부산지방법원 2025타경1819. 부산 북구 금곡동 금곡화목타운 101동 1층 101호로, 감정 이용상태는 공동주택인 아파트입니다. 소유자 김현진은 2019.08.30. 거래가 127,500,000원에 소유권을 취득했고, 2023.03.29. 부산은행 앞으로 채권최고액 148,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채무자는 소유자가 아닌 주식회사케이파츠로 등기되어 있습니다.
이 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단 등 5개 기관의 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정, 양산세무서장 처분의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 금액 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 갑구에는 2025.05.26. 파산선고 등기도 존재합니다. 이 항목은 제공된 권리분류에서 매각 소멸 여부가 확정 표시되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 사건 진행기록에서 처리 상태를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1819 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 97-10 금곡화목타운 101동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 효열로220번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 · 사용승인일 1994.11.11. |
| 실거래 비교면적 | 68.12㎡ |
| 단지 규모 | 5개동 · 576세대 |
| 소유자 | 김현진 (2019.08.30. 거래가 127,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 115,586,570원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 매각으로 소멸
② 시세 비교 — 전체 평균 73%, 1층 평균으로는 88.4%
금곡화목타운 동일 면적 68.12㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 최근 12개월 평균은 135,208,333원, 최신 거래는 2026.07.의 164,500,000원입니다. 현재 최저가 98,700,000원은 전체 최근 평균의 73.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.12㎡ | 10 | 164,500,000원 |
| 2026.05 | 68.12㎡ | 16 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 68.12㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 68.12㎡ | 10 | 129,500,000원 |
| 2026.05 | 68.12㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 68.12㎡ | 12 | 156,000,000원 |
| 2026.04 | 68.12㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 68.12㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 68.12㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2026.02 | 68.12㎡ | 1 | 122,500,000원 |
| 2026.01 | 68.12㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 68.12㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 최근 평균 | 68.12㎡ | 12건 | 135,208,333원 |
하지만 대상 물건은 1층입니다. 같은 면적의 1층 실거래 4건은 84,000,000원·120,000,000원·122,500,000원·120,000,000원으로, 평균은 111,625,000원입니다. 현재 최저가 98,700,000원은 이 1층 평균의 약 88.4%로, 평균보다 12,925,000원 낮습니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 98,700,000원 | 403,881,522원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 69,090,000원 | 432,958,542원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 48,363,000원 | 453,312,456원 | 0원 |
후순위 채권자의 미배당액은 회차가 내려갈수록 증가하지만, 제공된 시뮬레이션상 그 미배당 채권을 매수인이 인수하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 148,500,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 290,189,004원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,163,150원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 5,643,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 37,718,752원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 4,191,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 500,404,922원 중 96,523,400원이 배당되고, 예상 미배당액은 403,881,522원입니다. 매각대금은 집행비용과 부산은행 배당으로 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 금곡동 금곡초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 금곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 학교와 유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 서하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지이며 공시지가는 1,020,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 576세대 단지에서 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 층과 상태에 따라 84,000,000원부터 164,500,000원까지 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 현장 확인. 채광·사생활·외부 소음·결로·습기·방범 상태를 직접 확인하고 수리비를 응찰가에서 차감하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 파산선고 등기. 갑구 11번 파산선고의 절차상 처리 여부와 매각 진행에 미치는 사항을 법원 기록에서 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 전체 최근 평균 135,208,333원보다 대상과 같은 1층 평균 111,625,000원을 우선 참고하세요.
- 최저 거래 확인. 2026.04. 1층 84,000,000원 거래가 있으므로 내부 상태와 특수 사정을 비교하지 않은 채 현재 최저가를 절대적 저가로 보지 마세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 1층 기준으로
이 물건은 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 최저가 98,700,000원은 전체 최근 평균 135,208,333원보다 36,508,333원 낮아 표면 할인율은 분명합니다.
그러나 물건은 1층이고, 실제 1층 거래 평균은 111,625,000원입니다. 현재 최저가와의 차이는 12,925,000원이며, 1층 최저 거래 84,000,000원보다는 오히려 14,700,000원 높습니다. 여기에 임대관계 미상과 파산선고 등기 확인이 남습니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하고 가격도 내려왔지만, 1층 상태와 점유·절차 확인을 마친 뒤에만 할인 여부를 확정할 수 있는 물건입니다.
