경1543은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2020년 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 임의경매개시결정이 소멸하고, 추정 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 물건의 핵심 위험은 가격과 이용 가능성에 있습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닌 상가동 지하층 창고이며, 임대관계도 아직 명확하지 않습니다. 일반 아파트 최근 실거래 평균 147,083,333원과 최저매각가 61,250,000원을 직접 비교하여 저평가된 물건이라고 판단할 근거는 부족합니다.

이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격이 낮아진 이유와 실제 수요를 확인하는 일이 우선입니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적, 임대관계는 확인 필요, 가격 매력은 판단 보류. 지하층의 활용 가능성 및 동일 유형의 거래가격이 확인된 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.