수원지방법원 2025타경54046. 경기도 안산시 상록구 부곡동 546-2, 베스트빌 2층 201호입니다. 전용면적은 75.24㎡이며, 2018년 5월 14일 사용승인된 5층 건물의 2층 세대입니다. 건물 전체 세대수는 7세대인 소규모 다세대주택입니다.

등기에서 가장 먼저 확인할 것은 2022년 2월 9일 국민건강보험공단 압류입니다. 이를 말소기준권리로 보면 이후 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 지방자치단체 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 있습니다.

정휘은 씨의 임차보증금은 1억 9,300만원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그런데 이 사건은 다릅니다. 임차권자인 정휘은 씨의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 보증금 인수 위험은 확약을 전제로 실질 0원으로 분석해야 합니다.

그렇다고 최저가 2억 100만원이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 상세 거래 2건은 모두 2021년 10월의 1억 9,300만원입니다. 최저가는 그 금액보다 800만원 높습니다. 오래된 거래를 현재 시세로 그대로 받아들일 수도 없으므로, 이 물건은 권리보다 현 시세 재검증과 확약의 실제 효력 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 HUG 확약으로 인수 0원

핵심은 임차인의 권리 발생 시점과 확약의 범위를 분리해서 보는 것입니다.

등기부 을구 1번에는 2021.03.03. 설정된 석곡농업협동조합 근저당권(채권최고액 115,200,000원)이 있습니다. 하지만 이 근저당권은 2021.09.23. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 존속하는 선순위 근저당권이 아니며, 2022.02.09. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 분석됩니다.

갑구 5번 국민건강보험공단 압류 이후의 권리는 다음과 같습니다.

• 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사. 2022.11.22. 가압류 31,226,640원. 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
• 부천시 압류. 2023.08.28. 접수. 말소기준권리 이후의 압류입니다.
• 안산시 압류. 2024.11.21. 접수. 말소기준권리 이후의 압류입니다.
• 주택도시보증공사. 2025.12.16. 강제경매개시결정. 신청채권자 청구액 213,951,632원입니다.

2023.03.03. 이예우 씨가 신청한 종전 강제경매는 2023.09.04. 말소됐습니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 별도 강제경매입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 확약으로 승계 0원

실제 확인되는 임차인은 정휘은 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인이자 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

정휘은 씨의 배당요구일은 2023.10.27.입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 보증금은 193,000,000원입니다. 임차권등기 자체의 접수일은 말소기준권리 이후지만, 실제 전입·점유 및 확정일자가 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권 판단은 별도로 해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 기재된 최신 거래보다 4.1% 높다

비교 대상은 베스트빌(546-2), 전용 75.24㎡와 면적이 일치하는 거래 2건입니다. 두 거래 모두 2021년 10월에 이루어졌으며 거래금액은 각각 193,000,000원입니다.

거래금액만 비교하면 감정가이자 최저매각가인 201,000,000원은 실거래 193,000,000원보다 8,000,000원 높습니다. 비율로는 104.1%입니다. 즉, 제공된 거래가격을 기준으로 보면 신건에서 낙찰받더라도 과거 실거래보다 비싸게 매수하는 구조입니다.

또한 이 물건은 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않으며, 현재 비교 가능한 상세 거래가 2건뿐입니다. 개별 세대의 층·내부 상태·관리 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 과거 거래 두 건만으로 낙찰 상한을 결정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

총 매각대금 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 차감하면 197,386,000원입니다. 여기서 임차인 보증금 193,000,000원이 우선 배당되고, 남은 4,386,000원이 비엠더블유파이낸셜서비스코리아에 배당되는 계산입니다. HUG의 청구금액은 배당 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목상 인수액과 확약 후 실제 인수액 구분

대항력 임차인이 있는 물건에서 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 잔액이 매수인에게 인수되는 구조가 됩니다. 이 사건은 HUG의 확약이 있기 때문에 그 계산상 잔액과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.

유찰 시나리오의 확약 전 계산상 인수액은 사건별 시나리오 산출값을 그대로 표시했습니다. 확약 후 실질 인수액 0원은 2026.04.21. 제출된 HUG 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 경기도 안산시 상록구 부곡동, 부곡도서관 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 1층은 계단실, 2~5층은 다세대주택으로 총 7세대입니다. 외벽은 점토벽돌 마감이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 242.9㎡, 제2종일반주거지역, 지목은 대입니다. 인접대지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 1,494,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 특정 대상 및 용도에 관해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정기간이 기재돼 있으므로 매각 시점의 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 7세대 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적의 확인 거래는 2021.10. 2건으로 표본이 제한적입니다. 아파트 대단지보다 매수층과 거래 사례가 제한될 수 있으므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.04.21. 확약서의 제출 사실과 실제 문구, 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 범위를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 확약의 적용 대상 확인. 확약은 정휘은 씨의 임차권에 관한 것입니다. 별도 임차인이나 점유자가 존재한다면 그 권리까지 포기된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 거주자, 점유자, 전입세대 및 추가 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 정휘은 씨의 임차권등기와 HUG의 말소 동의가 실제 매각 절차에서 어떻게 이행되는지 확인하고, 매수인에게 추가 청구가 발생하지 않도록 확약 내용을 검토하세요.
• 당해세·공적 압류. 국민건강보험공단, 부천시, 안산시 관련 압류 및 국세·지방세의 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 실거래 재조사. 비교 거래는 2021.10.의 193,000,000원 2건입니다. 현재 매물 호가와 최근 거래를 추가 확인하지 않고 193,000,000원을 현시세로 간주하지 마세요.
• 관리비·공과금. 다세대주택 관리비 체납 및 공용부분 미납금, 전기·수도·가스 관련 미납 여부를 확인하세요.
• 현장 상태. 전용 75.24㎡의 내부 수리 상태, 누수, 결로, 공용부 관리 상태 및 주차 여건을 현장에서 확인하세요.
• 입찰비용 계산. 취득세·법무비·명도비·수리비 등 낙찰가 외 비용을 포함해 총투입자금을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 물건”은 다르다

수원지방법원 2025타경54046 베스트빌 201호는 대항력 있는 임차인 때문에 권리분석에 주의가 필요한 물건입니다. 정휘은 씨의 보증금은 193,000,000원이고 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 위험을 반드시 고려해야 하는 구조입니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자의 승계인으로서 2026.04.21. 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 정휘은 씨의 인수액은 실질 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서 계산되는 명목상 잔존 인수액 역시 확약 적용 후에는 매수인이 부담하는 금액으로 보지 않습니다.

하지만 가격은 별도입니다. 신건 최저가 201,000,000원은 기재된 최신 거래 193,000,000원보다 4.1% 높습니다. 게다가 거래 내역은 2021.10.에 집중돼 있어 현재 시세를 입증하기 어렵습니다. 7세대 규모의 다세대주택이라는 점과 공적 압류에 따른 배당 불확실성도 함께 고려해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 신건 입찰을 정당화할 수 없다는 것입니다. HUG 확약의 효력을 원본으로 확인하고, 확약 밖의 점유·임대차 및 조세 배당 문제를 정리한 다음, 현재 시세를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 아직 검증이 필요한 물건입니다.