수원지방법원 2025타경53864. 경기도 안산시 상록구 부곡동 738-1, 4층 401호 다세대주택입니다. 사용승인일은 2001.10.22이며, 전용면적은 59.56㎡입니다. 현 소유자는 김대성 씨로, 2021.04.16 매매를 원인으로 135,000,000원에 취득했습니다. 현재 유효한 근저당권은 없지만, 갑구에는 국세청 압류를 비롯한 압류·가압류와 강제경매개시결정이 등재되어 있습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022.08.04 접수된 국(포천세무서장)의 압류입니다. 그 이후의 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부가 정리된다고 해서 임차인 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 신동근의 보증금이 확인되지 않기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 문제는 별도

등기상 권리관계는 2022.08.04 국 압류를 기준으로 정리할 수 있습니다. 2001년 신한은행 근저당과 2006년 이전의 과거 권리들은 이미 말소되었고, 2010년 우리은행 근저당도 해지·말소된 상태입니다. 2016년 설정된 무궁화신탁 역시 2021.04.12 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다.

말소기준권리 이후에는 수원시 압류(2023.05.17), 주택도시보증공사 가압류(2023.08.25), 강제경매개시결정(2025.11.26)이 이어집니다. 이 세 권리는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 신동근의 대항력 가능성과 명의 중복이 핵심

매각물건명세서와 현황조사에는 401호 주거 임차인으로 신동근과 최다인이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않으며 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 신동근은 말소기준권리 이전 전입자로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

두 사람 모두 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 주택도시보증공사의 3,906,000,000원 가압류는 등기상 별도의 채권자 권리이며, 임차인 보증금의 대위·승계 신고와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

특히 신동근의 경매 신청채권액 135,000,000원은 경매 신청채권 금액이지, 임차보증금으로 확인된 금액이 아닙니다. 두 금액을 동일시해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트를 판단할 실거래 근거가 부족하다

이 물건은 일반적인 아파트 단지형 거래와 달리 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 단지명은 '(738-1)'이며 총 7세대입니다. 실거래 비교에서는 전용면적 59.56㎡의 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 거래금액 및 거래일도 확인되지 않습니다.

단지 규모가 7세대인 소규모 다세대주택이라는 점도 고려해야 합니다. 대단지 아파트처럼 동일 평형의 거래 표본이 충분하지 않으므로 실제 매도 시점에 가격을 검증하기 어려울 수 있습니다. 인근 유사 다세대주택의 실거래와 개별 건물의 상태를 별도로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

총 채권액 4,041,000,000원 · 채권자 배당 합계 118,506,000원 · 채권자 미배당 합계 3,922,494,000원. 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락보다 권리 확인이 먼저

유찰에 따라 최저매각가격은 낮아지지만 채권자에게 돌아가는 배당금도 감소합니다. 이는 채권자 미배당액을 증가시키는 구조이지, 해당 물건의 시장가격이 그만큼 하락했다는 의미는 아닙니다. 실제 비교 거래가 없으므로 가격 할인 효과도 판단할 수 없습니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반 경쟁입찰과 다른 사건

일반적인 경매에서는 입찰가와 권리분석을 통해 낙찰 가능성을 판단하지만, 이 사건은 우선매수권이라는 별도 변수가 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 소유권 취득 가능성이 달라질 수 있으므로 통상적인 가격 경쟁만으로 입찰 전략을 세우기 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안산시 상록구 부곡동 소재 월피동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 일반주거지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 및 조적조 평지붕 4층 건물입니다. 외벽은 비닐사이딩 및 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 273.0㎡, 평탄한 세로장방형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측 노폭 6m 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 가능한 상태입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역 등의 지정사항이 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 재지정 또는 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택이며 동일 면적의 최근 거래가격을 확인하지 못했습니다. 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층을 확인하기 어려울 수 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 신동근 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 계좌내역, 실제 점유 여부, 전입신고 경위와 임대인과의 관계를 확인하세요. 경매 신청채권자와 임차인 명의가 동일하므로 가장임차인 또는 관계인 여부를 반드시 검증해야 합니다.
• 선순위 보증금 확인. 2021.04.12 전입한 신동근의 보증금과 확정일자를 확인하세요. 대항력 가능성이 해소되지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 여부도 확인해야 합니다.
• 최다인 임대차 확인. 2024.09.23 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 배당요구 여부를 별도로 확인하세요.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 권리자, 행사 여부, 행사 절차 및 외부 입찰자의 최종 매수 가능성을 법원에 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
• 국 압류 확인. 포천세무서장 관련 체납액과 법정기일, 실제 배당요구 내역을 확인하세요. 배당 시뮬레이션에 나타난 금액만으로 조세채권의 실제 우선순위를 확정할 수 없습니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 갑구 22번 가압류 청구금액 3,906,000,000원의 발생 원인과 배당요구 내역을 확인하세요. 제공된 권리분석상 후순위이지만 실제 배당은 관련 조세채권 및 우선변제권 확인이 필요합니다.
• 실거래 및 매도 가능성 확인. 동일면적 거래가 확인되지 않으므로 인근 다세대주택의 실거래와 개별 건물의 상태를 비교하세요. 감정가만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 현장 확인. 4층 401호의 실제 점유자, 내부 상태, 누수, 공용부분 관리상태 및 공과금·관리비 체납을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 서로 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수 위험과 낙찰 가능성”

이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.08.04 국 압류가 말소기준권리이고, 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 현재 유효 근저당권도 없습니다.

하지만 진짜 위험은 임차인에게 있습니다. 신동근은 2021.04.12 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있으며, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 더욱이 강제경매 신청채권자와 임차인 명의가 같아 임대차의 실체를 확인해야 합니다. 가장임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권이 기재되어 있습니다. 외부 입찰자에게는 최저가보다 최종 매수인 결정 구조가 더 중요한 변수입니다. 소규모 7세대 다세대주택이고 동일면적 실거래 비교도 어려워 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다.