152,600,000원
의정부지방법원 2025타경73519. 금오캐슬 라동 3층 301호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정 이용상태는 다세대주택(방 3실·거실·주방·욕실2·발코니 등)입니다. 현재 소유자는 이영빈이며 2022.05.31. 거래가 230,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2025.10.23. 접수된 국의 압류이고, 그보다 앞선 박민수의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 선순위 인수 검토 대상입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 박민수의 보증금 225,000,000원에 대해 현재 최저가 152,600,000원으로 배당하면 집행비용 2,936,400원을 뺀 149,663,600원이 배당되고 75,336,400원이 남습니다. 원칙대로라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어지지만, 명세서에 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 해당 잔액은 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
문제는 그 확약의 바깥입니다. 현황조사에는 `SHARAVJAMTS SHINEMURUN`이 2025.08.11. 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 말소기준일 2025.10.23.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 라동 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 면적 / 층 | 69.42㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 중 3층 |
| 소유자 | 이영빈 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가 230,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.09.23 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 주된 선순위 임차권은 포기·말소 동의, 미상 점유는 별도
과거 신한은행 근저당 115,200,000원은 2017.09.08. 해지로, 우리은행 근저당 83,600,000원은 2021.11.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.11.20. 등기된 박민수의 주택임차권과 2025.08.11. 전입한 별도 점유자입니다. 이후 2025.10.23. 국의 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 강제경매개시결정 및 2026년 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민수 제301호 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.10.22 | 2021.09.07 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2025.12.24 | 포기·말소 동의 |
| `SHARAVJAMTS SHINEMURUN` 현황조사 | 2025.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
③ 시세 비교 — 최저가 84.8%지만 ‘싸다’로 단정할 수 없다
금오캐슬 69.42㎡대 실거래는 최근 12개월 2건 평균이 180,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 183,000,000원입니다. 현재 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균의 84.8%입니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -5.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.42㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2025.04 | 69.42㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2024.12 | 69.42㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 69.5㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 69.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 69.42㎡ | 3 | 230,300,000원 |
| 2021.08 | 69.42㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 69.42㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 69.42㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 69.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 69.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
전체 11건 평균은 189,118,181원이지만 2022.05. 230,300,000원, 2021.07. 225,000,000원·220,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 183,000,000원, 그리고 -5.8%의 하락 추세를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 박민수 보증금 | 225,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 박민수 보증금 부족분은 75,336,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임대차등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박민수 부족분은 늘지만 포기 적용 시 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 박민수 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 152,600,000원 | 75,336,400원 | 0원* · 미상 점유 별도 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 122,080,000원 | 105,429,120원 | 0원* · 미상 점유 별도 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 97,664,000원 | 129,493,952원 | 0원* · 미상 점유 별도 |
원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건도 박민수만 놓고 보면 같은 구조지만, 명세서상 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 해당 부족분은 실질 0원*으로 처리됩니다. 다만 이 효과는 별도 미상 점유자에게 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 금오중학교 북서측 인근으로 공동주택과 단독주택 등이 형성된 지역이며 감정평가상 제반 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 의정부 중심권에 비교적 가깝고 간선도로 접근성과 경전철 이용 등 제반 교통 여건은 대체로 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단지의 사다리형·평지 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이고 동측으로 로폭 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며 공시지가는 1,300,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 금오캐슬은 32세대, 2015.06.19. 준공입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 문구 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 주택임대차등기 말소 동의가 본 매각에서도 그대로 적용되는지 원본을 대조하세요.
- 미상 점유자 임대차관계 확인. `SHARAVJAMTS SHINEMURUN`의 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 상태가 확인되기 전까지 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 189,118,181원보다 최근 12개월 평균 180,000,000원, 최신 거래 183,000,000원과 -5.8% 추세를 우선해서 응찰가를 판단하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택으로 기재돼 있으므로 건축물대장·현황을 직접 대조하세요.
- 명도 확인. 임차권등기와 별도 현황조사 점유자가 함께 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 0원*”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 첫 번째 관문은 박민수의 225,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차 기준 75,336,400원의 미배당액이 생기지만, 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의로 이 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 84.8%라 눈에 띕니다.
그러나 별도 점유자가 남아 있습니다. 2025.08.11. 전입한 `SHARAVJAMTS SHINEMURUN`은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 사람의 권리는 HUG의 포기·말소 동의 범위 밖입니다. 여기에 4회 유찰, 관련 경매 평균 6.1회 유찰, 최근 거래 추세 -5.8%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 주된 임차권 위험은 크게 해소됐지만, 미상 점유를 확인하기 전까지 가격 메리트도 실질취득비용도 확정할 수 없는 물건입니다.
* 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 “매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 주택임대차등기 말소 동의”가 박민수 임차권의 미배당 잔액에 적용되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 별도 점유자 `SHARAVJAMTS SHINEMURUN`의 보증금·권리관계는 포함하지 않습니다.
