수원지방법원 2025타경54089. 경기도 시흥시 산현동 ‘호반써밋 더숲’ 603동 16층 1603호, 전용면적 84.96㎡ 아파트입니다. 968세대 규모의 2019년 준공 단지이며, 대상 부동산의 소유자는 김성곤·최혜훈 씨로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 2016년 12월 1일 매매를 원인으로 2019년 10월 2일 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 389,570,000원입니다. 권리의 출발점은 2019년 10월 2일 우리은행 근저당권입니다. 이후 국민은행·강서농협 근저당권과 여러 가압류·압류가 추가됐지만 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2019년 10월 31일 우리은행 근저당권 변경등기에 채권최고액 148,500,000원이 기재된 반면, 배당 시뮬레이션은 291,500,000원을 기준으로 계산하고 있습니다. 이 차이는 단순한 숫자 차이가 아니라 예상배당과 채권자별 미배당액을 바꿀 수 있는 핵심 확인사항입니다.

가격도 냉정하게 봐야 합니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 거래 평균은 528,250,000원이고, 최신 거래는 545,000,000원입니다. 최저가 533,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만 최근 평균보다 4,750,000원 높습니다. 최근 평균을 기준으로 보면 신건 최저가에 가격 메리트는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019년 10월 2일 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행·강서농협 근저당권, 김정혜·진치헌·서울축산업협동조합의 가압류, 시흥세무서 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경서농업협동조합의 근저당권은 2022년 8월 8일 이미 해지 말소됐으므로 현재 인수할 권리로 보지 않습니다.

임차인 현황. 확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부, 보증금, 전입 및 확정일자는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 임차인 자료가 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균보다 높다

같은 단지 호반써밋더숲의 전용 84.96㎡ 동일면적 실거래 12건입니다. 거래는 2026년 10월~11월에 집중되어 있으며, 대상 물건과 같은 전용면적 표본으로 비교합니다. 다만 거래층은 1층부터 25층까지 다양하므로 층별 가격 차이를 함께 고려해야 합니다.

실거래 범위는 480,000,000원~550,000,000원이며 최근 12개월 평균은 528,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 11월 545,000,000원입니다. 현재 최저매각가 533,000,000원은 최근 평균보다 4,750,000원 높고, 최근 평균 대비 100.9% 수준입니다. 최신 거래와 비교하면 12,000,000원 낮지만, 단일 최신 거래보다 최근 거래 전체의 평균을 우선해 판단하는 것이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 533,000,000원 가정 · 제공된 배당 시뮬레이션 기준)

제공된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,121,114,828원이고, 채권자 총 배당액은 525,270,000원입니다. 이에 따른 채권 미회수액은 595,844,828원입니다. 집행비용 추정액 7,730,000원을 포함하면 매각대금 533,000,000원이 모두 소진됩니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오를 기준으로 보면 유찰에 따라 최저매각가격은 다음과 같이 달라집니다. 아래 금액은 회차별 가정가격이며 실제 시세나 향후 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

최근 평균 528,250,000원을 기준으로 보면 현재 신건 가격은 평균보다 높습니다. 1회 유찰 가정가격 426,400,000원과 2회 유찰 가정가격 341,120,000원은 최근 평균보다 낮은 구간입니다. 따라서 입찰 관점에서는 신건 가격에 서두르기보다 유찰 이후 가격과 당시 실거래를 다시 비교하는 편이 합리적입니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 경기도 시흥시 산현동 소재로 산현초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 농경지, 임야, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 감정평가상 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 감정평가상 보통입니다. 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로가 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 24층 건물 중 16층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 창호는 샷시로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방, 소화설비, 승강기 및 주차장이 구비되어 있습니다.
• 단지 규모. 968세대, 2019년 4월 3일 준공 단지입니다. 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인되어 비교 가능한 거래 표본이 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제사항도 확인됩니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 해당합니다.
• 공시지가. 2,095,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 실제 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 968세대 규모의 아파트 단지이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래가격은 480,000,000원부터 550,000,000원까지 차이가 있어 층과 내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 우리은행 근저당권 변경등기 원본. 2019.10.02 최초 채권최고액 291,500,000원과 2019.10.31 변경액 148,500,000원의 법률적 효력 및 현재 유효한 채권최고액을 확인하세요.
• 배당표 재계산. 현재 시뮬레이션은 우리은행 291,500,000원 기준입니다. 변경액과 배당표가 일치하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 특히 강서농협 예상배당 113,770,000원 및 후순위 가압류 미배당액은 재검토 대상입니다.
• 임대차 및 점유관계. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금, 임대차계약 여부를 확인하세요.
• 시흥세무서 압류. 갑구 7번 시흥세무서장의 압류가 존재합니다. 체납세금 및 당해세 여부, 매각대금 배당에서의 우선순위 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 장기 미납 관리비와 공용부분 관리비를 확인하세요. 실제 승계 부담은 항목과 체납기간에 따라 구분해야 합니다.
• 현장 확인. 16층 1603호의 일조·조망·소음·누수·내부 수리상태와 주차 여건을 확인하세요. 동일면적 실거래라도 층과 개별 호수 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
• 입찰가 산정. 최근 12개월 평균 528,250,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 신건이라는 이유로 감정가를 기준 삼아 입찰하기보다 최근 거래와 실제 점유·수리비용을 반영해 상한을 설정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 및 채권계산서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸다는 뜻은 아니다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 등재도 없습니다. 따라서 등기상 후순위 채권액이 11억원을 넘는다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는다고 해석할 필요는 없습니다.

그러나 권리상 인수액이 0원이라는 것과 가격이 저렴하다는 것은 별개입니다. 현재 최저가 533,000,000원은 최근 12개월 평균 528,250,000원의 100.9%입니다. 최신 거래 545,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 가격에 신건으로 응찰할 이유는 충분하지 않습니다.

더욱 중요한 문제는 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액 291,500,000원과 변경등기상 148,500,000원의 차이가 배당 시뮬레이션에 제대로 반영되지 않았습니다. 배당표상 미배당 595,844,828원은 채권자들의 미회수채권이지 매수인 인수액이 아니지만, 그 금액 자체도 변경등기 확인 전에는 확정적으로 받아들일 수 없습니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 채권액의 크기가 아니라 말소기준권리와 변경등기의 정확한 확인, 그리고 시세에 맞는 입찰가 설정입니다. 신건 감정가에 서두르기보다는 유찰 이후 최저가와 당시 실거래를 다시 비교하는 전략이 합리적입니다.