수원지방법원 2025타경53671. 경기도 광명시 광명동 158-776에 있는 근린생활시설 및 토지 관련 경매물건입니다. 감정평가상 건물은 GM제일산후조리원으로 이용되고 있으며, 철골·철근콘크리트조의 지하 1층, 지상 5층 건물입니다. 토지면적은 243㎡, 감정가는 5,884,493,440원입니다. 현재 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 같습니다.
이 사건의 특이점은 채무자의 근저당권 실행에 따른 일반적인 담보권 경매가 아니라, 등기원인에 공유물분할을 위한 경매가 명시돼 있다는 것입니다. 경매개시결정의 등기 목적은 '임의경매개시결정'으로 기재되어 있으므로, 구체적인 경매 절차와 매각 범위는 사건 원본으로 확인할 필요가 있습니다. 소유권은 장정자·정배진·정영철의 공유 상태이며, 과거 설정된 다수의 근저당권은 이미 말소됐습니다.
그러나 근저당이 없다는 사실과 낙찰자가 부담할 권리가 없다는 사실은 다릅니다. 송석란의 대항력 있는 임대차보증금 200,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있고, 다른 점유자인 송석화의 보증금은 확인되지 않았습니다. 감정평가서에는 토지와 건물의 권리관계에 관한 별도 유의사항도 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53671 |
|---|---|
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 (등기 목적: 임의경매개시결정) |
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 158-776 |
| 관련 지번 | 광명동 158-998 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(GM제일산후조리원) |
| 토지면적 / 지목 | 243㎡ / 대 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 건물구조 | 철골·철근콘크리트조 철골조평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 사용승인일 | 2003.08.05 |
| 소유자 | 장정자 · 정배진 · 정영철 |
| 감정가 | 5,884,493,440원 |
| 최저매각가 | 5,884,493,440원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 경매개시결정
현재 등기상 존속하는 근저당권은 0건입니다. 과거 국민은행·한빛은행·중소기업은행·신한은행 및 남양유업 등의 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 해당 근저당권들은 모두 해지·말소 처리됐습니다.
② 공유지분 — 공동소유 부동산의 매각
등기상 소유자는 장정자·정배진·정영철입니다. 각자의 공유지분은 다음과 같습니다.
| 공유자 | 공유지분 | 등기 근거 |
|---|---|---|
| 장정자 | 10분의 3 | 갑구 2번 |
| 정배진 | 10분의 1 | 갑구 4번 |
| 정영철 | 10분의 6 | 갑구 2번·4번 |
등기상 공유지분은 전체 지분으로 합산됩니다. 경매개시결정의 원인에는 공유물분할을 위한 경매라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 채무불이행에 따른 담보권 실행 경매와는 배당 및 권리관계의 성격이 다를 수 있습니다.
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물(창고) 포함이라고 기재되어 있습니다. 실제 매수 대상과 공유지분의 이전 범위, 건물 및 토지의 일괄매각 관계를 매각목록과 대조해야 합니다.
③ 임차인 분석 — 확인된 인수 200,000,000원
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 임차인·점유자 2명이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 경매개시결정일인 2025.11.12보다 앞서 전입신고를 했습니다. 다만 전입신고만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아니며, 각 점유자의 권리관계를 구분해서 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
송석란 전부 |
2018.08.29 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음(배당산정) 승계 아님 보증금 전액 인수 |
|
송석화 미상(6.6㎡) |
2021.02.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 추가 인수 가능성 |
배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 취급하여 예상배당액을 0원으로 계산하고, 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영했습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인되지 않았으므로, 이 배당 가정은 원본 서류로 검증해야 합니다.
현재 산정된 매수인 인수액: 200,000,000원
보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 경매개시결정 전 전입한 점을 고려하면 대항력 가능성은 있으나, 실제 대항력 성립 여부와 인수금액은 미상입니다.
