수원지방법원 2025타경54068. 경기도 안산시 상록구 사사동 현대아파트 102동 402호입니다. 전용면적 약 67.39㎡, 15층 건물 중 4층에 위치한 아파트로, 2002년 4월 29일 사용승인을 받은 491세대 단지입니다. 현재 등기상 소유자는 박수정이며, 2006년 12월 29일 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 당시 거래가액은 117,000,000원입니다.
이번 경매의 핵심은 2022년 1월 13일 설정된 페퍼저축은행 근저당 2건입니다. 채권최고액은 각각 146,400,000원과 117,600,000원으로 합계 264,000,000원입니다. 첫 번째 근저당이 말소기준권리이고 두 번째 근저당은 그 후순위입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기상 소유자는 박수정인데 두 근저당의 채무자는 고정규로 기재되어 있습니다. 제3자 담보 제공 관계인지 확인이 필요합니다. 또한 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 등재가 없다는 사실만으로 공실이나 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사사동 413 현대아파트 제102동 제4층 제402호 도로명: 경기도 안산시 상록구 양지마을1길 81 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 67.39㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 단지 현황 | 현대아파트 · 491세대 · 2002.04.29 사용승인 |
| 소유자 | 박수정 (2006.12.29 소유권이전, 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 아이피에스에스제이차유동화전문유한회사 216,140,412원 (양도인: 주식회사 페퍼저축은행) |
| 기준권리 | 을구 15번 · 2022.01.13 · 페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 146,400,000원 |
| 등기상 근저당 | 2건 · 채권최고액 합계 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채무자 관계를 확인해야 한다
말소기준권리는 2022년 1월 13일 설정된 페퍼저축은행 근저당입니다. 을구 15번의 채권최고액 146,400,000원이 기준권리이며, 같은 날 접수된 을구 16번의 117,600,000원 근저당은 후순위입니다. 두 근저당 모두 경매 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 등재 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없거나 현재 공실이라고 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 전입세대, 실제 임대차계약 및 인도 가능 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와 같은 가격
동일 단지 현대아파트, 동일 면적 약 67.39㎡의 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 67.39㎡ | 19 | 235,000,000원 |
| 2026.10 | 67.39㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 67.39㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.09 | 67.39㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2026.08 | 67.39㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 67.39㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 67.39㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 67.39㎡ | 14 | 242,000,000원 |
| 2025.11 | 67.39㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 67.39㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 2025.09 | 67.39㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 67.39㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.39㎡ | 9건 | 238,222,222원 |
최근 12개월 실거래 평균은 238,222,222원이고, 해당 기간 거래는 9건입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 235,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%이며, 최신 거래와는 정확히 같은 수준입니다.
최저가는 최근 평균보다 3,222,222원 낮지만 차이가 약 1.4%에 불과합니다. 최신 거래가격과 동일하다는 점까지 고려하면 신건에서 확실한 할인 매수라고 평가하기 어렵습니다. 전체 12건의 평균 거래금액은 237,583,333원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +1.1%로 소폭 상승 방향입니다. 하락장에 따른 가격 하방 보정을 적용할 근거는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,090,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 페퍼저축은행 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 페퍼저축은행 | 117,600,000원 | 84,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 235,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 4,090,000원을 제외하고 첫 번째 근저당에 146,400,000원이 전액 배당됩니다. 두 번째 근저당에는 84,510,000원이 배당되어 채권최고액 117,600,000원 중 33,090,000원이 미배당됩니다.
근저당 2건의 채권최고액 합계는 264,000,000원이며, 예상 총배당액은 230,910,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 매수인이 그 부족액을 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 유찰별 배당 시나리오
매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 33,090,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 79,432,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 116,505,600원 |
각 회차의 매각가 및 배당·미배당액은 해당 시나리오의 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용, 채권계산서, 당해세 및 우선권 있는 채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사사동 소재 양촌IC 남동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 공장, 농경지, 야산 등이 혼재한 근교 농촌지대로 평가되어 있습니다. 도심 중심부의 주거환경과는 차이가 있습니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 단지 규모. 현대아파트는 491세대 규모이며 2002년 4월 29일 사용승인된 단지입니다. 동일 면적 거래가 12건 확인되고 최근 12개월 거래도 9건으로 거래 표본은 존재합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 4층입니다. 외부는 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 하이새시 이중창 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전, CCTV 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역 등의 지정사항도 있습니다.
- 토지거래허가구역. 의왕·군포·안산 공공주택지구 조성사업 관련 지정기간이 2025.09.05~2028.09.04로 기재되어 있습니다. 별도로 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25도 기재되어 있으므로 입찰자 유형에 따른 적용 여부와 현재 허가 요건을 관할청에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태, 누수, 수선 이력은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 491세대 단지이며 동일 면적 거래가 지속적으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균 238,222,222원, 최신 거래 235,000,000원으로 가격대는 형성되어 있으나 층별 거래가 225,000,000~257,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 소유자·채무자 관계. 소유자는 박수정, 페퍼저축은행 근저당의 채무자는 고정규입니다. 제3자 담보 제공 여부와 담보 설정 경위를 확인하세요.
- 채권양도 및 승계. 경매신청채권자는 아이피에스에스제이차유동화전문유한회사이며 양도인은 페퍼저축은행으로 기재되어 있습니다. 채권양도 통지, 승계 관련 서류 및 실제 배당권자 표시를 대조해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%이고 최신 거래와 같습니다. 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 투자 여유가 있다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원으로 계산됩니다. 각 회차의 시세와 점유상태를 다시 비교해야 합니다.
- 토지거래허가. 의왕·군포·안산 공공주택지구 관련 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 낙찰자의 자격과 허가 대상 여부, 실제 거래·소유권이전 절차를 관할청에 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 전입세대 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 물건은 등기상 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022년 1월 13일 페퍼저축은행 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 소유자와 채무자가 다르다는 점, 경매신청채권자와 등기상 근저당권자 표시가 다르다는 점, 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 확인해야 합니다. 등기상 인수액이 0원이라는 판단이 실제 점유·명도 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 2억 3,500만원은 최근 12개월 평균 2억 3,822만원보다 조금 낮지만 최신 거래가격과 같습니다. 최근 가격 추세도 +1.1%로 소폭 상승 방향입니다. 따라서 신건에서 시세 대비 큰 할인이나 확실한 가격 안전마진을 기대하기 어렵습니다.
최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 경쟁력은 제한적인 물건입니다. 채무자·소유자 관계, 채권 승계, 실제 점유 및 토지거래허가 요건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 합니다.
