수원지방법원 2025타경54156. 경기도 안산시 상록구 부곡동 660-2, 대풍아트빌 3층 301호 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층 물건으로, 2014년 10월 28일 사용승인된 6세대 규모의 건물입니다. 현재 소유자는 강석철입니다.
권리분석의 출발점은 2014년 11월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당권과 경기신용보증재단·신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민은행 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있고, 별도의 경매개시결정도 확인됩니다.
다만 이 사건에는 반드시 짚어야 할 두 가지 확인사항이 있습니다. 첫째, 국민은행 근저당권의 후속 변경등기에는 채권최고액 2,911만원이 기재되어 있지만 배당 시뮬레이션은 최초 채권최고액 5,500만원을 기준으로 계산하고 있습니다. 둘째, 감정평가서상 임대사항이 미상입니다. 따라서 등기상 말소 구조와 실제 점유·임차관계는 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 660-2, 3층 301호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 성호로22길 43 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 제3층 제301호 |
| 거래비교 면적 | 63.515㎡ (비교거래 면적 63.52㎡) |
| 소유자 | 강석철 |
| 건물 사용승인 | 2014.10.28 |
| 건물 규모 | 총 6세대 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 을구 2번 국민은행 근저당권 · 2014.11.28 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 26,766,023원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 접수일은 2014년 11월 28일이며, 최초 채권최고액은 55,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 권리는 2025년 4월 9일 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다.
그보다 앞선 을구 1번 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 520,000,000원으로 설정되었으나, 2014년 11월 28일 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 경매에서 이 오래된 근저당권을 살아 있는 인수 권리로 취급해서는 안 됩니다.
후순위 권리도 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 2024년 6월 11일 설정된 오에스비저축은행 근저당권은 48,000,000원입니다. 2024년 11월 25일 경기신용보증재단의 가압류 29,577,773원, 2024년 12월 9일 신한카드의 가압류 41,159,819원이 뒤이어 등기되었습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 확인 — 임대사항 미상, 명도 확인이 우선
| 확인 항목 | 확인 결과 | 분석상 의미 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 확인된 명단 없음 | 임차인 부재 확정 아님 |
| 임대관계 | 미상 | 실제 임대차 확인 필요 |
| 대항력 | 판정 보류 | 점유자·전입일·말소기준일 대조 필요 |
| 보증금 인수 | 배당 시뮬레이션 0원 | 실제 임차관계 확인 전 확정 금지 |
이 사건에서 가장 조심해야 할 부분은 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실을 임차인 문제까지 해결된 것으로 확대 해석하는 것입니다. 임차인이 확인되지 않았다는 것과 임차인이 존재하지 않는다는 것은 서로 다릅니다.
특히 보증금과 확정일자를 알 수 없는 점유자가 확인되면 대항력을 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 판단을 유보해야 합니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서, 실제 점유상태를 함께 확인한 뒤 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1억 8,000만원은 확인된 거래보다 높다
거래비교 대상은 대풍아트빌(660-2)입니다. 건물 전체 6세대, 사용승인일 2014년 10월 28일이며 비교면적은 63.515㎡입니다. 확인되는 거래는 1건으로 표본이 매우 적습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 63.52㎡ | 2층 | 168,000,000원 |
| 평균 | 63.52㎡ | 1건 | 168,000,000원 |
확인된 거래금액은 168,000,000원입니다. 반면 현재 감정가이자 최저매각가는 180,000,000원입니다. 두 금액의 차이는 12,000,000원이며, 최저가는 확인된 거래금액의 107.1%에 해당합니다.
따라서 적어도 확인 가능한 거래와 비교하면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 다만 이 거래는 2022년 7월의 거래로 현재 시점과 상당한 차이가 있고, 비교 표본도 1건뿐입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 168,000,000원(1건)이지만, 표시된 최신 거래일은 2022년 7월이므로 이를 현재 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 오에스비저축은행 근저당권 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 29,577,773원 | 29,577,773원 |
| 4. 신한카드 가압류 | 41,159,819원 | 41,159,819원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,942,408원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 173,737,592원은 전액 배당되고, 집행비용 3,320,000원을 제외한 소유자 잔여액은 2,942,408원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당은 별개
현재 감정가의 100%인 180,000,000원에서 유찰될 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 낙찰가가 내려가면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 커지지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 등기상 판단과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 180,000,000원 | 173,737,592원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 32,553,592원 |
| 2회 유찰(64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 60,950,392원 |
채권 미배당액은 각 시나리오의 채권자 총 청구액과 배당액의 차이입니다. 미배당 채권이 있다는 이유만으로 매수인 인수액이 같은 금액만큼 발생하는 것은 아닙니다. 말소기준권리 및 매각에 따른 소멸 여부를 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 소재 안산공업고등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 건물 규모와 거래성. 대풍아트빌은 총 6세대 규모입니다. 확인되는 비교거래가 1건뿐이므로 거래 유동성과 현재 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 토지. 토지면적 235.2㎡, 지목은 대이며 평지의 가로장방형입니다. 제2종일반주거지역에 속하고 공시지가는 1,588,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며, 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유 확인. 임대사항 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유관계를 대조하세요. 확인되지 않은 임차인을 없다고 가정해서는 안 됩니다.
- 국민은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 55,000,000원과 2024년 변경등기 29,110,000원의 차이를 확인하고, 한국주택금융공사로의 이전 범위와 현재 권리내용을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 26,766,023원, 시나리오상 신청채권 배당 0원, 국민은행 근저당권 배당 55,000,000원의 관계를 확인하세요.
- 후순위 근저당·가압류. 오에스비저축은행 48,000,000원, 경기신용보증재단 29,577,773원, 신한카드 41,159,819원의 등기 및 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
- 중복 경매 이력. 신한카드 강제경매개시결정은 2025년 7월 취하로 말소된 이력이 있습니다. 이후 한국주택금융공사와 에프에스비2506유동화전문유한회사의 경매개시결정도 확인되므로 각 사건의 진행·취하 및 매각 관련 내용을 대조하세요.
- 시세 재조사. 비교거래가 2022년 7월 1건뿐입니다. 현재 거래사례와 인근 유사 다세대주택의 매매가격을 확인하고, 1억 8,000만원을 그대로 적정가격으로 받아들이지 마세요.
- 현장 확인. 3층 301호의 실제 내부 상태, 누수·수리 필요 여부, 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
수원지방법원 2025타경54156은 말소기준권리인 2014년 11월 28일 국민은행 근저당권 이후의 후순위 근저당권과 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순한 편입니다.
그러나 이 물건은 임대사항이 미상입니다. 확인된 임차인 명단이 없다는 이유만으로 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없으며, 실제 점유자와 전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 또한 국민은행 근저당권의 최초 채권최고액 5,500만원과 후속 변경등기 2,911만원, 한국주택금융공사로의 이전 및 배당 시뮬레이션 사이에도 대조가 필요한 부분이 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저매각가 1억 8,000만원은 확인된 2022년 7월 실거래 1억 6,800만원보다 7.1% 높습니다. 더욱이 비교거래가 단 한 건이므로 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
권리상 소멸 구조는 확인되지만, 임대관계와 채권 변경 내역은 추가 검증이 필요합니다. 가격 역시 현시세 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 인수액 0원이라는 숫자가 아니라, 실제 임차인 유무와 근저당 변경 내역을 확인하고 현재 거래가격에 비추어 입찰 상한을 결정하는 데 있습니다.
