수원지방법원 2025타경53348. 경기도 시흥시 정왕동 1992-8에 소재한 토지와 건물의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다가구용 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지면적은 231.8㎡입니다. 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구로 조사됐고 옥상에는 제시외 건물 1가구가 확인됩니다.
이 사건의 첫 번째 핵심은 2012년 9월 18일 근저당권보다 먼저 전입한 점유자입니다. 203호 심재식은 2011년 12월 2일 전입했고, 301호 ZHANG XUANSHU는 2009년 12월 1일 전입 및 2011년 12월 2일 확정일자가 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 대항력 표시가 있지만 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 배당 여부와 보증금 잔액에 따라 매수인 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
두 번째 핵심은 배당 계산의 정확성입니다. 근저당권은 최초 채권최고액 143,000,000원으로 설정됐지만 2020년 변경등기에는 110,000,000원으로 변경된 내용이 확인됩니다. 그런데 예상배당 계산은 143,000,000원을 사용하고 있습니다. 홍재희의 가압류와 강제경매 청구금액도 각각 35,000,000원으로 별도 합산되어 있어 실제 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1992-8 도로명: 경기도 시흥시 옥터로36번길 10-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 다가구용 단독주택 및 토지 |
| 토지면적 / 지목 | 231.8㎡ / 대 |
| 토지이용계획 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 · 고도지구 · 소로2류 접함 |
| 토지형상 / 접면 | 평지 · 가로장방형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,576,000원/㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 · 외벽 몰탈 위 드라이비트 마감 등 |
| 층별 이용상태 | 1층 4가구 · 2층 4가구 · 3층 4가구 · 4층 2가구 · 옥상 제시외 건물 1가구 |
| 소유자 | 이일오 (등기상 지분 10분의 8 및 10분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 990,444,000원 / 990,444,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 홍재희 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준이다
말소기준권리는 을구 5번 근저당권입니다. 2012년 9월 18일 주식회사한국외환은행 명의로 설정됐고, 이후 상호변경에 따라 하나은행으로 명의가 변경됐습니다. 2020년 1월 3일 변경등기에는 채권최고액이 110,000,000원으로 변경된 내용이 기재되어 있습니다.
말소기준권리 이후의 권리로는 시흥시 압류, 강태구·홍재희·오경심·진효준의 가압류 및 홍재희의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 시흥시 압류는 2023년 5월 10일 해제됐습니다. 나머지 말소기준권리 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
2003년 및 2004년 설정된 과거 근저당권과 2012년 4월 설정된 이석춘의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준은 2012년 9월 18일 설정된 을구 5번 근저당권입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금 미상인 대항력 가능자 2명
매각물건명세서와 현황조사에 나타난 임차·점유 관련 명의는 22건입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 표시된 사람은 심재식과 ZHANG XUANSHU입니다. 이승련은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
특히 두 명의 대항력 표시자는 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 심재식은 203호에 2011년 12월 2일 전입했고 2025년 9월 29일 배당요구를 했습니다. ZHANG XUANSHU는 301호에 2009년 12월 1일 전입하고 2011년 12월 2일 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있으나 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
보증금이 확인되지 않는 점유자는 금액을 임의로 0원 처리하지 않았습니다. 우선변제 여부 및 배당 가능액은 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 내역 확인이 필요합니다.
나머지 전입일이 확인된 점유자는 말소기준권리 이후 전입한 것으로 표시되어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·임대차계약 및 점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 명도 부담과 실제 임차인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 990,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,304,440원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국외환은행(하나은행) | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 강태구 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 홍재희 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 오경심 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 5. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 홍재희 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 진효준 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 668,139,560원 |
위 배당액은 제공된 예상배당 계산을 그대로 표시한 것입니다. 채권자 합계 310,000,000원, 계산상 채권자 미배당 0원, 소유자 잔여액 668,139,560원입니다. 임차인 보증금·최우선변제·당해세는 반영되지 않았습니다.
- 근저당 금액 차이. 최초 설정 143,000,000원과 2020년 변경등기 110,000,000원이 서로 다릅니다. 계산표는 143,000,000원을 사용합니다.
