3,753,000원
울산지방법원 2024타경119820. 양산시 삼호동 대진칸트리타운 101동 8층 805호 아파트입니다. 감정가 93,000,000원이 9회 유찰돼 최저매각가는 3,753,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 실제 매입가격으로 보면 안 됩니다. 임차인 김승연은 2016.11.17. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.03.31. 보증금 75,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.12.11. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차권이므로 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 3,753,000원에서 집행비용 467,554원을 제외한 3,285,446원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 71,714,554원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득은 75,467,554원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어나므로, 총부담은 계속 보증금 75,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 서창서1길 15, 101동 8층 805호 (삼호동, 대진칸트리타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 9층 중 8층 · 실거래 비교면적 73.96㎡ |
| 소유자 | 신복생 (2008.03.14. 거래가액 47,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 3,753,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승연 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 한국주택은행 근저당, 우리은행 근저당, 신한은행 근저당과 박미정·박선아의 임차권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 인수 판단의 대상은 김승연의 임차권입니다. 김승연은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자로 표시돼 있으므로, 보증금 75,000,000원과 신청채권 75,000,000원을 서로 다른 채권처럼 합산해 150,000,000원으로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승연 매수인 인수 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 75,000,000원 | 2016.11.17. 2016.11.17. | 신청 2023.03.31. | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김승연은 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 그러나 최저가가 보증금보다 훨씬 작아 전액 배당은 불가능합니다. 현재 회차 예상 배당액은 3,285,446원이며, 미배당 잔액 71,714,554원이 매수인에게 승계됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰·감정가 4% | 3,753,000원 | 71,714,554원 | 75,467,554원 |
| 10회 유찰 시 감정가 3% | 2,627,100원 | 72,820,188원 | 75,447,288원 |
| 11회 유찰 시 감정가 2% | 1,838,969원 | 73,594,132원 | 75,433,101원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 2,627,100원으로 내려가지만 인수액은 72,820,188원으로 늘어 실질취득은 75,447,288원입니다. 11회 유찰 시에도 실질취득은 75,433,101원입니다. 따라서 이 물건의 가격판단 기준은 375만원짜리 최저가가 아니라 약 7,543만~7,547만원의 실질취득입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로만 판단
대진칸트리타운1의 비교면적 73.96㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 89,500,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최신 거래는 2025.11. 90,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 94,250,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 6.4% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 73.96㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 73.9㎡ | 5 | 98,500,000원 |
| 2024.11 | 73.9㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 73.9㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2023.08 | 73.9㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2023.06 | 73.9㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 73.9㎡ | 2 | 84,500,000원 |
| 2022.01 | 73.96㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 73.9㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 73.9㎡ | 11 | 106,500,000원 |
| 2021.10 | 73.9㎡ | 11 | 106,500,000원 |
| 2021.08 | 73.9㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 94,250,000원 |
현재 회차 실질취득 75,467,554원은 최근 12개월 평균 94,250,000원의 80.1%, 최신 거래 90,000,000원의 83.9%입니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세 아래이지만, 이는 최저가 3,753,000원이 시세의 4.0%여서 생기는 초저가가 아닙니다. 대항력 임차보증금이 총부담을 약 75,000,000원에 고정한 결과입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 467,554원 |
| 1. 임차인 김승연 보증금 | 75,000,000원 | 3,285,446원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김승연 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 71,714,554원 |
집행비용은 매각가의 약 12.5%로 추정된 금액입니다. 김승연의 임차보증금과 신청채권은 동일인·동일 금액으로 표시돼 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서창초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택·학교·회야강 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모·연식. 대진칸트리타운1은 111세대이며 사용승인일은 1991.06.29.입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 아파트 부지이며, 평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 641,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 일부 토지는 하천구역·기타하천시설 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역 포함 또는 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 평균 유찰 8.2회, 매각률 0.0%로 가격 외 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 상한 계산. 현재 회차 기준 3,753,000원이 아니라 인수액을 더한 75,467,554원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2016.11.17. 전입·점유·확정일자와 2023.03.31. 임차권등기, 보증금 지급 자료를 대조하세요.
- 동일인 채권 확인. 김승연이 임차권자이자 신청채권자이므로 경매신청 채권과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인하세요.
- 배당 후 인수액 재계산. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순서에 따라 김승연의 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임대관계가 확인되지 않았으므로 현장 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인하세요.
- 토지 제한 확인. 하천구역과 기타하천시설 저촉 범위를 관계 부서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “375만원 낙찰”이 아니라 “약 7,547만원 취득”
이 물건의 최저매각가 3,753,000원은 실제 부담을 보여주지 못합니다. 대항력 있는 김승연의 보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차 미배당액 71,714,554원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 75,467,554원이 됩니다. 추가 유찰이 돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 75,000,000원 부근에 머뭅니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 94,250,000원과 최신 거래 90,000,000원보다 낮습니다. 다만 9회 유찰, 단지 경매 평균 8.2회 유찰·매각률 0.0%, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계가 함께 존재합니다. 결론은 최저가는 착시, 시세상 여지는 실질취득 기준으로 존재, 권리의 실체는 원본 확인이 선행돼야 함입니다.
