수원지방법원 2025타경53970. 경기도 시흥시 배곧동 292-2, 배곧시그니처타워 6층 619호입니다. 등기상 소유자는 조용국 씨이며, 2024년 3월 29일 설정된 주식회사국민은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 일부 압류는 경매 전에 이미 해제·말소된 상태입니다.

여기서 중요한 것은 이 물건의 실제 용도입니다. 감정평가서에는 건축물현황도 등을 근거로 지식산업센터 내 공장으로 이용한다고 기재되어 있습니다. 다만 시건장치 때문에 내부 이용상태를 직접 관찰하지 못했고, 이해관계인 부재로 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 등재가 없다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정해서는 안 됩니다.

신건 최저가는 감정가와 동일한 1억 8,000만원입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험과 실제 점유·임대차 위험을 구분하고, 지식산업센터의 거래 가능성과 가격을 별도로 검증하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 정리된다

말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2024년 3월 29일 접수된 채권최고액 169,440,000원의 근저당권이 기준이 됩니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

이후 2025년 4월 25일 중소기업은행의 가압류가 설정됐습니다. 청구금액은 101,001,032원이며 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 가압류 채권액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수로 이어지는 것은 아닙니다.

2025년 12월 4일에는 더블유케이2509유동화전문유한회사가 신청한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 양도인은 주식회사국민은행으로 표시되어 있습니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 임차인 등재는 없지만 공실 단정은 금물

감정평가서의 이용상태는 건축물현황도 등을 근거로 지식산업센터 내 공장으로 판단하고 있습니다. 내부에 실제 사업체가 운영 중인지, 임차인이 사용 중인지, 소유자 또는 제3자가 점유 중인지 확인이 필요합니다.

특히 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 점유·임대차 확인 방식이 다를 수 있습니다. 사업장 운영 여부, 임대차계약서, 보증금, 인도 가능 여부 등을 실제 점유관계와 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 감정가 1억 8,000만원의 적정성 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 180,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 최저가로 적용됩니다.

다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장입니다. 따라서 아파트 매매가격이나 주변 주거용 부동산 가격을 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 공장 호실 거래가격, 전용면적, 층수, 임대수익, 관리비 등을 비교해야 합니다.

실거래 비교가격을 확인할 수 없으므로 1억 8,000만원이 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터 내 공장은 일반 주택과 달리 실수요자와 투자자의 매수층이 다를 수 있어 거래사례의 유사성이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

신건 1억 8,000만원 매각을 가정하면 집행비용 332만원을 제외한 금액에서 국민은행 근저당권이 채권최고액 기준으로 전액 배당됩니다. 이후 중소기업은행 가압류에는 724만원만 배당되고, 나머지 93,761,032원은 미배당으로 남습니다.

총 채권액은 270,441,032원이며, 채권자 배당액은 176,680,000원입니다. 미배당액은 중소기업은행 가압류 청구액에서 발생합니다. 다만 이 미배당 채권은 종전 채무자에 대한 채권의 잔존 문제이지, 그 자체가 낙찰자에게 이전되는 매수인 인수액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 신건에서는 국민은행 근저당권이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시에는 전체 배당재원이 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 미배당액이 더욱 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 미개발 나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물로 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕 구조입니다. 지하 2층부터 지상 9층까지의 건물 중 6층 619호입니다.
• 이용상태. 지식산업센터 내 공장으로 이용하는 것으로 판단됐습니다. 다만 시건장치로 인해 내부 관찰이 불가능했으므로 실제 이용 현황과 공실 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되고, 상대보호구역에는 저촉되는 것으로 표시되어 있습니다.
• 도로 및 지형. 정방형 토지로 평지이며 중로에 접합니다. 도로 포장상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 공시지가. 1,541,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 공장이라는 용도 특성상 주거용 부동산과 동일한 수요층으로 판단하면 안 됩니다. 동일 건물의 유사 호실 거래와 임대수요, 관리비, 입주 가능 업종 등을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 시건장치로 내부 관찰이 불가능했던 물건입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자, 사용 사업체 및 공실 여부를 확인하세요.
• 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 임대기간, 점유 개시 시점 및 사업자등록 관련 사항을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유관계가 있다면 대항력과 우선변제권을 별도로 검토하세요.
• 말소기준권리 확인. 2024.03.29 국민은행 근저당권을 기준으로 등기부를 다시 대조하고, 후순위 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
• 채권양도 확인. 등기상 근저당권자는 국민은행이고 임의경매 신청채권자는 더블유케이2509유동화전문유한회사입니다. 채권양도 및 경매신청 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
• 관리비 체납. 지식산업센터의 공용부분 관리비와 장기 미납 여부, 관리비 산정 방식, 별도 시설 유지비 등을 관리사무소에 확인하세요.
• 거래사례 조사. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 공장 호실 매매가격, 임대료, 공실률 및 최근 거래량을 확인하세요. 주거용 부동산의 가격을 비교 기준으로 삼지 마세요.
• 입주 및 이용 제한. 관리규약, 허용 업종, 실제 사용 목적과 관련된 제한을 확인하세요. 토지거래계약 허가구역의 거래 요건도 관할 기관에 문의해야 합니다.
• 물건 상태 확인. 감정평가서상 내부 관찰이 불가능했으므로 시설 상태, 설비, 누수, 전기·소방시설 및 원상복구 필요 여부를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다

수원지방법원 2025타경53970 배곧시그니처타워 619호는 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2024년 3월 29일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 일부 압류도 경매 전에 해제·말소됐습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리관계가 단순하다는 것과 좋은 투자물건이라는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장입니다. 내부를 관찰하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 임차인이 확인되지 않는다는 이유만으로 공실을 전제하거나 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 감정가와 최저가가 동일한 1억 8,000만원이지만, 비교 가능한 실거래가격이 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저가는 1억 4,400만원, 1억 1,520만원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 그 자체가 적정 매입가격을 의미하지는 않습니다.

권리는 확인됐지만, 실제 사용 상태와 매입가격은 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 현장 확인과 동일 용도 거래사례를 통한 실질적인 취득가치 판단입니다.