수원지방법원 2025타경54042. 안산시 상록구 이동 549-7에 위치한 도시형생활주택 2층 202호입니다. 감정가는 32,000,000원이고 유찰 없이 같은 금액으로 첫 매각이 예정되어 있습니다. 외형만 보면 적은 자금으로 주택을 취득할 기회처럼 보일 수 있지만, 실제 매각대상은 주택 전체가 아니라 공유자 김영선의 4분의 1 지분입니다.

현재 등기상 소유자는 김영선·박덕자·박덕종·박헌숙으로, 각각 4분의 1 지분을 보유합니다. 2025.12.16. 김영선 지분에 대해 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 일반적인 대출금 연체에 따른 근저당 실행 경매와는 성격이 다릅니다. 공유지분을 낙찰받더라도 202호 전체를 단독 소유하거나 독점적으로 사용할 권리가 바로 생기는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 공유관계가 핵심

등기상 현재 근저당권이나 가압류는 확인되지 않습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.16. 접수된 갑구 8번 경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

다만 등기상 담보권이 없다는 사실이 곧바로 안전한 낙찰을 의미하지는 않습니다. 이 사건은 지분매각이며, 낙찰 후에도 나머지 공유자들의 소유권이 그대로 존재합니다. 공동소유관계 자체는 낙찰자가 인수할 보증금과는 다른 종류의 실질적 제약입니다.

현재 공유자 현황

② 점유·임차관계 — 보증금 인수와 명도위험은 구분

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에서도 임차인에게 지급할 금액이나 매수인이 승계할 보증금은 산정되지 않았습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 내부구조와 이용상황 역시 집합건축물대장 현황도면 및 외관탐문을 기준으로 파악되었습니다. 실제 거주자, 점유원인, 보증금, 전입신고 및 확정일자가 확인된 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 3,200만원이 정말 싼가?

우리家B동(549-7)의 확인된 실거래는 총 3건으로, 거래시점이 2021년과 2022년입니다. 거래가격은 144,000,000원~175,000,000원이며, 전체 평균은 159,333,333원입니다.

단순 산술상 전체 실거래 평균의 4분의 1은 약 39,833,333원입니다. 최저가 32,000,000원은 이 금액의 약 80.3%에 해당합니다. 그러나 이는 지분에 대한 적정 감정가격이나 실제 거래가능가격이 아닌 참고 계산입니다. 공유관계 조정에 필요한 비용과 시간, 우선매수권 및 환금성 문제를 고려하면 이 차액만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)

집행비용 976,000원을 공제한 잔여 31,024,000원을 소유자 교부로 산정한 추정표입니다. 경매개시결정 관련 채권액은 확인되지 않아 배당액을 0원으로 계산했습니다. 채권이 없다고 확정한 것이 아니며, 실제 비용·조세·점유 및 임차관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 잔여금 전액이 특정 공유자에게 지급된다는 의미도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 제약은 남는다

유찰되면 최저매각가가 내려가지만 매수 대상은 계속 4분의 1 지분입니다. 지분을 싸게 취득하더라도 다른 공유자와 협의하거나 공유관계를 정리해야 하는 문제는 사라지지 않습니다. 특히 이 사건은 공유자 우선매수신고가 존재하므로, 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 외부 입찰자의 취득 가능성이 높아진다고 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 이동 매화초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 202호입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역 등 관련 규제가 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 1,846,000원/㎡이며, 토지면적은 281.7㎡입니다. 다만 이 수치를 경매대상 지분의 토지가치로 직접 적용할 수는 없습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됩니다. 내부는 직접 확인된 것이 아니라 표준적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 경매대상은 전체 호수가 아닌 공유지분입니다. 공유자와의 협의 및 지분 매수 수요에 따라 처분이 어려울 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 확정. 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해 김영선 소유 4분의 1 지분이 정확한 매각대상인지 확인하세요.
• 공유자 우선매수권. 박헌숙의 2025.12.23. 우선매수신고서 제출 사실, 1회 행사 제한, 신고의 효력과 행사 가능 여부를 매각기일 전에 확인하세요.
• 외부 입찰의 실효성. 최고가로 입찰하더라도 우선매수권 행사에 따라 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 입찰보증금 반환 절차를 포함한 경매 진행방식을 확인하세요.
• 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유원인, 전입세대, 임차보증금 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 공유관계 협의. 다른 공유자들의 지분 매각 의사, 공동관리 가능성, 사용·수익에 관한 협의 가능성을 확인하세요.
• 공유물분할 위험. 공유관계를 해소하기 위해 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으므로 시간과 비용을 검토하세요.
• 시세 재검증. 확인된 거래가 2021~2022년 자료이므로 최근 동일·유사 면적의 전체 소유권 및 공유지분 거래 사례를 별도로 확인하세요.
• 현장 상태. 내부 확인 여부, 수리 필요성, 관리비 체납 및 공용부분 관련 비용을 조사하세요.
• 자금 계획. 최저매각가 32,000,000원의 10%는 3,200,000원입니다. 실제 입찰보증금은 매각기일 공고와 입찰조건에서 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 최신 내용을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “3,200만원짜리 집”이 아니라 “3,200만원짜리 지분”

이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 무엇을 취득하고, 취득한 뒤 무엇을 할 수 있는가입니다.

최저매각가는 32,000,000원이고 과거 전체 주택 실거래 평균은 159,333,333원입니다. 하지만 낙찰로 취득하는 것은 김영선의 4분의 1 공유지분에 한정됩니다. 주택 전체의 시세와 지분 최저가를 직접 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

여기에 공유자 박헌숙이 이미 우선매수신고서를 제출한 사실까지 더해집니다. 외부 입찰자는 최고가 응찰만으로 취득을 확신할 수 없으며, 낙찰에 성공하더라도 다른 공유자들과 공동소유관계를 유지하거나 정리해야 합니다. 확인된 거래도 오래되어 현재 지분의 적정 가치 판단에 한계가 있습니다.

결론은 신중 접근입니다. 담보권 자체는 단순하지만, 공유지분의 낮은 환금성, 우선매수권 행사 가능성, 미확인 점유관계 때문에 일반 투자자에게는 위험이 큽니다. 다른 공유자와의 협의 가능성과 실제 지분 취득 목적이 명확하지 않다면 낮은 최저가만을 이유로 입찰하는 것은 권하지 않습니다.