울산지방법원 2025타경39. 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 라피에스타양산 1층 1-139호입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 집합건물로, 소유자 김민성이 2024년 2월 21일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 1,062,977,000원입니다.

같은 날 남창원농업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 대구신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권이 말소기준권리이므로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 7회 유찰이라는 이력은 가볍게 볼 수 없습니다. 특히 이 물건은 독립된 하나의 점포로 구획돼 있지 않고, 다른 호실과 경계벽 없이 함께 이용되는 상태입니다. 권리의 말소 여부와 실제 점포를 독립적으로 확보할 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 남창원농업협동조합 근저당

권리분석의 중심은 2024.02.21 설정된 남창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 804,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸합니다.

과거 케이비부동산신탁주식회사 및 생보부동산신탁 관련 신탁등기가 있었지만, 등기부상 해당 신탁은 이미 말소됐습니다. 이후 소유권은 김민성에게 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 판단할 근거는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 8%라도 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니다

최초 감정가는 1,140,000,000원이었지만, 7회 유찰된 현재 최저매각가는 93,884,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 매우 큽니다.

다만 근린시설의 가격은 주거용 부동산과 다르게 임대수요, 점포의 독립성, 실제 사용 가능 면적, 공실 여부, 주변 상권의 수익성에 크게 영향을 받습니다. 이 물건은 특히 인접 호실과 일체로 이용 중이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.

과거 거래가액은 소유권이전 당시의 등기 기록일 뿐, 현재의 실거래 시세를 나타내지 않습니다. 또한 감정평가액도 현재 매수자가 실제로 지불할 가격과 같다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,884,000원 가정)

집행비용 2,089,912원을 우선 반영한 추정 배당입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 당해세와 확인되지 않은 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 남창원농업협동조합이 받을 것으로 예상되는 금액은 91,794,088원입니다. 신청채권자의 청구금액 701,417,276원에도 미치지 못합니다. 대구신용보증재단의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원

추가 유찰을 가정하면 매각가격은 더 내려가지만, 근저당권자와 가압류채권자에게 배당되지 못하는 채권액은 증가합니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 각 시나리오에서 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 물건의 핵심 위험 — 경계벽 없는 통합 점포

매각물건명세서에는 본건이 인근 1-137호, 1-138호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이라는 주의사항이 기재돼 있습니다.

감정평가서에서도 같은 사실을 확인하면서, 건축물대장상 건축물현황도에는 본건의 위치·형상·수치가 특정돼 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사됐고, 구분건물로서의 독립성은 인정될 수 있을 것으로 판단했습니다. 다만 경매 진행 시 정확한 사실관계를 재확인하도록 명시했습니다.

이 물건을 낙찰받더라도 매각 대상은 1-139호입니다. 인접한 1-137호와 1-138호까지 함께 취득하는 것은 아닙니다. 따라서 현재 하나로 이용되는 점포 전체를 낙찰자가 그대로 독점적으로 사용할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

감정평가상 경계복원이 용이하다는 의견은 긍정적인 요소지만, 실제 공사 가능성과 비용, 현재 점유자의 협조, 독립적인 출입·사용 가능 여부를 보장하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 7층 건물의 1층 판매시설입니다. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기와 에스컬레이터 설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 4면이 포장도로와 접하고 있으며, 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 주변 도로 관련 도시계획시설 지정도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,531,000원/㎡. 해당 토지면적은 26,474.6㎡입니다. 이는 전체 토지에 관한 수치로 본건 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 인접 호실과의 내부 경계벽 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 7회 유찰 이력과 통합 점포 사용 상태를 감안하면 재매각 가능성과 실제 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다. 감정가 대비 하락률만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 건축물대장 현황도와 등기부를 대조해 1-139호의 정확한 위치와 경계를 확인하세요.
• 경계벽 복원. 인접 호실과 분리할 수 있는지, 복원 공사에 필요한 범위와 비용을 확인하세요.
• 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상이고 통합 점포로 이용 중이므로 실제 사용자, 임대차계약, 사업자등록 및 점유 범위를 조사하세요.
• 독립적인 점포 사용. 출입구·설비·영업공간을 단독으로 사용할 수 있는지 확인하고, 인접 호실 사용자와 분쟁 가능성을 검토하세요.
• 실제 시장가격. 현재 유사한 판매시설의 거래가격, 임대료와 공실 상황을 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
• 미납 관리비. 관리사무소에서 체납액과 공용부분 관리비, 낙찰 후 부담 가능 범위를 확인하세요.
• 채권 미배당과 인수의 구분. 예상 미배당액 745,955,922원은 낙찰자가 승계하는 채무로 계산하지 마세요. 다만 공법상 의무와 별도 비용은 확인이 필요합니다.
• 매각기일 및 사건 진행. 2026.11.05 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 기일 변경 여부를 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 8%”보다 중요한 것은 독립적인 점포인가

울산지방법원 2025타경39는 숫자만 보면 매우 눈길을 끄는 사건입니다. 감정가 1,140,000,000원의 판매시설이 7회 유찰을 거쳐 93,884,000원에 나왔기 때문입니다.

등기상 권리관계도 비교적 명확합니다. 남창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 경제적으로 매력적인 부동산이라는 판단은 별개입니다. 현재 본건은 다른 호실들과 내부 경계 없이 사용되고 있고, 임대관계도 명확하지 않습니다. 7회 유찰 이력에도 불구하고 현재 시세를 확인할 실거래 비교 근거가 없어 최저매각가의 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.

결론은 “등기상 인수위험은 낮지만, 물건 자체의 위험은 높다”입니다. 인접 호실과의 경계복원과 독립적인 사용 가능성이 검증되고, 실제 매매·임대 시장에서 적정가격이 확인된다면 입찰을 검토할 여지가 있습니다. 반대로 이 문제가 해결되지 않는다면 낮은 낙찰가에도 활용이나 재매각이 어려울 수 있습니다. 지금은 가격보다 물건의 독립성과 점유관계를 확인해야 할 단계입니다.