춘천지방법원 2026타경10088. 강원특별자치도 속초시 동명동 레이크뷰아파트 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 4,800만원으로 유찰 없이 처음 매각에 나오는 신건입니다. 소유자는 박시우 씨이며 2020년 12월 22일 매매로 2억 900만원에 취득한 이력이 있습니다.

등기부상 권리의 핵심은 2023년 12월 1일 하나카드 가압류입니다. 이를 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권들도 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 비교적 정리할 수 있는 구조입니다.

그러나 이 물건을 단순한 인수 0원 경매로 보면 안 됩니다. 2024년 10월 등기된 송명선의 주택임차권에는 원임대차의 계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 보증금이 기재되어 있습니다. 특히 원임대차 관련 날짜는 기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 비고가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 하나카드 가압류, 임차권은 별도 검증

말소기준권리는 2023년 12월 1일 하나카드 가압류입니다. 갑구 11번 가압류의 청구금액은 11,394,025원입니다. 그 뒤에 설정된 강원신용보증재단 가압류, 세금·지자체 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다.

과거 을구의 근저당권도 확인해야 합니다. 2017년 강해경의 채권최고액 120,000,000원, 2018년 미래아이엔씨의 72,000,000원, 2020년 서대구신용협동조합의 150,000,000원 근저당권은 각각 말소 이력이 확인됩니다. 현재 매수인이 과거 근저당권을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 7,850만원, 미배당 잔액 인수 주의

등기부 을구 7번 주택임차권에는 송명선의 임대차계약 2건과 보증금이 기재되어 있습니다. 원임대차 관련 주민등록일과 점유개시일은 2020년 11월 10일이며, 두 계약의 확정일자도 기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2024년 10월 17일 접수된 것으로 확인됩니다.

계약별 기재 내용은 다음과 같습니다.

• 첫 번째 계약. 계약일 2020.10.23. · 보증금 170,000,000원 · 주민등록 및 점유개시 2020.11.10. · 확정일자 2020.11.11.
• 두 번째 계약. 계약일 2022.11.28. · 보증금 8,500,000원 · 주민등록 및 점유개시 2020.11.10. · 확정일자 2022.11.28.
• 배당요구. 2024.10.17. 접수로 확인됩니다.
• 보증금 합계. 170,000,000원 + 8,500,000원 = 178,500,000원입니다.

임차인 실체에 관한 추가 의문도 있습니다. 조사 메모에는 송명선이 등기부상 권리자와 동일인이라는 점을 들어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 언급되어 있습니다. 송명선은 2026년 5월 18일 별도 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있습니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약서 원본·보증금 지급내역·실제 점유 및 전입 이력을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높다

레이크뷰 단지의 최근 12개월 거래 5건을 기준으로 비교합니다. 비교 기준면적은 148.07㎡이며, 거래 자료에는 148.07㎡와 149.23㎡의 거래가 함께 포함되어 있습니다.

최근 12개월 평균은 226,200,000원입니다. 최신 거래인 2026년 2월 241,000,000원과 비교해도 감정가·최저가 248,000,000원이 더 높습니다.

• 최근 12개월 평균 대비. 248,000,000원은 평균의 109.6%입니다.
• 최신 거래 대비. 2026년 2월 거래가 241,000,000원보다 7,000,000원 높습니다.
• 가격 추세. 최근 거래 추세는 -20.4%로 하락 방향입니다.
• 가격 판단. 신건 최저가는 최근 거래 수준보다 높으며, 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

경매 회차별 가격은 다음과 같습니다. 이는 감정가에 할인율을 적용한 시나리오일 뿐, 실제 낙찰가나 시장가격을 보장하지 않습니다.

단지 경매 평균 유찰 횟수는 0회로 집계되어 있습니다. 따라서 1~2회 유찰을 당연한 전제로 삼거나, 할인 시나리오 가격을 확보 가능한 가격으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

단순 합산으로 집행비용 4,272,000원, 임차보증금 178,500,000원, 표시된 채권 합계 35,753,896원을 모두 차감하면 29,474,104원이 남습니다. 다만 이는 단순 산술 결과일 뿐입니다. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 우선 여부, 임차인의 실제 대항력과 배당순위가 확정되지 않았으므로 이 금액을 실제 배당 잔액으로 볼 수 없습니다.

특히 국세와 지방세 압류 6건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 조세채권은 배당에서 우선할 수 있고, 법정기일에 따라 임차인 및 다른 채권자의 실제 배당액에도 영향을 줄 수 있습니다. 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 세금 부담의 우선순위까지 사라지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래자료 기준)

• 입지. 감정평가 내용에는 속초의료원 남서측 인근의 공동주택·단독주택 중심 주택지대로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서의 주위환경에는 영랑동으로, 물건 소재지에는 동명동으로 표기되어 있어 주소와 실제 현장 위치를 반드시 대조해야 합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 북동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감으로 기재되어 있으며 기본 위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12~15m) 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 필지는 도시지역 및 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 토지 이용상황에는 다세대로 기재된 부분이 있어 아파트라는 건물 이용상태와 함께 관련 공부를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 단지로, 대규모 아파트 단지와 비교해 거래층이 제한될 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 5건이며, 최근 거래 추세는 -20.4% 하락으로 집계되어 있습니다.
• 거래 편차. 최근 거래는 210,000,000원부터 255,000,000원까지 차이가 있습니다. 층과 면적에 따라 거래가가 달라지므로 비교 거래의 개별 조건도 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 송명선의 2020년 및 2022년 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 주민등록 전입내역, 실제 점유 이력과 확정일자를 확인해야 합니다.
• 인수금액 계산. 등기부상 보증금 178,500,000원 중 실제 배당액이 얼마인지 확인하고, 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서와 법률관계를 재검토해야 합니다.
• 가장임차인 의심 검증. 송명선이 별도 경매의 채권자로도 기재되어 있다는 사실만으로 가장임차인을 단정할 수 없습니다. 임대차계약의 실질, 자금 흐름 및 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 6건. 속초시·국세·김포세무서·국민건강보험공단·강릉시·김포시 관련 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 사건의 진행 상태와 경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 226,200,000원과 최신 거래 241,000,000원을 기준으로 평가해야 합니다. 신건 최저가 248,000,000원은 이미 최근 평균보다 높은 가격입니다.
• 실질취득원가. 낙찰가에 취득세·명도비용·관리비 등 추가 비용을 더하고, 임차보증금 인수 가능액도 별도 반영해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가서의 소재지·주위환경 표기 차이를 확인하고 실제 호수, 점유 상태, 건물 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문, 배당요구 관련 문건 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다

속초 레이크뷰아파트 202호는 하나카드 가압류를 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권도 이미 말소되어 등기부상 권리 흐름만 보면 정리 가능한 부분이 있습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 송명선의 임차권입니다. 등기부에는 총 178,500,000원의 보증금과 기준권리보다 앞선 주민등록·점유개시·확정일자가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체가 소멸한다고 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

가격 역시 신건부터 적극적으로 접근할 이유가 부족합니다. 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 평균 226,200,000원의 109.6%이며, 최신 거래 241,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세도 -20.4% 하락입니다. 여기에 세금 압류 6건과 공매공고 이력까지 존재합니다.

결론은 입찰 보류 및 선행 조사입니다. 임차인의 실질적인 대항력·우선변제권, 보증금 배당액, 세금의 우선순위와 공매 진행 여부를 확인하기 전에는 인수 0원이나 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 가격도 최근 시세보다 높으므로 권리와 가격 양쪽에서 모두 보수적으로 접근해야 합니다.