수원지방법원 2025타경54122. 경기도 안산시 단원구 대부북동 1826-136에 있는 주택 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 벽돌구조 경사지붕 단층 건물이며, 실제로 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 826.0㎡, 지목은 대지이고 자연녹지지역에 속합니다. 건물과 토지의 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
이번 강제경매를 신청한 채권자는 방춘명, 청구금액은 4,883,115원입니다. 청구금액 자체는 감정가에 비해 작지만, 이것만으로 경매가 취소되거나 낙찰가격이 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다. 건물 등기에서 확인되는 핵심 담보권은 2017년 설정된 옹진농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다.
권리관계보다 주의 깊게 봐야 할 부분은 건축물의 적법성, 실제 점유 상태, 토지의 이용 제한과 시장가격입니다. 감정가와 최저가는 동일한 568,149,000원이지만, 이를 비교할 실거래 기준이 확인되지 않으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부북동 1826-136 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 돈지섬길 129 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 기타지붕 경사지붕 1층 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 토지면적 | 826.0㎡ |
| 지목 / 용도지역 | 대 / 자연녹지지역 |
| 토지 형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 소유자 | 유명한 (단독소유) |
| 감정가 | 568,149,000원 |
| 최저매각가 | 568,149,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 방춘명 |
| 청구금액 | 4,883,115원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 특이사항 | 위반건축물 등재 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 옹진농업협동조합 근저당
말소기준권리는 2017.01.10 설정된 옹진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 당시 채무자는 정희였으나 2017.03.27 계약인수로 채무자가 유명한으로 변경되었습니다.
과거 주식회사신한은행이 설정했던 채권최고액 177,600,000원의 근저당권은 2017.01.03 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리 판단에 이를 포함하거나 중복 계산해서는 안 됩니다.
2025.12.24 등기된 방춘명의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 정상적인 매각 절차에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 옹진농업협동조합의 근저당권 역시 매각으로 말소될 대상이며, 제시된 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 말소기준권리: 2017.01.10 옹진농업협동조합 근저당권
- 근저당 채권최고액: 180,000,000원
- 후순위 강제경매개시결정: 매각으로 소멸
- 예상 매수인 인수금액: 0원
② 점유·임대관계 — 임차인 신고는 없지만 점유 확인 필요
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인이 존재하는지, 해당 점유자가 어떤 권리를 주장할 수 있는지까지 확정할 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 시 의미 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 신고 내역 없음 | 실제 임차인 유무 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유관계 확인 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입·점유·계약관계 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 | 확정일자·보증금 등 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 추정 | 미확인 점유에 따른 위험 별도 검토 |
③ 가격 분석 — 감정가 568,149,000원의 적정성은 미확인
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 568,149,000원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%가 최저매각가격입니다.
다만 동일 지역의 유사 주택·토지 실거래가격과 최근 거래 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 특히 토지면적, 건물의 이용상태, 위반건축물 여부가 거래가격에 영향을 줄 수 있어 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 회차별 매각가격·예상배당 분석
현재 신건 최저가와 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 제공된 각 회차의 추정치를 그대로 반영한 것으로, 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 568,149,000원 | 184,883,115원 | 0원 | 375,184,395원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 454,519,200원 | 184,883,115원 | 0원 | 262,690,893원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 363,615,360원 | 184,883,115원 | 0원 | 172,841,630원 | 0원 |
세 시나리오 모두 추정 채권자 배당액은 184,883,115원, 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 채권원금·이자·집행비용 및 배당요구 내용에 따라 최종 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 568,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,081,490원 |
| 1. 근저당 · 옹진농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 방춘명 | 4,883,115원 | 4,883,115원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 375,184,395원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정한 8,081,490원입니다. 옹진농업협동조합의 배당액은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 방춘명의 배당액은 신청채권자 청구금액 기준이며, 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 건축물·토지 현황과 주요 위험
위반 내용, 규모, 시정명령, 이행강제금 부과 여부 및 적법화 가능성은 확인되지 않았습니다. 따라서 위반에 따른 비용이나 불이익을 임의로 계산할 수 없습니다.
