수원지방법원 2025타경54145. 경기도 안산시 상록구 부곡동 699-5, 휴앤하우스 2층 202호입니다. 전용면적 기준 73.735㎡의 다세대주택으로, 2008년 5월 2일 사용승인된 5층 건물의 2층 물건입니다. 현재 소유자 강승우 씨는 2021년 6월 11일 매매계약을 원인으로 2021년 6월 18일 소유권을 취득했고, 거래가액은 169,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 169,000,000원입니다.

등기부상 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2021년 12월 31일 청주시 압류입니다. 이 날짜가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 임차인 김소연은 2021년 5월 31일 주민등록을 마쳤고 점유는 2021년 5월 28일부터 시작했으므로 기준권리보다 앞섭니다. 보증금 169,000,000원과 확정일자도 확인되며 배당요구까지 했습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 상당한 구조입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 김소연의 임차보증금반환채권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약은 김소연의 인수 위험을 실질적으로 0원으로 만드는 핵심 자료입니다.

다만 매각물건명세서에는 별도의 주거 점유 기재도 존재합니다. 그 점유자의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 확약은 김소연의 승계채권에 적용되는 것이지, 이 별도 점유자에게까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 그러나 보증기관 확약

현재 권리분석의 기준은 2021년 12월 31일 갑구 16번 청주시 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 4월 24일 임대차계약, 5월 28일 점유개시, 5월 31일 주민등록이 확인됩니다. 확정일자는 2021년 5월 3일입니다. 따라서 김소연은 기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

김소연의 임차보증금은 169,000,000원이고, 2023년 6월 21일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 159,000,000원에서 집행비용 추정액 3,026,000원을 공제하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 155,974,000원이며, 계산상 부족액은 13,026,000원입니다.

주택도시보증공사는 김소연의 임차보증금반환채권 승계인입니다. 별도 보증금 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인 가능한 보증금 임차인은 김소연 1명이며, 별도 주거 점유 기재는 권리관계 확인이 추가로 필요한 상태입니다.

등기부상 2008~2014년에 설정됐던 근저당권과 전세권 등은 2014년 4월 30일 이전 경매 매각으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석에서 주의할 부분은 말소기준권리 이후 설정된 청주시·안산시 등의 압류, 국민행복기금 및 서민금융진흥원의 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 8.2% 높다

같은 휴앤하우스의 동일 면적대 거래자료입니다. 확인된 거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2024년 10월 2층 73.74㎡의 147,000,000원입니다. 이전 거래는 2021년 6월 동일 면적·동일 층의 169,000,000원입니다.

전체 평균은 158,000,000원이지만 과거의 169,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 이 평균보다 최근 거래 기준 147,000,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 159,000,000원은 최근 거래 기준보다 12,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가 대비 최근 시세 비율은 108.2%입니다. 과거 169,000,000원 거래와 비교해도 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다. 최근 거래와 비교하면 오히려 현재 최저가가 높습니다.

또한 휴앤하우스는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래도 2건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다. 아파트 대단지처럼 거래량과 환금성을 기대하기 어려우므로 개별 호실의 내부 상태, 점유관계, 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

신건 159,000,000원 기준 집행비용 3,026,000원을 제외하면 임차인 김소연에게 155,974,000원이 배당되는 계산입니다. 보증금 169,000,000원과의 차액은 13,026,000원입니다. 주택도시보증공사의 169,000,000원 청구는 김소연의 임차보증금반환채권 승계에 따른 것으로, 임차보증금 169,000,000원과 별개 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 배당은 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 확약과 가격을 따로 판단

계산상 부족액은 제공된 회차별 산출값입니다. 김소연에 대한 확약이 유효하게 적용되는 한 이 금액은 매수인에게 행사하지 않겠다는 잔존 보증금반환청구권의 명목상 금액입니다. 별도 점유자의 보증금과 인수 위험은 확인되지 않았으므로 위 표의 0원에 포함되지 않습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 낮아진 가격만으로 입찰 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 소규모 다세대의 낮은 거래 표본, 하락한 거래 추세, 별도 점유자의 미확인 권리관계를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성

• 입지. 안산부곡중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 2층입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 섀시창호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 264.7㎡의 정방형 토지로 인접지 대비 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등도 확인됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각기일 기준 종료된 기간입니다. 최신 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 마감·누수·설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 거래자료는 2건입니다. 최신 거래가 2024.10의 147,000,000원으로 거래 표본이 적고 거래 추세가 -13.0%여서 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원본을 확인하고, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 범위가 실제 매각절차와 매수인에게 적용되는지 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. 김소연 외 별도 주거 점유 기재의 실제 인적사항, 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자, 임대차계약을 확인해야 합니다. 이 점유자에 대해서는 대항력 유무를 현재 단정할 수 없습니다.
• 임차인 배당 확인. 김소연의 보증금 169,000,000원, 확정일자 2021.05.03, 전입일 2021.05.31, 배당요구 내역을 원본과 대조하세요. 명목상 미배당액 13,026,000원과 확약에 따른 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 방지. 주택도시보증공사의 169,000,000원 청구는 김소연의 보증금반환채권 승계와 관련된 것입니다. 임차보증금과 별개의 보증금 채권으로 중복 계산하지 마세요.
• 당해세·체납세금 확인. 국세·지방세 압류 8건이 언급되어 있습니다. 당해세 여부와 법정기일, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 세금에 따라 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 시세 재확인. 최근 거래 기준 147,000,000원, 최신 거래 2024.10을 확인하고 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래를 추가 비교하세요. 과거 169,000,000원 거래나 전체 평균 158,000,000원만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 현장 점검. 2층 호실의 내부 상태, 누수, 결로, 난방, 급배수, 공용부 관리상태와 실제 점유자를 확인하세요. 감정평가서상 위반건축물 사항이 없다는 것과 내부 상태가 양호하다는 것은 별개입니다.
• 명도 계획. 김소연의 임차권등기 말소와 별도 점유자의 인도 문제를 분리해 검토하세요. 확약 대상이 아닌 점유자의 명도·인도 위험을 먼저 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서, 배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 한 사람의 인수는 0원, 물건 전체의 위험은 아직 0원이 아니다”

이 물건은 단순히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 위험하다고 판단할 사건은 아닙니다. 김소연의 보증금 169,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 권리이지만, 주택도시보증공사가 2026.06.01. 제출한 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않기로 했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 확약의 적용 범위 밖에 별도 주거 점유 기재가 남아 있습니다. 그 점유자의 전입일과 보증금이 미상인 이상 매수인 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 8건과 당해세 가능성도 확인해야 합니다.

가격도 신중해야 합니다. 최저가 159,000,000원은 최근 거래 기준 147,000,000원의 108.2%이며, 거래 추세는 -13.0%입니다. 과거 거래와 전체 평균을 기준으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 8세대 규모의 소규모 다세대이고 거래 표본도 제한적입니다.

결론은 권리 일부 합격, 가격 보류입니다. 김소연에 대한 확약은 분명 긍정적이지만 별도 점유자 확인 전에는 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 확약서의 유효성과 적용 범위, 별도 점유자의 권리관계, 당해세를 먼저 정리하고 최신 시세를 기준으로 입찰가를 다시 산정해야 합니다. 현재 신건 최저가에는 가격 메리트가 없습니다.