송석란에 대해 산정된 200,000,000원의 인수액에 송석화 관련 금액이 포함되어 있다고 볼 수 없습니다. 송석화의 임대차관계가 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
송석란의 차임은 23,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 그 금액의 지급주기와 실제 임대차계약 조건은 원본 계약서로 확인해야 합니다.
④ 실질취득 부담 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다
이 물건에서 확인된 매수인 인수액은 200,000,000원입니다. 따라서 실제 취득 부담을 평가할 때는 낙찰대금에 해당 인수액을 더해야 합니다.
송석란 보증금 인수: 200,000,000원
확인된 인수액 포함 합계: 6,084,493,440원
송석화 관련 추가 인수액, 취득 관련 세금·비용 및 기타 미확정 부담은 제외한 금액입니다.
송석란의 보증금은 현재 최저매각가보다 작으므로, 이 사건을 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형으로 계산해서는 안 됩니다.
현재 시나리오에서는 배당계산상 송석란 보증금 200,000,000원 전액 인수가 유지되므로, 낙찰가가 내려가면 확인된 인수액을 포함한 취득 부담도 함께 줄어듭니다. 다만 송석화의 권리 및 다른 부담이 확정되면 계산이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액을 더한 가격 비교
현재는 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 회차별 예상 매각가격과 확인된 인수액을 함께 보면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 인수 포함 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 5,884,493,440원 | 200,000,000원 | 6,084,493,440원 |
| 1회 유찰(80%) | 4,707,594,752원 | 200,000,000원 | 4,907,594,752원 |
| 2회 유찰(64%) | 3,766,075,801원 | 200,000,000원 | 3,966,075,801원 |
특히 200,000,000원의 확인된 인수액과 송석화의 미확정 권리, 토지·건물의 법정지상권 위험을 반영한 실질취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 5,884,493,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 61,244,934원 |
| 인수 · 송석란 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 경매개시결정(장정자) | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,823,248,506원 |
집행비용은 추정치이며, 송석란 보증금 200,000,000원은 배당금이 아닌 매수인 인수액으로 처리했습니다. 경매개시결정 관련 채권액은 산정되지 않아 배당계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 송석화 관련 미확정 부담은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 제공된 배당모형의 계산값이며, 공유물분할 경매의 실제 배당·대금교부 결과를 확정하는 금액은 아닙니다.
⑦ 토지·건물 권리 — 법정지상권이 핵심 변수
매각물건명세서에는 토지와 건물의 관계에 관한 중요한 사항이 기재되어 있습니다.
그러나 감정평가에서는 본건 토지부분만을 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 특히 광명동 158-998 토지에 대하여 본건 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 불분명하다는 유의사항이 있습니다.
따라서 감정가에 인접필지 전체의 가치가 포함됐다고 가정하거나, 건물의 적법한 토지 이용권이 모두 확보되어 있다고 단정해서는 안 됩니다.
법정지상권이 성립하는지에 따라 토지와 건물의 이용관계, 향후 사용 및 처분 가능성에 중요한 차이가 생길 수 있습니다. 반대로 법정지상권이 성립하지 않는 경우에도 건물과 토지의 소유관계, 사용권원 및 관련 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
또한 본건 건물의 일부에는 권원이 확인되지 않은 난방설비가 설치되어 있으며, 해당 설비를 포함해 감정평가한 것으로 기재되어 있습니다. 난방설비의 소유권 및 설치·사용 권원은 별도 확인이 필요합니다.
⑧ 입지·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명사거리역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 광명사거리역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 지하 1층·지상 5층 구조이며 사용승인일은 2003.08.05입니다. 위생·급배수, 소화, 화재탐지, 난방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 GM제일산후조리원으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아니므로 이용 목적과 시설의 운영·점유관계를 함께 검토해야 합니다.
- 토지. 면적 243㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·세로장방형이며 도로접면은 광대세각으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 재정비촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로. 대로3류(폭 25~30m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며, 적용 대상 및 허가 필요 여부는 실제 취득 목적과 매각 대상에 따라 확인해야 합니다.
