수원지방법원 2025타경53900. 경기도 안산시 단원구 와동 885, 천년가리더스카이 101동 13층 1303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 비교 대상 전용면적은 59.654㎡입니다. 449세대 규모로 2020년 5월 20일 준공된 단지입니다.

소유자는 김예슬 씨입니다. 등기상 2020년 8월 6일 소유권이전이 이루어졌고 거래가액은 270,397,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 경기신용보증재단 가압류, 국세청의 압류, 소상공인자영업자새출발기금 가압류, 안산시 압류 등이 순차적으로 등재됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 세금 압류 3건은 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있어 단순히 말소된다는 이유만으로 세금 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 핵심은 2020년 8월 6일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원으로, 이 등기가 말소기준권리입니다.

2020년 7월 1일 등재된 코리아신탁주식회사의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 김예슬 씨 앞으로 소유권이전이 이루어졌으므로, 현재 유효한 신탁등기가 존속하는 것으로 볼 사정은 확인되지 않습니다.

말소기준권리 이후의 권리 흐름은 다음과 같습니다.

• 2023.06.14 경기신용보증재단 가압류. 청구금액 50,000,000원. 근저당 이후 등기된 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
• 2025.02.21 안산세무서장 압류. 국세 관련 압류로 표시되어 있습니다.
• 2025.07.23 성동세무서장 압류. 국세 관련 압류로 표시되어 있습니다.
• 2025.11.27 임의경매개시결정. 신청채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사이며, 양도인은 주식회사우리은행입니다.
• 2026.02.10 소상공인자영업자새출발기금 가압류. 청구금액 124,823,168원으로 기재되어 있습니다.
• 2026.06.30 안산시 압류. 단원구청장 관련 지방세 압류입니다.

② 전입·점유자 분석 — 대항력은 없지만 임대차와 명도는 확인해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서에는 101동 1303호의 전입자로 최경호 씨와 이정숙 씨가 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2020년 8월 6일 이후입니다.

두 사람 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.

다만 보증금·차임·확정일자·임대차계약 내용은 확인되지 않습니다. 특히 전입일이 늦다는 사실만으로 우선변제권이나 소액임차인 최우선변제 가능성까지 일괄 부정할 수는 없습니다. 점유 및 전입 상태, 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.5억은 최근 거래보다 높다

같은 단지 천년가리더스카이의 비교 대상 면적은 59.654㎡이며, 면적이 일치하는 실거래 표본은 총 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 살펴봐야 합니다.

가장 중요한 수치는 최근 12개월 평균 343,600,000원과 최신 거래 340,000,000원입니다. 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,400,000원 높고, 최신 거래보다 10,000,000원 높습니다.

최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 101.9%, 최신 거래 대비로는 102.9%입니다. 즉, 신건 감정가 그대로 낙찰받으면 최근 실거래 기준으로 저렴하게 매수하는 상황이 아닙니다. 전체 평균 341,833,333원을 기준으로 보더라도 최저가가 더 높습니다.

최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 +0.9%입니다. 하락 추세로 볼 근거는 없고, 최근 가격 흐름은 대체로 보합권에서 소폭 상승한 것으로 해석할 수 있습니다. 다만 이 지표가 신건 가격의 프리미엄을 정당화해 주지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

현재 최저가인 350,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 기재된 청구금액 기준으로 계산합니다.

신건 3억 5,000만원 가정 시 집행비용과 위 채권 배당 후 소유자 잔여금은 37,476,832원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 세금의 법정기일과 우선순위 및 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 사건 청구금액 103,476,726원과 배당표의 우리은행 근저당 채권최고액 132,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 배당 시뮬레이션은 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 것이므로, 실제 채권잔액 및 채권양도 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당은 함께 움직인다

현재 신건에서 낙찰되지 않고 유찰되는 경우를 가정한 가격별 배당 시뮬레이션입니다. 아래 가격은 시나리오상 매각가이며, 실제 다음 매각기일이나 매각 여부를 확정하는 것은 아닙니다.

가격이 2억 8,000만원으로 내려가면 채권 미배당액은 31,543,168원, 2억 2,400만원으로 내려가면 86,759,168원으로 커집니다. 반면 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택 및 학교 등이 소재하고 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 일반 교통사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 천년가리더스카이는 449세대, 2020년 5월 20일 준공 단지입니다. 동일 단지에서 면적이 유사한 실거래 12건이 확인되어 가격 비교 자료는 확보되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 도시지역 및 중로1류·소로3류 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 교육환경 규제. 덕인초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 하는 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 토지거래허가구역으로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 지정 여부 및 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,586,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 449세대 단지이며 최근 거래가 확인되지만, 최신 거래 340,000,000원과 최저가 350,000,000원 사이에 가격 차이가 있습니다. 매수 수요와 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 343,600,000원과 최신 거래 340,000,000원을 웃돕니다. 감정가를 그대로 시세로 받아들이지 말고 최근 거래를 기준으로 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 전입·점유자 확인. 최경호 씨와 이정숙 씨의 전입일은 각각 2022.11.21, 2023.08.24입니다. 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 실제 임대차 여부·보증금·차임·확정일자·배당요구 및 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 안산세무서·성동세무서·단원구청 관련 체납 내역과 우선순위를 확인해야 합니다.
• 채권양도 확인. 신청채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사이며 양도인은 주식회사우리은행입니다. 신청채권액 103,476,726원과 근저당 채권최고액 132,000,000원을 구분하고 실제 채권잔액 및 양도관계를 확인해야 합니다.
• 배당 검증. 집행비용과 근저당·가압류를 기준으로 한 시뮬레이션은 세금 우선배당과 임차인 최우선변제 가능성을 반영하지 않았습니다. 실제 매각물건명세서 및 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 명도 준비. 선순위 대항력 임차인 인수는 확인되지 않지만, 전입·점유자로 기재된 2명의 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 일반상업지역·시가지경관지구 및 학교 보호구역 관련 사항을 확인하고, 토지거래허가구역의 지정기간과 매각기일 당시 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 13층 1303호의 내부 상태, 누수·수리 필요 여부, 실제 점유 형태 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 관련 자료를 원본으로 확인해야 합니다. 자동 산출된 배당표와 권리분석은 실제 배당을 보장하지 않습니다.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 가격까지 매력적인 것은 아니다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 8월 6일 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등재된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자로 기재된 두 사람도 말소기준권리 이후 전입했으므로 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 그대로 인수하는 유형은 아닙니다.

그러나 권리분석이 비교적 단순하다는 이유로 신건 가격까지 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 343,600,000원, 최신 거래는 340,000,000원인데 최저가는 350,000,000원입니다. 실질취득을 배당모형상 인수 0원으로 계산해도 3억 5,000만원이므로 최근 실거래보다 저렴한 매수가 아닙니다.

여기에 세금 압류 3건의 우선순위 문제와 전입·점유자 2명의 임대차 및 명도 확인이 남아 있습니다. 이 부분을 해소하지 않고 단순히 인수액 0원만 믿고 입찰하는 것은 바람직하지 않습니다.

종합 판단: 권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰받을 수 있느냐보다 최근 실거래와 비교해 얼마에 취득하느냐입니다. 가격 메리트가 확인되기 전에는 신건 최저가에 무리하게 응찰할 이유가 크지 않습니다.