입찰 전 건축물대장과 관할 행정기관을 통해 위반사항 및 후속 부담을 확인해야 합니다.| 구분 | 확인된 내용 | 분석 의견 |
|---|---|---|
| 건물 이용상태 | 단독주택 | 주거용 건물로 이용 중 |
| 구조 | 벽돌구조 기타지붕 경사지붕 1층 | 실제 건물 현황 및 유지보수 상태 확인 필요 |
| 건물 설비 | 난방·위생·급배수 설비 | 설비 작동 상태 별도 확인 |
| 공부와의 차이 | 감정평가상 없음 | 위반건축물 등재 기재와 별도 대조 필요 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 | 현황과 평가 범위 대조 필요 |
| 정원석·정원수 | 토지에 포함하여 평가 | 별도 가치 중복 반영 주의 |
| 토지면적 | 826.0㎡ | 토지 면적과 실제 이용 범위 확인 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 개발·증축 등 이용 제한 검토 |
⑦ 입지·교통·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 대부해양관광본부 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 해당 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 다만 인근 대중교통 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 종합하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 토지 현황. 지목은 대지이며 면적은 826.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역 내 자연녹지지역이며 성장관리계획구역에 속합니다. 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 384,400원/㎡입니다. 공시지가는 토지가격 판단의 참고 지표이며 실제 거래가격이나 해당 경매물건의 적정 매수가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 토지거래허가 관련. 확인된 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있으며, 해당 자료의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일의 적용 여부는 최신 고시와 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지·단독주택·임야가 혼재하는 지역이며 대중교통 여건이 다소 불편합니다. 실제 매수 수요와 매각 소요기간은 거래사례 확인 전까지 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 위반건축물 등재 내용을 건축물대장과 대조하고, 위반 부위·시정 가능성·행정처분 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장 건물과 평가 대상 및 매각 범위가 일치하는지 확인하세요.
- 토지 권리 확인. 건물 등기 외에 대부북동 1826-136 토지의 등기사항전부증명서를 확인하고 근저당권과 공동담보 관련 권리관계를 대조하세요.
- 공동담보 이력 확인. 옹진농업협동조합 근저당에는 대부북동 1826-136과 대부북동 1826-5 및 1826-229의 정희 지분이 공동담보로 기재되었습니다. 후자의 공동담보 일부는 2019.05.23 및 2019.08.20 소멸 처리되었으므로 현재 담보 범위를 원본에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 및 임대차계약을 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 주변 유사 주택·토지의 최근 거래가격을 확인하여 최저매각가 568,149,000원의 적정성을 검토하세요. 건물 상태와 위반사항에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 감정평가상 벽돌구조 단층 단독주택으로 이용 중이며, 난방·위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다. 실제 노후도와 유지보수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공적 제한 확인. 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등의 이용 제한과 토지거래허가 관련 최신 지정 상태를 확인하세요.
- 배당·인수액 재확인. 예상 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 배당채권과 세금·점유관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 원본 서류와 법원의 최종 공고를 확인하세요.
- 최종 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.18의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서의 변경 사항 및 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 매수할 가치가 있는 물건은 다르다”
이 물건의 건물 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2017년 옹진농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이것만으로 입찰을 권하기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 위반건축물 등재 기재가 있고, 임대관계가 미상이며 토지의 별도 권리도 대조해야 합니다. 무엇보다 신건 최저매각가 568,149,000원을 최근 실거래가격과 비교하지 못했으므로 현재 가격이 적정한지 확인되지 않았습니다.
또한 대부북동의 단독주택·토지 물건은 건물 상태, 토지 이용 제한, 도로 접근성 및 실제 거래 수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 충분하지 않습니다.
결론은 ‘건물 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 건물 적법성과 가격 검증은 보류’입니다. 위반건축물의 구체적 내용, 토지 권리, 임대관계와 실제 시세가 확인되기 전에는 무리한 신건 입찰을 피하는 것이 합리적입니다.