- 공시지가. 7,534,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며 건물 가치나 전체 매각가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 인접필지와의 관계 및 법정지상권 문제는 별도 확인 대상입니다.
⑨ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저가라고 볼 수 없다
이 사건의 감정가는 5,884,493,440원이며, 신건 최저매각가도 같습니다. 그러나 동일 용도의 산후조리원·근린생활시설 및 유사한 토지·건물의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 시장가격의 수준을 판단하기 어렵습니다.
특히 본건은 인접 토지에 대한 법정지상권 문제가 있고, 임차보증금 인수와 추가 점유자 위험도 존재합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낙찰가 비율만 비교해서 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 이 금액이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 임차인·토지 권리 위험을 해소하지 못하면 취득 후 손실 가능성이 남습니다.
⑩ 입찰 전 필수 체크리스트
- 송석란의 임대차계약 확인. 보증금 200,000,000원, 차임 23,000,000원, 전입일 2018.08.29 및 실제 점유·사용관계를 원본 계약서와 대조하세요. 우선변제권 및 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 송석화의 미확정 권리. 6.6㎡ 점유부분의 정확한 위치와 점유권원, 보증금·차임·확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 송석란의 보증금과 별개로 추가 인수위험이 있을 수 있습니다.
- 인접필지 158-998. 해당 토지의 소유권, 건축물대장 관련 지번, 본건 건물의 토지 사용권원 및 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각 대상인 토지·건물·제시외 창고의 범위와 감정평가 대상이 일치하는지 매각목록을 확인하세요.
- 권원미상 난방설비. 감정평가에 포함된 설비의 실제 소유권 및 사용·관리관계를 확인하세요.
- 공유물분할 경매의 성격. 등기원인과 경매개시결정문을 대조하여 경매 절차, 매각 범위 및 매각대금 교부 구조를 확인하세요.
- 산후조리원 이용상태. 실제 운영 여부와 점유 주체, 시설물 인도 및 명도에 필요한 사항을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 제한. 일반상업지역, 재정비촉진지구, 상대보호구역, 지구단위계획구역 및 토지거래허가 관련 제한이 예정된 이용 목적에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실거래 및 수익성 검증. 유사한 근린생활시설과 토지 거래사례, 해당 건물의 실제 임대수익·운영비·유지관리비를 확인한 후 실질취득 부담과 비교하세요.
- 배당표 검증. 공유물분할 경매의 특성상 단순 채권배당 계산과 실제 소유자별 대금교부가 다를 수 있으므로 법원 사건기록과 배당·교부 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 관련 지적도를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수위험 0원”
이 물건은 기존 근저당권이 모두 말소되어 있다는 점에서는 긍정적입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 근저당권의 개수가 아닙니다. 낙찰자가 실제로 무엇을 인수하고, 취득 후 토지와 건물을 어떤 권원으로 사용할 수 있는지가 중요합니다.
송석란의 보증금 200,000,000원은 매수인 인수액으로 계산되어 있으며, 송석화의 권리관계는 확정되지 않았습니다. 여기에 광명동 158-998 토지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 구조적 위험이 더해집니다.
신건 최저매각가에 확인된 인수보증금을 더한 부담은 6,084,493,440원입니다. 이는 추가 인수금액과 취득 부대비용을 제외한 수치이며, 시장가격보다 유리한지 판단할 실거래 근거도 확보되지 않았습니다.
결론은 권리와 가격 모두 신중 검토입니다. 기존 근저당이 없다는 사실만으로 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 송석화의 점유권원과 인접 토지의 법정지상권 관계가 확인되기 전에는 낙찰가를 낮추는 전략만으로 위험이 해소되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 저렴하게 낙찰받는 것에 앞서 인수범위와 토지 이용권원을 확정하는 것입니다.
