수원지방법원 2025타경54069. 경기도 안산시 상록구 본오동의 대덕캐슬 에이동 3층 302호, 다세대 형태의 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 4,000만원으로 신건입니다. 소유자는 이근기 씨이며 2021년 7월 16일 2억 6,400만원에 소유권을 취득했습니다.

등기부상 가장 중요한 권리는 을구의 근저당이 아닙니다. 신한은행 근저당은 2021년 6월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 1월 23일 설정된 서울보증보험의 가압류입니다. 강유리 씨는 그보다 앞선 2021년 6월 전입·점유를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 확인됩니다.

통상적인 배당 계산만 보면 임차보증금 2억 6,400만원 중 2억 3,584만원만 배당되고 2,816만원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 신청채권자 HUG가 임차권자의 승계인으로서 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 실제로 유효하게 이행되는지가 이 물건의 권리분석 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 서울보증보험 가압류가 기준

등기부상 2016년 10월 21일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 186,000,000원이지만, 2021년 6월 28일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 존속하는 권리의 기준은 2024년 1월 23일 접수된 갑구 6번 서울보증보험 가압류입니다.

갑구 6번 가압류 이후 서울보증보험의 추가 가압류, 경기남부수산업협동조합, 롯데카드, 토스뱅크의 가압류 및 국세 압류가 이어졌습니다. 2025년 12월 17일에는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 기준권리 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위와 추가 점유자를 구분해야 한다

확인되는 실제 임차인은 강유리 1명입니다. 주택도시보증공사는 강유리의 임차보증금반환채권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래 1건만으로 현재 가격을 판단할 수 없다

대덕캐슬의 거래비교 면적은 83.72㎡이며, 확인되는 거래는 2021년 7월 3층 거래 1건입니다. 거래금액은 264,000,000원입니다. 감정가 240,000,000원은 이 거래금액의 약 90.9%입니다.

감정가는 확인된 2021년 거래금액의 90.9% 수준입니다. 그러나 이 거래는 2026년 매각기일을 기준으로 약 5년 전의 거래입니다. 현재 시장가격을 직접 반영한다고 보기 어렵고, 비교 가능한 거래도 1건뿐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당표는 매각가 240,000,000원을 전제로 한 예상 계산입니다. 집행비용 4,160,000원을 제외한 235,840,000원이 우선변제 임차인에게 배당되는 구조입니다. 임차보증금 264,000,000원에서 28,160,000원이 부족하며, 이후 가압류·압류 채권자와 신청채권자에게 배당할 금액은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본오중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2016.09.23.입니다. 기본 급배수·위생설비, 도시가스 및 방범설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 592.3㎡, 제2종일반주거지역입니다. 지목은 대이며 평지·자루형 토지로 평가됐습니다. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 소로3류, 상대보호구역 등 여러 토지이용 관련 지정사항이 있습니다. 개별 제한사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,294,000원/㎡입니다.
• 환금성. 대덕캐슬은 16세대 규모이며, 확인 가능한 거래는 2021년 7월 1건입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래 확인이 어려워 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 확약서 원본과 제출 주체, 승계인 지위, 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 잔존 보증금반환청구권 포기가 실제로 매수인에게 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서 제출 사실만으로 등기상 임차권이 이미 말소된 것은 아닙니다. 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 서류, 이행 시점을 확인하세요.
• 추가 점유자 확인. '강유리의'로 기재된 별도 점유자의 실제 인적사항, 전입세대, 점유개시일, 보증금, 임대차계약 및 확정일자를 확인해야 합니다. 이 점유자에게 강유리의 확약이 적용된다고 가정하지 마세요.
• 명도 계획. 주된 임차권의 확약과 별개로 실제 점유자의 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부와 명도 협의 범위를 검토하세요.
• 시세 재조사. 2021년 7월 거래 264,000,000원은 현재 시세를 확정하는 자료가 아닙니다. 동일 면적과 인근 유사 주택의 최근 거래 및 매물 가격을 별도로 확인하세요.
• 취득비용 산정. 강유리 임차권에 대한 인수액이 0원으로 해소되더라도 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 체납 및 기타 비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2026.11.05. 발급된 등기사항전부증명서를 기준으로 분석했으므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 점유 위험을 없애지는 않는다”

수원지방법원 2025타경54069 대덕캐슬 302호는 2억 4,000만원 신건입니다. 가장 큰 권리 위험은 강유리의 2억 6,400만원 임차보증금이었지만, HUG가 2026년 6월 1일 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출하면서 상황이 달라졌습니다.

확약이 유효하게 이행된다면 강유리 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 배당표상 미배당 2,816만원이라는 숫자와 실제 인수액 0원이라는 결론은 서로 다른 문제이므로 반드시 구분해야 합니다.

더 중요한 것은 별도로 기재된 추가 점유자입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 강유리에게 제출된 확약이 이 점유자에게까지 적용된다고 볼 근거도 없습니다. 여기에 현재 시세를 판단할 수 있는 거래자료가 2021년 7월 1건뿐이라는 한계도 있습니다.

주된 임차권은 확약으로 해소 가능, 추가 점유는 미확인, 가격은 재검증 필요. 이 물건은 확약서만 보고 안전하다고 판단할 물건이 아닙니다. 추가 점유자의 권리관계를 정리하고 HUG 확약의 효력과 이행 가능성을 확인한 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있습니다.

권리상 핵심 위험은 낮아질 수 있지만, 추가 점유와 환금성 확인 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다.

* 강유리 임차권에 대한 HUG의 확약 내용이 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약 전 배당 계산상 부족액 28,160,000원은 별도로 병기한 금액이며, 추가 점유자의 권리 및 금액은 포함하지 않았습니다.