울산지방법원 2024타경119912. 울산 남구 무거동 이흄오피스텔 17층 1702호입니다. 사건의 숫자만 보면 감정가 113,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 4,560,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 서유리는 2021년 4월 15일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021년 4월 27일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 5월 23일 신용보증기금 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 4,560,000원에서는 집행비용 482,080원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 4,077,920원만 배당됩니다. 따라서 보증금 중 145,922,080원이 미변제되고, 매각물건명세서 기재대로 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 456만원이라고 해서 456만원짜리 취득이 되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 옥현로 119, 17층1702호 (무거동, 이흄오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사예종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 4,560,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 165,668,892원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.23. 접수된 갑구 4번 신용보증기금 가압류 888,250,000원입니다. 이후의 서울보증보험·근로복지공단·울산광역시·중소기업중앙회 가압류, 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 서유리의 주민등록일은 2021.04.27.로 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 2025.05.20.에 등기된 임차권 자체가 후순위라는 이유만으로 임차관계가 사라지는 것이 아니라, 선행한 전입과 임대차관계에 기초한 대항력이 매수인 인수 여부를 좌우합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유리 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.27 | 2021.04.15 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 서유리는 보증금 대위·승계 신고를 한 보증기관이 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 배당을 먼저 받지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다.
실거래 자료는 확인되지 않으므로 이 사건에서 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 오히려 현재 회차의 실질취득 150,482,080원은 감정가 113,000,000원의 약 133.2%입니다. 최저가가 감정가의 약 4%라는 숫자는 가격 메리트를 보여주는 지표가 아니라, 대항력 임차보증금 인수 구조를 가리는 착시에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 482,080원 |
| 1. 임차인 서유리 보증금 | 150,000,000원 | 4,077,920원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 888,250,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,242,774,150원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 17,185,530원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 울산광역시 | 624,774,363원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업중앙회 | 83,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 울산광역시 | 774,740,749원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 울산광역시 | 195,417,650원 | 0원 |
| 9. 5번 가압류 변경분 | 3,994,622,173원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 145,922,080원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·의료시설 등으로 형성되어 있으며 남서측 인근에 울산대학이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 위생·급배수·화재관리·승강기·도시가스·난방·주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥현지구)이며, 토지면적은 559.0㎡, 공시지가는 2,733,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 확인 필요. 현장 폐문으로 내부 구조와 설비의 상세 상태는 건축물현황도 및 탐문에 의한 것으로, 응찰 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 4,560,000원 낙찰가에 임차보증금 미배당 145,922,080원을 더해 150,482,080원 수준의 부담으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 서유리의 전입 2021.04.27., 확정일자 2021.04.15., 보증금 150,000,000원 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 10회 유찰 시 매각가 3,192,000원·인수 147,265,456원, 11회 유찰 시 매각가 2,234,400원·인수 148,205,819원으로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 현황 확인. 감정평가상 내부 상세가 확인되지 않았으므로 실제 내부상태·설비·점유현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 비교 한계 인식. 확인된 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 감정가 113,000,000원보다 실질취득액이 높다는 점은 반드시 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “456만원짜리 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 9회 유찰 후의 최저가 4,560,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 권리관계를 적용하면 이야기가 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 임차인 서유리의 보증금 150,000,000원 중 현재 회차에서 4,077,920원만 배당되고 145,922,080원이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 150,482,080원으로, 감정가 113,000,000원보다 약 33.2% 높은 수준입니다. 실거래 자료도 없어 시세 할인이라고 평가할 근거가 없고, 9회 유찰이라는 이력까지 겹칩니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당액이 커지므로 총 부담은 약 1.5억원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질가격은 낮지 않다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
