한 줄 평 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 매수인 인수 부담은 0원입니다. 다만 5회 유찰된 근린시설이고, 인근 호실과 경계벽 없이 일체 사용 중인 점포라는 특수성이 있어 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
1,140,000,000원
근린시설
최저가
191,600,000원
5회 유찰
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
감정가 대비 17%
현재 회차
울산지방법원 2025타경39. 경상남도 양산시 물금읍 증산역 인근 라피에스타양산 1층 판매시설입니다. 소유자는 김민성으로 확인되며, 2024년 남창원농업협동조합 근저당 설정 이후 가압류와 임의경매가 진행된 형태입니다. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이며, 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-139호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 | 근린시설 · 판매시설 이용 중 |
| 소유자 | 김민성 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 191,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 남창원농업협동조합 / 701,417,276원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
말소기준권리는 2024.02.21 설정된 남창원농업협동조합 근저당권입니다. 갑구 6번 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인 인수 부담은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 권리 배당 분석
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,482,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남창원농업협동조합 | 804,000,000원 | 188,117,600원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 33,750,010원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 최저매각가
5회 유찰 후 현재 최저가는 191,600,000원입니다.
③ 현장 리스크 — 가격보다 중요한 부분
⚠️ 점포 일체 사용 확인 필요 매각물건명세서 비고에 따르면 인근 호실(1-137호, 1-138호)과 경계벽 없이 한개의 점포로 이용 중입니다. 응찰 전 실제 사용 형태와 경계 복원 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 이용상태. 본건은 판매시설로 이용 중입니다.
- 입지. 증산역 북서측 인근으로 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 대중교통 이용이 가능합니다.
- 토지. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 위치합니다.
- 환금성. 상가 특성상 임대수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.
- 현장 확인. 1-137호, 1-138호와 일체 사용 중인 현황을 확인해야 합니다.
- 상가 가치 판단. 감정가 대비 최저가는 크게 하락했지만 실제 영업 가능성과 임대수익성을 따져야 합니다.
- 관리 및 비용 확인. 공용관리비 등 실제 부담 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 현장이 기준”
이 물건은 5회 유찰로 최저가격은 크게 낮아졌고, 권리분석상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 특히 인근 호실과 연결 사용 중이라는 특수성이 있어, 낙찰 전 현장 확인이 가격 판단보다 우선입니다. 권리는 합격, 승부처는 상가의 실제 활용 가능성입니다.