인수 0원·권리는 단순하지만, 지하 창고의 시세와 환금성이 불투명하다 — 럭키만덕아파트 상가동 비1호

부산지방법원 2025타경1543. 부산 북구 만덕동 럭키만덕아파트 상가동 지하층 비1호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 당시 현황은 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김동래 씨이고, 2004년 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2020년 농협은행주식회사가 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후인 2024년 부산신용보증재단 가압류 25,000,000원과 2025년 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 최저가 87,500,000원을 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조는 단순하지만, 이 물건의 실제 승부처는 권리가 아니라 지하 창고의 개별 시세와 재매각 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 신고된 임차보증금이나 매수인이 승계할 임차인 보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 현황은 창고로 이용 중이므로, 입찰 전 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

2020년 11월 18일 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 부산신용보증재단 가압류와 농협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 12월 12일 북구의 압류는 2025년 11월 4일 해제로 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다.

② 가격 비교 — 62.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

제시된 럭키 단지 거래 12건의 최근 12개월 평균은 140,083,333원, 최신 거래는 2026년 7월 162,000,000원입니다. 최저가 87,500,000원은 이 평균의 62.5%로 계산됩니다. 표면적인 비율만 보면 큰 할인처럼 보입니다.

그러나 거래 면적은 79.2㎡ 또는 84.28㎡이고, 대상 물건의 비교 면적은 240.0㎡로 서로 맞지 않습니다. 무엇보다 거래 표본은 공동주택의 지상층 주거 거래인 반면, 대상은 상가동 지하층 창고입니다. 따라서 최근 거래 평균이나 최신 거래를 이 물건의 직접 시세로 사용할 수 없으며, 62.5%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 25.0%입니다. 이 통계 역시 개별 지하 창고의 가치와 동일하지는 않지만, 매수층이 넓지 않을 가능성을 점검해야 한다는 신호로는 활용할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 뒤 농협은행 근저당이 채권최고액 기준으로 배당되고, 부산신용보증재단에는 11,475,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 총 채권액 97,000,000원 중 예상 배당액은 85,525,000원이며, 미배당 채권은 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕양초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대단위 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 남산정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 현황. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 지하층 비1호이며, 감정 당시 창고로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
• 토지. 완경사의 부정형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고, 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 774-2번지는 도로에 접하고 그린코아유치원·덕양초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하 창고는 주거용 공동주택보다 수요층이 좁을 수 있습니다. 단지 경매 낙찰률 25.0%와 평균 유찰 1.4회를 참고하되, 비1호 자체의 거래 가능성은 별도로 조사해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 현황은 창고입니다. 현장 방문으로 점유자·사용자·보관물 존재 여부를 확인하세요.
• 직접 비교사례 확보. 79.2㎡·84.28㎡ 공동주택 거래는 비1호의 직접 비교사례가 아닙니다. 같은 상가동 지하층이나 유사 창고의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 수익성 검증. 현재 임대료와 보증금, 공실 기간, 실제 임대 가능 업종을 확인하지 않은 상태에서 주거 거래가를 기준으로 수익률을 계산하지 마세요.
• 관리비·공용비용. 지하 상가·창고의 관리비 체납과 공용부분 부담액은 관리주체에 직접 확인하세요.
• 접근성과 사용성. 차량 진입, 물품 반출입 동선, 출입구 폭, 습기·누수, 환기, 소방설비의 실제 상태를 점검하세요.
• 배당표 원본 대조. 농협은행의 신청 청구액은 63,120,329원이고 근저당 채권최고액은 72,000,000원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다”

이 물건은 농협은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 신고된 임차인도 없어, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 최저가도 감정가 125,000,000원에서 87,500,000원으로 내려와 있습니다.

그러나 대상은 럭키만덕아파트의 주거 세대가 아니라 상가동 지하층 창고입니다. 최근 12개월 평균 140,083,333원과 최신 거래 162,000,000원은 면적과 용도가 다른 공동주택 거래이므로, 최저가가 그 평균의 62.5%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 단지 경매 낙찰률도 25.0%에 머물러 있어 향후 매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 같은 용도의 지하 창고 거래·임대 사례와 실제 점유, 관리비, 물품 반출입 여건을 확인한 뒤에야 87,500,000원이 적정한지 판단할 수 있는 물건입니다.