수원지방법원 2025타경54120. 경기도 광명시 철산동 로얄팰리스 3층 303호, 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3억 7,600만원으로 유찰 없이 신건으로 진행됩니다. 소유자는 이은숙 씨이며, 2017년 3월 24일 매매를 원인으로 같은 해 4월 24일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 2억 7,900만원입니다.

등기부의 핵심은 2017년 4월 24일 설정된 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 홍현석 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이 사건은 배당 계산의 기초가 되는 채권액에 중요한 불일치가 있습니다. 신한은행 근저당은 2024년 변경으로 채권최고액이 1억 580만원으로 변경되었는데, 배당 시뮬레이션에는 변경 전 1억 7,380만원이 적용되어 있습니다. 또한 홍현석의 사건 청구액은 1억 3,901만원이지만 배당표는 채권최고액 1억 8,750만원을 전액 지급하는 것으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 질권을 확인해야 한다

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당입니다. 2017년 4월 24일 설정된 채권최고액 1억 7,380만원이 기준이 되며, 2024년 10월 31일에는 1번 근저당 변경등기가 접수되어 채권최고액이 1억 580만원으로 변경된 기록이 있습니다.

이후 설정된 홍현석의 을구 15번 근저당권은 2025년 5월 13일 설정된 채권최고액 1억 8,750만원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 등기자료에 표시되어 있습니다. 2025년 12월 29일 홍현석의 임의경매개시결정, 2026년 6월 17일 신한은행의 별도 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다.

과거 설정된 서린바이오사이언스, 아프로파이낸셜대부, 비엔핀테크대부, 예가람저축은행, 도이치파이낸셜, 씨피크라우드대부 등의 근저당은 등기상 이미 말소되어 있습니다. 2023년 경기신용보증재단 가압류도 해제 후 말소되었고, 국민건강보험공단 및 광명세무서 관련 압류 역시 말소 처리되었습니다.

전세권도 과거 기록이 있습니다. 씨피크라우드대부의 전세권 500만원은 2025년 5월 14일 말소되었고, 홍현석의 전세권 500만원은 2025년 12월 22일 해지에 따른 말소 기록이 있습니다. 현재 확인되는 임차인 명단에는 등록된 임차인이 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자와 임대차계약의 존재까지 확인된 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 18.6% 높다

로얄팰리스의 동일 면적 비교자료는 전용면적 52.19㎡, 2026년 10월 거래 1건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이며, 확인되는 최신 거래가격과 최근 12개월 평균이 동일한 3억 1,700만원입니다. 표본이 단 한 건이므로 이를 충분한 시장 평균으로 단정해서는 안 됩니다.

비교 거래는 5층이고 경매 대상은 3층입니다. 면적은 일치하지만 층수와 개별 호수의 내부 상태 차이를 반영해야 합니다. 그럼에도 가격 격차는 분명합니다.

특히 이 건물은 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이어서 거래량과 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 최근 거래가격 하나만으로 매각 대상 호수의 적정가를 확정할 수 없으며, 3층과 5층의 차이 및 실제 내부 상태도 현장 확인이 필요합니다.

제공된 비교자료에는 최근 거래와 과거 거래의 추세를 계산할 수 있는 충분한 기간별 표본이 없습니다. 따라서 상승 또는 하락 추세를 임의로 단정하지 않습니다. 현재 확인되는 사실은 최저가가 확인 가능한 최신 실거래보다 높다는 점입니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 채권최고액 기준 수치를 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 이자, 집행비용 및 배당요구 관계에 따라 달라집니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 회수액도 줄어든다

제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 보면 신건에서는 채권자 기준액 3억 6,130만원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 유찰이 발생하면 매각대금이 줄어들어 채권자 미배당액이 증가합니다.

채권자 배당 및 미배당액은 제공된 회차별 시뮬레이션 기준입니다. 실제 배당은 신한은행 근저당 변경액과 홍현석의 실제 채권액을 재확인해야 합니다.

