수원지방법원 2025타경54104. 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧2차 6층 606호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 지하 4층·지상 15층 규모로, 해당 호실은 방 2개·욕실 1개·주방·현관을 갖춘 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사하비오이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 184,967,807원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당보다 임차권의 처리에 있습니다. 말소기준권리는 2025.12.22. 강제경매개시결정인데, 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.12.06.에 접수됐습니다. 등기에는 보증금 175,000,000원, 전입 2022.10.17., 확정일자 2022.09.23., 점유개시 2022.10.20.이 기재되어 있습니다. 선순위 임차권만 놓고 보면 매수인 인수 위험을 검토해야 하는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 임차권자의 승계인 지위에서 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금을 모두 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 배당상 미회수액이 발생하는 것과 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 별개입니다. 다만 실제 임차인 한국토의 권리까지 모두 확약에 포함되는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인을 구분

임차인 관계를 해석할 때 한국토지주택공사와 한국토의 보증금을 별개로 더하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 신고에는 보증기관 대위·승계 관계가 표시되어 있고, 한국토는 실제 임차인으로 별도 기재되어 있습니다.

실제 임차인 1명(한국토), 보증기관·승계 신고 1건(한국토지주택공사)으로 구분합니다. 등기 보증금 175,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 배당 및 실질취득 — 확약 전과 후는 다르다

현재 최저매각가 147,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 임차보증금의 우선변제에 배분됩니다. 계산상 미배당 보증금은 30,858,000원입니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 보증금 175,000,000원을 기준으로 실질취득 부담이 사실상 고정되는 유형입니다. 하지만 본건은 해당 승계권에 대항력 포기 확약이 있으므로 그 부족분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

매각가 147,000,000원 가정의 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당순위와 지급 주체는 승계 관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금은 중복 채권일 수 있으므로 단순 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험의 관계

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 배곧라라초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.04.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔로, 지하 4층·지상 15층 중 6층 606호입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 도시가스시설, 승강기, 화재탐지시설 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 방 2개·욕실 1개·주방·현관 등을 갖춘 주거형 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 임대차와 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 부지는 정방형 평지이며 남동측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,745.8㎡이며 공시지가는 2,682,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 생활편의시설이 혼재하지만 동일·유사 면적 오피스텔의 실거래 비교가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 가격 할인 폭을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 제출된 서울보증보험 주식회사의 확약서 원본을 확인하세요. 대항력 포기, 미배당 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명확히 기재되어 있는지 검토해야 합니다.
• 승계 범위 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험의 승계 관계를 확인하고, 확약이 어느 보증금반환채권까지 적용되는지 명확히 해야 합니다.
• 실제 임차인 한국토 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 현재 가능·미상으로 남아 있습니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 승계 신고를 실제 임차인 한 명이 추가된 것으로 취급하거나 보증금 175,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 조사. 실제 점유자, 임대차계약 상대방, 점유 경위 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 확약서가 있다고 명도 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
• 임차권등기 말소. 승계인의 말소 동의 내용과 실제 말소 절차에 필요한 서류를 확인하세요.
• 시세 비교. 다인로얄팰리스배곧2차의 동일·유사 면적, 유사 층 오피스텔 실거래가격과 임대 시세를 확인하세요. 감정가 147,000,000원만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 117,600,000원, 2회 유찰 최저가 94,080,000원은 가격 시나리오일 뿐입니다. 확약 밖 임차인 위험과 실거래 시세를 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 실제 관리비 체납 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조하고 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도, 확인할 임차인은 남아 있다”

이 물건은 표면적으로 위험해 보입니다. 147,000,000원짜리 신건 오피스텔에 175,000,000원의 선순위 임차보증금이 등기되어 있기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수할 보증금 잔액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 본건은 서울보증보험 주식회사가 임차권자의 승계인으로서 2026.04.02. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이로써 배당표상 부족분 30,858,000원은 해당 승계권에 한해 매수인의 실질 인수액 0원으로 정리됩니다. 따라서 확약 대상 채권의 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득비용으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

그렇다고 전체 권리관계가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 실제 임차인 한국토의 전입과 보증금이 미상이고, 해당 임차인의 별도 권리가 서울보증보험의 확약으로 모두 해소되는지도 확인되지 않았습니다. 확약의 법적 효력 범위를 넘는 임차인 인수 위험은 여전히 남습니다.

또한 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 최저가 147,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 가격을 낮춰 낙찰받는 것만큼이나 승계인 확약의 효력, 실제 임차인의 권리, 적정 시세를 확인하는 작업이 중요합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 승계인의 명시적 확약으로 주된 보증금 인수 위험이 크게 완화됐다는 긍정적 요소가 있지만, 확약 밖 실제 임차인의 대항력과 보증금이 미상이고 객관적인 시세 비교도 어렵습니다. 확약 대상 권리는 긍정적, 전체 임차인 위험과 가격 판단은 보류가 이 사건의 결론입니다.