- 홍재희 채권 중복 가능성. 홍재희 명의의 가압류 35,000,000원과 강제경매개시결정 청구금액 35,000,000원이 별도 합산되어 있습니다. 동일 채권인지 별개의 채권인지 확인해야 합니다.
- 임차인 인수 위험 미반영. 203호와 301호의 대항력 가능 임차인 보증금이 미상입니다. 실제 미배당 보증금이 있다면 매수인 인수액 및 실질취득가가 달라질 수 있습니다.
- 추가 배당 변수. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 확인해야 합니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 시세 비교 없이 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 990,444,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 다만 이 물건에 관한 동일 유형의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 토지와 다가구주택이 함께 매각되는 물건인 만큼 단순히 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 990,444,000원 | 310,000,000원 | 668,139,560원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 792,355,200원 | 310,000,000원 | 472,031,648원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 633,884,160원 | 310,000,000원 | 315,145,318원 |
회차별 가격은 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 제공 시나리오입니다. 소유자 잔여액 역시 예상배당 계산 기준이며 실제 배당 확정액이나 시장가치를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 시흥시 정왕동 소재 옥터초등학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 있는 주거지대로 평가됐으며 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 231.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다. 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층입니다. 기본적인 위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 층별 이용. 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구가 확인됐으며 옥상에는 제시외 건물 1가구가 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되는 매각입니다. 옥상 구조물의 실제 상태와 매각 범위, 적법성 및 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 용도 차이. 매각물건명세서 비고에는 1층이 공부상 제1종근린생활시설이나 현황은 주택이라고 기재되어 있습니다. 감정요항표의 공부와 차이 없음이라는 기재와 함께 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역 외에 고도지구, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 외국인 주택거래 관련 토지거래허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으나, 제시외 옥상 건물 및 1층 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 심재식 임대차. 2011.12.02 전입, 2025.09.29 배당요구. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약서, 배당요구서, 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 301호 ZHANG XUANSHU 임대차. 2009.12.01 전입, 2011.12.02 확정일자. 말소기준권리보다 앞선 전입 및 확정일자 표시가 있으므로 보증금, 배당요구 여부, 실제 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 이승련 점유. 전입일과 호수가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 점유 장소와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 진효준 동일인 여부. 104호 점유자와 등기부상 가압류 채권자의 동일인 여부를 확인하고 임대차계약의 실재 여부를 검토해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 143,000,000원에서 110,000,000원으로 변경된 등기 내용을 확인하고 실제 채권액 및 배당순위를 대조해야 합니다.
- 홍재희 채권 중복 여부. 가압류 35,000,000원과 강제경매 청구액 35,000,000원이 별개 채권인지 동일 채권인지 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 명도. 여러 호실에 점유자 명의가 확인되므로 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 관리비 및 명도 가능성을 호실별로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 옥상 1가구의 구조·면적·사용승인 및 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 1층 용도. 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주택의 차이가 있으므로 건축물대장 및 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 유형 실거래 및 토지 비교사례가 확인되지 않았으므로 주변 거래와 임대수익을 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·배당. 당해세와 임차인 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수할 수 있는 임차보증금”은 다르다
이 사건은 2012년 9월 18일 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리만 보면 기준권리와 후순위 권리의 구분은 비교적 명확합니다.
그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준권리 이전 전입으로 표시된 심재식과 ZHANG XUANSHU의 보증금이 확인되지 않고, 이승련은 전입일조차 확인되지 않습니다. 이들의 임대차관계와 미배당 보증금에 따라 매수인 실질취득액은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
예상배당표의 매수인 인수액 0원은 임차인 보증금과 우선변제 위험을 확인하기 전에는 확정적인 숫자가 아닙니다. 여기에 근저당 채권최고액 변경과 홍재희 채권 중복 가능성까지 있어 배당 계산도 재검증해야 합니다.
이 물건의 승부처는 단순히 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 아닙니다. 먼저 임차인의 보증금과 대항력, 실제 배당액을 확정하고, 근저당 변경액 및 중복채권을 바로잡은 뒤 토지·건물의 시장가치를 비교해야 합니다. 권리 인수 위험과 가격 검증이 끝나기 전에는 응찰을 서두르지 않는 것이 안전합니다.
