춘천지방법원 2026타경10110. 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 25-1, 도로명주소 벌평로 116에 소재한 대지와 지상 건물의 경매입니다. 토지는 지목상 대지 660.0㎡이며, 지상에는 경량철골구조·경량철골지붕의 단층 건물이 있습니다. 감정평가서상 건물의 이용상태는 사무소이고, 기준시점 현재 공실입니다.

소유자는 김진아 씨와 박시환 씨가 각각 2분의 1 지분을 보유한 공유 형태입니다. 채무자는 박시환 씨이며, 2024년 10월 8일 거진농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 5월 13일 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1억 8,012만원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교자료만으로 가격을 판단할 수 있는 일반 주거용 물건이 아닙니다. 토지 규제, 건물의 실제 활용 가능성, 매각 범위와 현황을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 명확, 인수 예상 0원

이 사건의 말소기준권리는 2024년 10월 8일 설정된 거진농업협동조합 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권으로 채권최고액은 107,640,000원이며, 채무자는 박시환 씨입니다.

이후 설정된 별도의 후순위 담보권이나 압류·가압류 사항은 확인되지 않습니다. 2026년 5월 13일 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 절차상 권리로, 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 별도로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 관련 사항. 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 사무소 공실로 기재되어 있지만, 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 단정하기보다는 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 현장 사용상태를 확인해야 합니다. 특히 상가·사무소 형태의 건물인 만큼 실제 사용관계와 인도 가능 여부를 별도로 점검하는 것이 좋습니다.

또 하나 주목할 부분은 근저당권의 공동담보 기재입니다. 등기 내용에는 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 25-1 토지가 공동담보로 추가된 것으로 나타납니다. 이 사건은 매각물건명세서상 일괄매각이므로, 토지와 건물이 실제로 어떤 범위로 함께 매각되는지 매각물건명세서·감정평가서·토지 및 건축물 관련 공부를 대조해야 합니다.

② 가격 검토 — 신건 1억 8,012만원, 시세 비교는 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 180,120,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 조건입니다.

다만 이 물건은 일반 아파트나 다세대주택처럼 동일 평형의 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵습니다. 대지 660.0㎡와 지상 경량철골조 단층 사무소가 함께 매각되는 물건이며, 건물은 기준시점 현재 공실입니다. 주변 환경도 농경지·임야·근린생활시설이 산재하는 지역으로 평가됐습니다.

확인 가능한 토지 관련 가격지표는 공시지가 82,900원/㎡입니다. 그러나 공시지가는 개별 토지의 실제 매매가격이나 지상 건물의 가치를 그대로 의미하지 않습니다. 토지와 건물의 감정평가액 구분, 건물의 실제 이용가치, 개발 가능성, 주변 유사 토지 및 사무소 거래가격을 함께 검토해야 합니다.

특히 자연녹지지역과 가축사육제한구역이라는 규제는 토지의 실제 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 건물이 사무소로 사용됐다는 사실만으로 향후 동일 용도의 사용이나 다른 용도의 전환이 보장되는 것은 아닙니다. 관련 인허가와 건축 가능 범위를 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,120,000원 가정)

채권최고액 기준으로 산정한 예상배당입니다. 집행비용 3,321,680원과 근저당권 107,640,000원을 배당하면 잔여액은 69,158,320원입니다. 당해세 등 우선하는 조세채권과 실제 발생 비용은 반영되지 않았으며, 실제 잔여 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 시나리오는 제공된 가정 매각가와 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 2회 유찰 가격에서도 채권최고액 기준 근저당권 배당 부족액은 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.

④ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 감정평가서에는 거진중학교 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 농경지·임야·근린생활시설이 산재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다. 다만 소재지 주소는 화포리 25-1인데 감정평가서 위치 설명에는 봉평리로 기재되어 있어 지번과 현황 위치를 반드시 대조해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 실제 진입도로의 폭과 차량 진출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 가축사육제한은 모든 축종 제한지역으로 기재되어 있고, 조례 확인이 필요합니다. 자연녹지지역의 건축 및 개발행위 제한을 확인하지 않고 토지 활용가치를 높게 평가해서는 안 됩니다.
• 토지 형태 및 접도. 지목은 대, 면적은 660.0㎡입니다. 평지·사다리형이며 중로한면으로 기재되어 있습니다. 토지이용상황은 주거기타입니다. 실제 경계와 도로 접면, 진입 가능 여부, 주변 토지와의 관계를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 82,900원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 지표로, 실제 매매가격이나 건물 가치를 직접 의미하지 않습니다. 개별 토지의 규제와 이용상황을 함께 고려해야 합니다.
• 건물 상태. 경량철골구조 경량철골지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 징크마감, 내벽은 판넬마감, 창호는 이중창구조로 기재되어 있습니다. 설비는 없는 것으로 평가됐으며, 기준시점 현재 사무소 공실입니다. 건물의 실제 상태와 수선 필요성, 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건축물 관련 사항. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공부와의 차이는 공부면적에 의거 작성한 것으로 기재되어 있으므로, 건축물대장과 실제 건물의 구조·면적·용도 일치 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 대지와 공실 사무소가 함께 매각되는 형태입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매수 수요와 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다. 토지의 활용 가능성과 건물의 실제 용도 및 유지관리 부담이 환금성을 좌우할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 토지와 지상 건물이 모두 매각 대상인지, 감정평가서의 목적물 범위와 등기상 공동담보 관계가 일치하는지 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역입니다. 모든 축종 제한지역으로 기재되어 있으므로 관련 조례와 건축·개발행위 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 소재지 대조. 화포리 25-1과 감정평가서의 봉평리 표기를 대조하세요. 지적도와 현장 위치가 일치하는지, 매각 대상 토지의 경계가 명확한지 확인해야 합니다.
• 도로 및 진입 여건. 중로한면으로 기재되어 있지만 실제 도로 접면, 도로 폭, 차량 진입 및 회전 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 건물 실측 및 상태. 단층 경량철골조 사무소로 설비가 없는 것으로 평가됐습니다. 건축물대장, 실제 면적, 건축물 용도, 구조, 유지보수 필요성과 향후 사용 가능성을 점검하세요.
• 공실·임대차 확인. 기준시점 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 사업자등록, 미납 임대료 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 채권액 대조. 신청채권 청구액 78,983,826원과 근저당 채권최고액 107,640,000원은 구분해야 합니다. 실제 피담보채권 잔액과 이자, 배당요구 내역을 확인하세요.
• 배당 및 조세 확인. 예상 집행비용 3,321,680원은 추정치입니다. 당해세 등 우선하는 조세채권과 실제 집행비용에 따라 배당 잔여액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 산정. 최저가가 감정가의 100%인 신건입니다. 공시지가만으로 토지와 건물의 가치를 판단하지 말고, 인근 유사 토지와 사무소의 실제 거래 및 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 취득 부대비용. 취득세·등기비용·법무비용·건물 수선비·관리비 등은 위 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 예상액과 별개입니다. 실제 총취득원가를 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도 및 건축물대장을 상호 대조한 후 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 물건”

춘천지방법원 2026타경10110은 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2024년 10월 8일 설정된 거진농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되어 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

하지만 권리분석이 단순하다고 해서 투자 판단까지 쉬운 것은 아닙니다. 이 물건의 본질은 660.0㎡ 대지와 공실 상태의 경량철골조 단층 사무소가 함께 매각된다는 점입니다. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 규제, 임대관계 미상, 건물의 설비 부재, 소재지 표기 불일치까지 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.

감정가와 최저가가 180,120,000원으로 동일한 신건이지만, 비교 실거래가가 확인되지 않는 상황에서 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰 시 가격이 내려갈 가능성은 있어도, 그 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.

권리상 인수 예상 0원은 긍정적입니다. 그러나 가격 적정성·토지 활용성·건물의 실제 가치·환금성은 아직 검증이 필요합니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근하기보다 일괄매각 범위와 토지 규제, 건물의 이용 가능성을 먼저 확인하고, 그 결과를 바탕으로 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.