울산지방법원 2024타경119820. 양산시 삼호동 대진칸트리타운 101동 8층 805호 아파트입니다. 감정가는 93,000,000원이지만 10회 유찰을 거치며 최저매각가가 2,627,000원, 감정가의 약 2.82%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 권리구조를 완전히 잘못 읽게 됩니다. 임차인 김승연은 2016.11.17. 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있고, 2023.03.31. 보증금 75,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 2,627,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 447,286원을 먼저 제외하고 김승연에게 2,179,714원이 배당됩니다. 보증금 75,000,000원 중 남는 72,820,286원은 매수인에게 승계되므로, 실제 경제적 부담은 2,627,000원 + 72,820,286원 = 75,447,286원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 계속 약 7,500만원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 서창서1길 15, 101동 8층805호 (삼호동, 대진칸트리타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 73.96㎡ · 지하1층·지상9층 중 8층 |
| 소유자 | 신복생 (2008.03.14. 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 2,627,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승연 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2016년 임차인의 대항력이 핵심
현재 권리분석의 중심은 김승연의 주택임차권입니다. 김승연은 2016.11.17. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2023.03.31. 보증금 75,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2024.12.11.이며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 명시되어 있습니다.
과거 한국주택은행 근저당, 박미정 임차권, 우리은행 근저당, 박선아 임차권, 신한은행 근저당은 각각 이미 말소된 이력이므로 이번 매각에서 별도의 인수액으로 합산하지 않습니다. 특히 과거 임차보증금 53,000,000원과 76,000,000원은 현재 살아 있는 임차권이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2016.11.17 / 2016.11.17 | 대항력 有 우선변제 | 잔액 승계 현재 기준 72,820,286원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 김승연은 배당요구를 했고 확정일자에 따른 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가가 보증금보다 현저히 낮아 배당만으로 전액 회수가 불가능합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득가는 거의 그대로
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 2,627,000원 | 72,820,286원 | 75,447,286원 |
| 11회 유찰 시 | 1,838,899원 | 73,594,201원 | 75,433,100원 |
| 12회 유찰 시 | 1,287,229원 | 74,135,941원 | 75,423,170원 |
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 262만원의 최저가가 아닙니다. 11회 유찰되면 낙찰가는 1,838,899원으로 더 떨어지지만 인수액은 73,594,201원으로 늘어 실질취득은 75,433,100원입니다. 12회 유찰에서도 75,423,170원입니다. 즉 추가 유찰이 생겨도 실질취득가는 보증금 75,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최근 12개월과 최신 거래
대진칸트리타운1 동일 면적권 거래 중 최근 12개월 표본은 2건으로, 평균 94,250,000원입니다. 최신 거래는 2025.11. 90,000,000원이며, 같은 달 98,500,000원 거래도 있습니다. 과거 전체 12건 평균 89,500,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보면, 최근 거래 수준은 이전 표본보다 6.4% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 73.96㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 73.9㎡ | 5 | 98,500,000원 |
| 2024.11 | 73.9㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 73.9㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2023.08 | 73.9㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2023.06 | 73.9㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 73.9㎡ | 2 | 84,500,000원 |
| 2022.01 | 73.96㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 73.9㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 73.9㎡ | 11 | 106,500,000원 |
| 2021.10 | 73.9㎡ | 11 | 106,500,000원 |
| 2021.08 | 73.9㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 94,250,000원 |
현재 실질취득 75,447,286원은 최근 12개월 평균 94,250,000원의 약 80.1%, 최신 거래 90,000,000원의 약 83.8%입니다. 즉 권리승계를 모두 반영한 뒤에도 최근 거래 기준으로는 일정한 가격 차이가 남습니다. 다만 전체 실거래 범위가 65,000,000원~106,500,000원으로 넓고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 9.2회라는 점은 환금성을 별도로 점검해야 할 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 447,286원 |
| 1. 임차인 김승연 보증금 | 75,000,000원 | 2,179,714원 |
| 2. 경매개시결정 · 김승연 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 중 2,179,714원이 배당되고 72,820,286원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 447,286원으로 추정되어 있으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상9층 건물의 8층 805호입니다.
- 입지. 서창초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교·회야강 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 일부 필지는 하천구역 또는 하천 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 641,800원/㎡입니다.
- 단지 규모. 대진칸트리타운1은 111세대, 1991.06.29. 준공입니다. 실거래 표본은 존재하지만 경매 평균 유찰 9.2회라는 점에서 경매시장 내 환금성은 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차는 2,627,000원이 아니라 인수액을 합친 75,447,286원이 실제 비교가격입니다.
- 임차권 원문 재확인. 김승연의 전입일·확정일·임차권등기와 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되고 금액도 75,000,000원으로 같으므로 경매신청 원인채권과 임대차보증금의 관계를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득은 각각 75,433,100원·75,423,170원으로 큰 차이가 없습니다.
- 환금성 확인. 10회 유찰과 단지 경매 평균 9.2회 유찰 이력을 감안해, 실제 매도 가능가격과 소요기간을 최근 거래와 함께 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부는 현장 및 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “262만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저매각가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 승계입니다. 현재 회차에서 매수인은 2,627,000원을 납부하는 데 그치지 않고 미배당 보증금 72,820,286원을 인수해 총 75,447,286원 수준을 부담합니다. 다음 회차로 넘어가도 총액은 약 7,500만원대에서 거의 움직이지 않습니다.
그 실질취득가는 최근 12개월 실거래 평균 94,250,000원과 최신 거래 90,000,000원보다는 낮아 가격 차이가 확인됩니다. 반면 10회 유찰, 단지 경매 평균 9.2회 유찰, 대항력 임차권 승계라는 요소는 분명한 부담입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 2.8%에 사는 경매”가 아니라 “약 7,545만원의 실질취득가와 시장성을 함께 검토하는 경매”로 보는 것이 정확합니다.
