* 0원은 김대현의 205,000,000원 임차권에 대한 확약 적용 결과입니다. 성현·황현숙의 별도 임차보증금 인수 가능성은 확인되지 않았으므로, 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경53913. 안산시 상록구 본오동 다원빌에이 4층 401호는 2012년 사용승인된 8세대 규모 다세대주택입니다. 전용면적은 77.84㎡이며, 안방·침실 2개·욕실 2개·거실·주방·다용도실 등을 갖춘 주거용 집합건물입니다.
현재 소유자는 고훈재입니다. 2022.02.18. 매매로 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 205,000,000원입니다. 그런데 등기부에는 이 소유권이전보다 앞서 전입한 김대현의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차보증금 역시 205,000,000원입니다.
경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사이고, 청구금액은 221,255,932원입니다. 이 사건은 과거 은행 근저당권이 실행되는 일반적인 임의경매가 아니라, 보증기관이 임차인의 권리를 승계하여 신청한 강제경매라는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 716-7 다원빌에이 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 본오로3안길 4-22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 77.84㎡ |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 안방·침실2·욕실2·거실·주방·다용도실·현관 |
| 건물 규모 | 8세대 · 2012.03.27. 사용승인 |
| 소유자 | 고훈재 (2022.02.18. 취득 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 211,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 221,255,932원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 2024.02.26. 등기된 김대현의 주택임차권입니다. 김대현은 2022.01.28. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.20.입니다. 이는 2025.11.28. 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다.
중요한 단서가 있습니다. 이 확약은 김대현의 임차보증금반환채권에 관한 것입니다. 성현·황현숙의 독립된 임대차관계가 존재한다면, 이들에게 확약의 효력이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 두 사람의 보증금과 점유권원은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 확인되지 않은 두 사람
임차권등기로 권리가 특정되는 임차인은 김대현 1명입니다. 그 밖에 성현과 황현숙의 전입 사실이 확인되지만, 임대차계약 및 보증금은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 김대현의 승계인이므로 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김대현 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.01.28. 확정 2021.12.20. |
205,000,000원 | 대항력 우선변제 보증기관 승계 확약 적용 |
| 성현 401호 · 주거 |
전입 2025.01.08. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
| 황현숙 401호 · 주거 |
전입 2025.01.13. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
| 김대현의 별도 신고 표기 |
전입일 미상 확정 2021.12.20. |
205,000,000원 중복 가능성 |
대항력 미상 신고인 확인 중복 합산 제외 |
‘김대현의’라는 별도 신고 표기는 김대현과 보증금·확정일자가 동일합니다. 독립된 임차인인지, 김대현의 권리에 관한 신고인지 확인이 필요하며 동일한 205,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 승계채권도 김대현의 임차보증금과 별개로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격의 매력은 낮다
다원빌A에서 확인되는 비교 실거래는 전용면적이 유사한 2건입니다. 거래 시점이 2021년과 2022년으로 오래되었으므로 현재 시세를 직접 대표하는 가격으로 보기는 어렵습니다. 다만 신건 최저가의 수준을 판단하는 참고 기준으로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 77.84㎡ | 4층 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 76.83㎡ | 3층 | 183,000,000원 |
| 비교평균 | — | 2건 | 194,000,000원 |
| 현재 최저가 | 77.84㎡ | 4층 | 211,000,000원 |
최저매각가 211,000,000원은 비교평균 194,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 비율로는 108.8%입니다. 가장 최근 확인된 2022.02. 거래가 205,000,000원과 비교해도 6,000,000원 높습니다.
특히 주의할 점은 이 실거래들이 2026년 현재의 최근 거래가 아니라는 사실입니다. 2022년 이후 실제 가격 흐름을 확인할 수 없으므로 현재 시세가 상승했는지 하락했는지 단정할 수 없습니다. 오래된 거래가격을 현재 시세로 그대로 대입해 할인율을 계산하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
신건 최저가로 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 김대현의 임차보증금 우선변제액과 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상 배당을 구분하여 표시했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,754,000원 |
| 1. 김대현 임차보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 221,255,932원 | 2,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액과 임차보증금 사이의 승계·중복 관계, 실제 배당순위 및 배당액은 원본 서류와 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아진다고 끝이 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 상황이라면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 실질취득금액은 단순 낙찰가보다 높아지고 전체 부담은 보증금 수준에 근접할 수 있습니다.
다만 이 사건의 김대현 임차권은 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있으므로 일반적인 인수형 계산 결과를 그대로 최종 부담으로 적용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 211,000,000원 | 0원 | 김대현 인수 0원 타 점유자 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 168,800,000원 | 39,363,200원 | 김대현 인수 0원 타 점유자 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 135,040,000원 | 72,650,560원 | 김대현 인수 0원 타 점유자 미상 |
39,363,200원 및 72,650,560원은 확약을 적용하지 않은 회차별 추정 인수액입니다. 실제 김대현 임차권에는 확약에 따른 실질 인수 0원 판단을 적용합니다. 성현·황현숙의 독립된 보증금은 확인되지 않아 별도 인수액을 산정하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 한국선진학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 구조입니다.
- 설비. 급배수·전기·도시가스 난방·위생·화재탐지·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 9m 포장도로에 접하며 토지는 대체로 장방형 평지입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 상대보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항이 표시되지 않았고, 공부와 현황 사이에 보고된 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모로 대단지 아파트와 비교하면 매수층이 제한될 수 있습니다. 확인되는 실거래도 2건이고 거래 시점이 오래되어 현재 적정 매도가와 매각 소요기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.08.26. 확약서의 적용 대상, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 주택도시보증공사가 김대현의 승계인이라는 사실과 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 성현·황현숙 확인. 두 사람의 실제 거주 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 임대인, 점유권원 및 김대현과의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 중복 확인. ‘김대현의’로 기재된 신고가 김대현의 임차보증금에 관한 것인지 확인하고, 동일 채권을 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 명도 가능성. 김대현의 임차권에 관한 확약이 있더라도 실제 점유자의 퇴거 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 비교 가능한 거래가 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 현재 유사 다세대주택 거래와 매물 호가를 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원 시나리오가 있으나 실제 매각조건과 최저가 변경 여부를 확인해야 합니다. 낙찰가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·점유 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 명도비용 및 취득 관련 부대비용을 별도 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 임차인 우선변제액과 주택도시보증공사 청구금액의 관계, 배당요구 내용 및 다른 우선채권 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 큰 위험을 줄였지만, 안전을 완성하지는 않았다”
이 물건을 처음 보면 205,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 거액의 보증금을 인수하는 위험한 경매로 보일 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.08.26. 확약은 그 판단을 크게 바꿉니다. 김대현 임차권에 관해서는 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 실질 인수 부담을 0원으로 평가할 수 있습니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 성현과 황현숙의 임대차관계 및 보증금이 확인되지 않았고, 이들이 별도 권리를 갖고 있는지는 추가 조사가 필요합니다. 따라서 전체 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 감정가 211,000,000원은 확인된 실거래 평균 194,000,000원의 108.8%이며, 마지막 확인 거래가 205,000,000원보다도 높습니다. 게다가 거래 시점이 오래되어 현재 시세에 대한 확신도 낮습니다. 8세대 규모 다세대주택이라는 환금성 제약까지 고려하면 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