⑤ 임차인·점유 분석 — 명도 위험은 별도 확인

과거 전세권 설정 기록은 확인되지만, 씨피크라우드대부의 500만원 전세권은 2025년 5월 14일 말소되었고 홍현석의 500만원 전세권은 2025년 12월 22일 말소되었습니다. 이 과거 전세권 금액을 현재 인수할 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

다만 실제 주거 점유자가 누구인지, 전입신고 및 확정일자가 존재하는지, 임대차계약이 현재 유효한지는 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인이 추가로 확인된다면 인수 여부와 배당 관계를 다시 분석해야 합니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 확정일자 부여 현황 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)

• 입지. 광명시 철산동 소재 광명북고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설과 공원이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 303호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 대지. 인접 필지와 등고가 평탄한 2필 일단의 제형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 208.5㎡이고 공시지가는 3,156,000원/㎡입니다. 이는 개별 호수의 대지권 면적과 동일한 수치가 아닙니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역입니다. 북측 및 동측으로 도로와 접하고 소로각지에 해당합니다.
• 토지이용 제한. 진입표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 실제 건축·증개축 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가서에는 광명시 소재 아파트 및 외국인 주택 취득 관련 토지거래허가구역 문구가 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 해당 규정의 구체적인 적용 대상과 매수인 조건은 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 상태는 탐문사항을 포함하므로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이어서 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신한은행 근저당 변경등기 확인. 2017년 채권최고액 1억 7,380만원과 2024년 변경액 1억 580만원의 관계를 등기 원본으로 확인하고, 실제 피담보채무 잔액을 채권계산서로 대조하세요.
• 홍현석 실제 채권액 확인. 사건 청구액 139,017,456원과 근저당 채권최고액 187,500,000원의 차이를 확인하세요. 채권최고액을 실제 배당액으로 간주해서는 안 됩니다.
• 15-1 질권 확인. 유한회사오케이론자산관리대부의 근저당부 채권 질권에 대해 실제 배당수령권자와 매각 후 말소 처리 여부를 확인하세요. 별도의 채무로 중복 계산하지 마세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유자, 임대차계약 여부를 확인하고 대항력 및 인수 가능성을 재검토하세요.
• 매각물건명세서 대조. 등기부상 전세권 말소 내역과 매각물건명세서의 인수·소멸 권리를 대조하고, 추가 권리 또는 임차인 기재 여부를 확인하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 실거래 317,000,000원보다 현재 최저가가 59,000,000원 높습니다. 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 유사 거래와 내부 상태를 기준으로 응찰 상한을 다시 산정하세요.
• 소규모 건물의 환금성. 12세대 규모이고 최근 거래 표본이 1건이므로 매도까지 걸리는 기간과 매수 수요를 보수적으로 판단하세요.
• 현장 및 관리 상태. 승강기, 난방, 급배수, 공용부분 및 관리비 체납 여부를 확인하세요. 감정평가서상 내부 마감은 탐문사항이므로 직접 확인해야 합니다.
• 최신 등기 확인. 등기 확인 기준일은 2026.11.05입니다. 매각기일인 2026.11.18 전후의 추가 권리변동과 경매 진행 상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다

이 물건은 2017년 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당 및 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 과거 전세권도 말소 기록이 확인되어 등기상 권리관계의 큰 흐름은 파악할 수 있습니다.

그러나 신한은행 근저당의 변경 채권최고액 1억 580만원과 배당표상 1억 7,380만원은 일치하지 않습니다. 홍현석의 실제 사건 청구액 139,017,456원과 근저당 채권최고액 187,500,000원도 구분해야 합니다. 여기에 근저당부 채권 질권의 처리 및 실제 임대관계 미상이라는 점까지 남아 있습니다. 따라서 배당표의 잔여금과 인수액 0원은 원본 확인을 거쳐야 하는 추정치입니다.

무엇보다 가격이 매력적이지 않습니다. 현재 최저가 3억 7,600만원은 최근 확인된 3억 1,700만원 거래의 118.6%입니다. 최근 거래가 한 건뿐이라는 한계도 있지만, 적어도 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

최종 판단은 C등급. 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만 배당자료의 불일치, 질권 처리, 점유 확인이라는 검증 과제가 남아 있습니다. 가격은 최근 실거래보다 높고, 12세대 소규모 건물이라는 환금성 한계도 있습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낙찰받을 수 있느냐가 아니라, 실제 채무와 권리를 확인한 뒤 최근 거래가격보다 합리적인 실질취득가를 만들 수 있느냐입니다.