수원지방법원 2025타경54026. 경기도 광명시 철산동 가산디오스텔 오피스텔 7층 713호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 감정가 1억 7,200만원보다 임차보증금 1억 8,500만원입니다. 임차인 허성식 씨는 2022년 2월 14일 전입·점유를 시작했고, 2024년 2월 16일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리로 확인되는 2024년 11월 29일 압류보다 앞선 권리이므로, 확약이 없었다면 매수인에게 보증금 미배당액이 승계되는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 허성식의 승계인으로서 2026년 6월 9일 확약서를 제출했습니다. 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 허성식 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 이 물건은 단순히 보증금이 최저가보다 많다는 이유만으로 위험하다고 단정할 수도 없고, 반대로 확약이 있다는 이유만으로 모든 권리가 깨끗하다고 단정해서도 안 됩니다. 확약의 적용 범위, 별도 점유자 존재 여부, 민간임대주택 등기 및 실제 시장가격을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약서가 핵심

권리의 핵심은 을구 1번 주택임차권과 갑구 5번 압류의 선후관계입니다. 허성식 임차권등기는 2024년 2월 16일 접수됐고, 기준권리인 의정부시 압류는 2024년 11월 29일 접수됐습니다. 따라서 임차권이 기준권리보다 앞섭니다.

임차인의 구체적인 권리관계는 다음과 같습니다.

다만 이 확약은 허성식 임차권 1건에만 적용됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 별도의 임차인이나 실제 점유자가 발견된다면 그 사람의 권리는 확약의 적용 범위 밖에서 별도로 판단해야 합니다. 또한 임차권 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·명도가 완료됐다는 사실은 서로 다릅니다.

주택도시보증공사는 신청채권자이면서 허성식 임차권의 승계인으로 표시되어 있습니다. 이를 별도의 임차인이나 별도의 임대차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 허성식 1명입니다.

② 시세 비교 — 실거래 확인 전 가격 판단 보류

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 172,000,000원인 신건입니다. 그러나 현재 확인되는 자료에는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가 및 거래 추세가 없습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지, 또는 신건에 가격 메리트가 있는지를 숫자로 단정할 수 없습니다.

2022년 2월 14일 소유권이전 당시 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 감정가는 당시 거래가보다 13,000,000원 낮습니다. 다만 이는 과거 취득가격과 현재 감정가격의 비교일 뿐, 현재 시장가격을 입증하는 실거래 비교자료는 아닙니다.

입찰 전 확인할 가격 기준은 같은 건물의 동일 용도·유사 면적 실거래, 인근 오피스텔 거래, 현재 임대료와 공실률입니다. 이 자료가 확보되기 전에는 1억 7,200만원을 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정 · 확약 적용 전 배당산식)

집행비용 약 3,208,000원을 공제한 뒤 임차인에게 168,792,000원이 배당되는 산식입니다. 보증금 185,000,000원에서 16,208,000원이 남습니다. 신청채권자 HUG는 허성식 임차권의 승계인으로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 반드시 유리하지 않다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 수준에 머물게 됩니다. 이 사건의 세 가지 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 광명시 철산동 광명대교 동북측 인근, 안양천변 아래에 위치합니다. 북측에는 롯데마트광명물류센타가 소재하며 주변은 공장 등이 혼재하는 일반공업지역입니다. 일반적인 주거 중심 오피스텔 입지와는 차이가 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 부근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다. 서측으로 폭 약 6m의 천변 아래 포장도로와 접합니다.
• 지형. 토지는 사다리형이며 접면도로 및 주변과 등고가 평탄합니다. 다만 서측 안양천변 도로보다 지대가 낮은 것으로 기재되어 있어 현장 배수 및 침수 관련 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층·지하 4층 규모입니다. 승강기 17인승 2대와 급배수·위생·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 고도지구, 제3종구역, 진입표면구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 공항시설법 관련 제한사항도 있어 용도 및 시설 관련 행위제한을 확인해야 합니다.
• 토지이용. 토지면적 3,266㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 개별공시지가는 3,454,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 광명시 소재 아파트 및 외국인 주택 취득 관련 허가구역 문구가 기재되어 있습니다. 본건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)이므로 해당 허가구역의 적용 대상인지 관할기관에 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.02.14. 민간임대주택 등록이 기재되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 내용이 있으므로 현재 등록상태, 의무기간, 말소 또는 승계 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 내부 상태 및 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반공업지역 내 업무시설(오피스텔)이라는 입지 특성이 있어 실제 임차수요와 매매수요를 주거지역 오피스텔과 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 현재 임대료·공실률·동일 건물 실거래 확인이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 HUG 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문언과 적용 범위를 대조하세요.
• 승계관계 확인. 신청채권자 HUG가 허성식 임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 확약 제출 주체와 임차권 및 잔존 채권에 관한 권리관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본. 확약 내용이 최신 매각물건명세서에 반영되어 있는지, 매수인에게 잔존 보증금 청구가 남지 않는다는 내용이 명확한지 확인하세요.
• 확약 밖 임차인 확인. 허성식 1명의 권리에 관한 확약일 뿐입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담 등을 통해 별도 임차인 및 점유자가 있는지 조사하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 확약서상 말소 동의가 실제 등기 말소로 이어지는지 확인하세요. 인수액 0원이라는 분석만으로 등기 말소가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
• 명도 및 실제 점유. 임차권 인수 문제가 해소되어도 실제 점유자가 존재하면 인도 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 현재 점유 여부를 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구 4-1번 민간임대주택 등기와 관련하여 등록 말소 여부, 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 관련 의무의 처리 방법을 확인하세요.
• 실거래 검증. 동일 건물 및 주변 업무시설 오피스텔의 최근 거래가격, 임대료, 공실률을 확인하고 감정가 1억 7,200만원의 적정성을 판단하세요. 2022년 취득가격만으로 현재 시세를 추정하지 마세요.
• 토지이용 규제. 일반공업지역·고도지구·공항 관련 제한사항과 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 현장 점검. 안양천변 도로보다 지대가 낮다는 감정평가 내용에 따라 배수·누수·침수 이력과 건물 관리상태를 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 체납관리비, 공용부분 부담액 및 관리규약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 인수를 없애지만, 시세까지 보증하지는 않는다”

수원지방법원 2025타경54026은 선순위 임차보증금 1억 8,500만원이 감정가 1억 7,200만원을 초과하는 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰자가 16,208,000원의 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 신청채권자 HUG가 2026년 6월 9일 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 허성식 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 신건 기준 실질취득액은 1억 7,200만원입니다.

그렇다고 바로 입찰을 추천할 수는 없습니다. 확약은 허성식 1명에만 적용되고, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 민간임대주택 등기도 존재합니다. 무엇보다 이 물건은 일반공업지역 내 업무시설(오피스텔)이며, 현재 실거래 자료가 없어 감정가의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다.

최종 판단은 ‘권리상 조건부 긍정, 가격상 판단 보류’입니다. HUG 확약의 원본과 실제 적용 범위를 확인하고, 별도 점유자 및 민간임대주택 등기 문제를 정리한 뒤, 동일 건물 실거래와 임대수요를 비교해야 합니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 신건이라는 이유나 최저가 숫자만으로 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.