춘천지방법원 2026타경10098. 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 430-4에 위치한 단독주택과 토지가 경매 대상입니다. 토지는 502㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 단층 주택으로 주택·다용도실·창고 등으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 내용이 기재되어 있습니다.

소유자는 황영옥이며, 2020년 소유권보존등기 이후 우리은행·토성농업협동조합·고경록 명의의 근저당권이 순차적으로 설정되었습니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌고, 2026년 토성농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 권리관계상 중요한 점은 근저당권 3건의 채권최고액 합계가 527,000,000원으로, 현재 최저매각가 391,221,020원을 웃돈다는 것입니다.

다만 낙찰자가 후순위 채권의 미배당액을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 일반적인 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 조사되지 않은 점유관계와 세금의 배당 우선순위, 그리고 개별 부동산의 실제 시장가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 우리은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2020.03.25 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 토지 인흥리 430-4에 대한 공동담보 추가설정 내용이 기재되어 있습니다.

그 뒤 설정된 토성농업협동조합의 근저당권 84,000,000원, 고경록의 근저당권 377,000,000원, 강원신용보증재단 및 신한카드의 가압류, 국·고성군·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

백남숙의 가압류와 김명선이 신청했던 종전 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 진행 중인 임의경매와 구분하여 보아야 합니다.

② 점유·임대관계 — 단정하기 어려운 부분

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 ‘미상’으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 소유자 직접 거주 또는 임차인 부존재로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 391,221,020원의 검증이 필요하다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 391,221,020원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.

하지만 이 물건의 적정 가격을 판단하려면 주의해야 합니다. 대상은 대단지 공동주택이 아니라 토지 502㎡와 단층 단독주택 및 제시외 건물이 함께 매각되는 부동산입니다. 주택의 구조·관리상태, 토지의 실제 이용 가능성, 접도조건, 부속시설 상태가 가격 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 가정입니다. 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 391,221,020원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자부터 배당됩니다. 우리은행과 토성농업협동조합은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 고경록의 근저당권에서 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다.

배당 모형상 총 채권액은 736,306,723원, 채권자 예상배당액은 384,943,926원, 미배당액은 351,362,797원입니다. 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용되며 소유자 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 토성농업협동조합의 청구금액은 79,644,804원이고, 모형상 예상배당은 84,000,000원으로 표시되어 청구액 충족으로 계산되어 있습니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 확정채권액과 같지 않으므로, 이 표를 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 위치. 강원특별자치도 고성군 토성면 인흥리 소재 인흥초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재하여 농촌 주거지역의 성격을 가집니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 버스정류장의 거리와 운행상태 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대이며 면적은 502㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 진입로와 차량 출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 저촉됩니다. 토지 이용이나 추가 건축을 고려한다면 해당 제한의 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 단층 주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지·타일 등 마감이며 플라스틱샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러, 전기보일러, 태양광전기설비, 저온저장고설비 등이 있습니다. 설비의 실제 작동상태와 유지관리 비용은 별도 점검이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 여부도 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되므로 현황과 공적 장부를 대조해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 108,200원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 거래가격이나 경매 적정 낙찰가격과 동일하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 토지 502㎡와 주택, 제시외 건물의 일괄매각 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조합니다.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유 원인, 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
• 선순위 임차인 점검. 말소기준일인 2020.03.25 이전의 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면 배당 및 인수금액을 다시 계산합니다.
• 세금 확인. 국·고성군·국민건강보험공단 압류의 실제 채권내역과 당해세 여부를 확인합니다.
• 제시외 건물 조사. 부속 건물의 위치·면적·구조·이용상태와 법적 문제 여부를 확인합니다.
• 현장 접근성. 도로접면과 실제 진입로, 차량 통행, 경계 및 인접 토지 이용상태를 확인합니다.
• 설비 점검. 가스보일러·전기보일러·태양광전기설비·저온저장고 등의 유지관리 상태를 확인합니다.
• 가격 검증. 감정가 391,221,020원을 적정 시세로 단정하지 말고 유사 단독주택과 토지의 최근 실거래사례를 조사합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 312,976,816원, 2회 유찰 시 250,381,452원의 매각가격을 참고하되 실제 시세 검증 결과와 함께 입찰 여부를 판단합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 협의 가능성과 미납 공과금·관리비 등 추가 부담 요소를 확인합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 변경 공고를 확인합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 전

맺으며 — “말소된다는 것과 싸게 산다는 것은 다르다”

이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 뚜렷합니다. 2020년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 모형에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다. 특히 실제 점유자가 선순위 대항력을 갖추었는지는 별도로 확인해야 합니다. 후순위 채권의 미배당액 351,362,797원이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아니지만, 이것만으로 모든 인수 위험이 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 391,221,020원이 적정한지는 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시 가격은 각각 312,976,816원과 250,381,452원으로 낮아지는 시나리오이지만, 실제 매매사례와 개별 물건의 상태를 확인하기 전에는 어느 가격도 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조는 명확하지만, 점유·세금·시세 검증 전에는 입찰 판단 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 최저가의 할인율이 아니라, 토지와 건물의 실제 가치 및 미확인 권리위험을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.