수원지방법원 2025타경53361. 경기도 시흥시 목감동 호반베르디움더프라임 1503동 12층 1203호가 경매에 나왔습니다. 2017년 2월 준공된 580세대 아파트단지로, 분석 대상 전용면적은 84.6742㎡입니다. 감정가는 806,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 매각기일은 2026년 11월 18일입니다.

권리관계의 출발점은 2017년 5월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 2025년 4월 9일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 한국주택금융공사는 이후 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당과 각종 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 권리의 소멸과 가격의 매력은 별개의 문제입니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균은 794,541,666원으로 최저가보다 낮습니다. 가장 최근 거래금액인 820,000,000원과 비교하면 최저가가 낮지만, 최근 거래 전체를 기준으로 보면 신건이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리 소멸

특히 2021년 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원, 120,000,000원, 2022년 설정된 근저당권 120,000,000원은 2023년 9월 26일 이미 말소됐습니다. 과거 세무서와 국민건강보험공단의 압류 역시 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 현재의 배당·소멸 분석에서는 유효하게 남은 권리를 구분해야 합니다.

소유권은 김부환 명의에서 상속등기를 거쳐, 2025년 11월 7일 경정등기 결과 김옥현 단독소유로 정리됐습니다. 한국주택금융공사는 2025년 11월 17일 임의경매개시결정을 받았습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 이윤현 1명이 확인됩니다. 말소기준권리 설정일은 2017.05.25이고, 이윤현의 전입신고일은 2017.08.11입니다.

권리상 인수 예상액이 0원이라는 의미는 점유자를 내보내는 절차까지 자동으로 해결된다는 뜻이 아닙니다. 점유 상태에 따라 인도명령이나 명도 협의가 필요할 수 있으며, 보증금 미상 상태에서는 임차인 관련 비용을 정확히 산정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 101.4%

비교 대상은 호반베르디움더프라임(1차)의 전용 84.67㎡ 실거래입니다. 2026년 3월부터 9월까지 확인된 12건의 평균 거래금액은 794,541,666원입니다. 감정가와 최저매각가 806,000,000원은 이보다 11,458,334원 높습니다.

최근 거래금액은 740,000,000원에서 835,000,000원까지 분포합니다. 동일 면적이라도 층별 거래가격에 차이가 있으며, 12층인 경매물건의 실제 가치는 내부 상태와 향·조망 등에 따라서도 달라질 수 있습니다.

특히 최신 거래는 2026년 9월의 820,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 최저가가 모든 최근 거래보다 비싼 것은 아닙니다. 그러나 최근 12개월 전체 평균보다 1.4% 높은 만큼, 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 806,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 선순위 근저당, 후순위 근저당, 가압류 채권 등에 배당하고, 남은 금액을 소유자에게 교부하는 계산입니다.

채권최고액과 청구금액을 적용한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제, 일부 압류채권의 실제 배당액 및 최종 확정채권액은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 배당 부족은 커진다

현재 신건의 최저가는 806,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 644,800,000원, 2회 유찰 시 515,840,000원으로 최저매각가가 조정됩니다.

1회 유찰 시에는 가정된 매각가격으로 채권 전액을 배당할 수 있지만, 2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 83,303,522원 발생하는 시나리오입니다. 그러나 해당 미배당액은 후순위 채권자의 회수 부족분이며, 그 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 목감동 소재 목감초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 12층에 위치합니다. 외벽은 페인팅과 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내부 포장도로가 정비되어 있고 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공공주택지구와 과밀억제권역에 포함됩니다. 일부 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래허가구역 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 2,073,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 580세대 아파트단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액이 740,000,000원부터 835,000,000원까지 분포하여 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 현재 최저가 806,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 794,541,666원보다 높습니다. 신건 입찰 전 가격 경쟁력을 다시 계산해야 합니다.
• 임차인 이윤현 확인. 전입일은 말소기준권리 이후지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계와 배당요구 내역을 추가 확인해야 합니다.
• 명도 절차. 매수인 인수 예상액 0원과 실제 명도 비용은 별개입니다. 현재 점유자와 점유 원인, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계. 국민은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐으므로, 경매신청채권자와 실제 배당권자의 관계 및 확정채권액을 확인해야 합니다.
• 조세채권. 시흥세무서장과 시흥시의 압류가 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기인지와 별개로 실제 조세채권 배당이 예상배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 12층 1203호의 수리 상태, 누수, 설비, 향과 조망을 확인하여 동일 면적 실거래와 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 644,800,000원, 2회 유찰 가격 515,840,000원을 기준으로 입찰 시점별 자금 계획을 검토할 수 있습니다.
• 경매 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 법원의 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중하게”

시흥 호반베르디움더프라임 1203호의 권리관계는 2017년 국민은행 근저당권을 기준으로 정리할 수 있는 구조입니다. 한국주택금융공사로 해당 근저당권이 이전됐고, 후순위 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

확인된 실제 임차인은 이윤현 1명으로, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권과 실제 배당 여부, 명도 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다.

가격은 조금 다른 문제입니다. 최저가 806,000,000원은 최근 실거래 평균 794,541,666원의 101.4%입니다. 2026년 9월 최신 거래 820,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높아 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

단지 평균 유찰 횟수는 0.7회로, 유찰을 기다린다고 반드시 원하는 가격에 입찰할 수 있는 것은 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가만을 기준으로 적극적으로 응찰하기보다는 시세와 점유·배당 위험을 함께 검토하는 접근이 합리적입니다.

결론은 “권리상 후순위 소멸 구조는 양호하지만, 임차인 확인이 필요하고 신건 가격 메리트는 제한적”입니다. 이 물건은 단순히 권리가 정리된다는 사실보다, 실제 점유관계를 확인한 뒤 얼마에 취득하느냐가 더 중요한 경매입니다.