최저가 74,774,000원은 착시 — 인수까지 더한 실질취득은 226,745,932원

의정부지방법원 2025타경73519. 금오캐슬 라동 3층 301호로, 물건 표시는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 방 3실·거실·주방· 욕실 2실·발코니 등을 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이영빈이며, 2022년 5월 230,300,000원에 취득했습니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 225,000,000원입니다.

등기상 과거 신한은행 근저당 115,200,000원은 2017년 9월 8일, 우리은행 근저당 83,600,000원은 2021년 11월 8일 각각 말소됐습니다. 2025년 4월 의정부시 압류도 2025년 6월 27일 해제됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이미 말소된 근저당이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권과 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

말소기준은 2025년 10월 23일 접수된 국의 압류입니다. 이 압류와 이후의 강제경매개시결정, 2026년 국·의정부시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 박민수는 2021년 9월 7일 확정일자를 받고 2021년 10월 22일 전입했으며, 2021년 11월 5일 점유를 개시했습니다. 2023년 11월 20일에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고 1건

실제 임차인은 2명으로 봐야 하며, 시보증은 SHARAVJAMTS SHINEMURUN 관련 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 SHARAVJAMTS SHINEMURUN은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않았으므로, 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·금액 미상인 별도 위험으로 남겨야 합니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 226,000,000원

대항력 있는 박민수의 보증금 225,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다

금오캐슬은 32세대, 2015년 6월 19일 사용승인된 집합건물입니다. 전용 69.42㎡의 최근 12개월 실거래는 2건으로 평균 180,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 183,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 5.8% 하락한 흐름입니다.

전체 평균 189,118,181원에는 2021~2022년의 220,000,000원~230,300,000원 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 그 기준에서 실질취득 226,745,932원은 최근 평균보다 46,745,932원, 최신 거래보다 43,745,932원 높습니다. 하락 추세까지 고려하면 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 시세 이상을 부담하는 인수형 물건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)

신한은행 근저당은 2017.09.08., 우리은행 근저당은 2021.11.08. 등기상 말소됐습니다. 위 금액은 예상배당 계산에 표시된 채권 항목이며 실제 현존 채권과 배당순위는 원본 등기부와 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 국세·지방세 압류 4건 이력 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 박민수 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금오중학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택과 단독주택 중심의 주거지역이며 제반 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 의정부 중심권에 비교적 가깝고 간선도로 접근성과 경전철 이용 등 교통 여건은 대체로 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 3층이며 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수 및 소방설비가 있습니다.
• 도로. 2필지 일단지의 평탄한 사다리형 토지로 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 1,300,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 32세대 규모이고 물건 표시는 오피스텔, 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 금융기관의 담보평가·대출한도와 향후 매수층을 오피스텔이나 아파트와 동일하게 가정하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 박민수 인수액을 합친 약 226,000,000원대가 실제 비교 기준입니다.
• 박민수 배당액 재계산. 당해세·집행비용 확정액에 따라 151,971,932원의 인수액이 더 늘어날 수 있으므로 배당요구와 조세채권을 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. SHARAVJAMTS SHINEMURUN의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입세대열람을 확인해 별도 대항력과 인수액을 산정해야 합니다.
• 보증기관 중복 제외. 시보증은 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 더하지 말고, 어떤 임차채권을 승계했는지 원본으로 대조해야 합니다.
• 용도와 대출조건 확인. 공부상 오피스텔과 감정상 다세대주택 이용의 차이가 담보대출, 취득세, 전입·주거용 판정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도와 점유관계. 임차권등기자와 현황조사상 점유자가 다르므로 인도명령 가능 범위와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 조세채권 및 임대차 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 늘어도 싸지지 않는 물건”

이 사건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 가격이 내려간 만큼 박민수 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 226,745,932원으로 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 실거래 183,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 시장도 최근 거래군이 이전보다 5.8% 하락했고, 단지 경매 통계는 평균 6.4회 유찰과 낙찰률 0.0%를 보입니다.

여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자의 대항력 가능성, 당해세에 따른 박민수 미배당 증가, 오피스텔과 다세대주택 이용상태의 차이까지 겹칩니다. 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없고, 현재 확인된 정보만으로도 실질취득이 최근 시세 이상인 고위험 인수형 사건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 추가 인수액은 아직 닫히지 않았다입니다.