의정부지방법원 2026타경61690. 경기도 파주시 야당동 한빛마을7단지 706동 11층 1103호, 전용면적 84.93㎡의 아파트입니다. 2011년 11월 9일 준공된 1,352세대 규모의 단지에 속하며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 4억 1,800만원입니다. 매각기일은 2026년 11월 18일로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건은 단순히 임차인이 없다는 이유만으로 권리분석을 끝내서는 안 됩니다. 산출상 말소기준권리는 2025년 1월 7일 삼성카드 가압류로 계산되어 있지만, 과거 근저당권의 설정·말소 표시와 후속 권리이전 등기를 함께 살펴야 합니다. 경매신청 채권자인 한국자산관리공사의 청구액이 2억 5,189만원인데도 예상배당표에서는 한 푼도 배당되지 않는다는 점 역시 핵심 확인사항입니다.

가격 측면에서도 매력이 크지 않습니다. 동일 단지의 최근 12건 평균은 3억 8,083만원이고, 가장 최근 거래는 4억 1,200만원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 600만원 높습니다. 권리 확인과 가격 조정이 모두 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 산출 기준권리와 근저당 이전등기를 대조해야 한다

산출상 말소기준권리는 2025년 1월 7일 삼성카드 가압류입니다. 이 기준에 따르면 이후 설정된 파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

특히 한국자산관리공사는 단순한 후순위 가압류권자가 아니라 이 사건 경매 신청채권자입니다. 신청채권자의 청구액은 251,892,579원으로 확인됩니다. 그런데 산출된 배당 시나리오에서는 이 금액이 배당되지 않고 0원으로 계산되어 있습니다. 이 불일치는 단순한 숫자 문제가 아니라 실제 배당순위와 권리소멸 판단에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

임차인 조사: 등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계 등 세부내역을 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차 관계까지 없다고 단정할 수 없습니다. 전입세대, 확정일자, 현장점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 4억 1,800만원은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 한빛마을7단지(한신휴플러스)의 전용 84.93㎡와 면적이 유사한 최근 실거래 12건입니다. 2026년 8월부터 10월까지의 거래로, 현재 가격을 판단할 때 우선적으로 살펴볼 표본입니다.

최근 12건의 거래 범위는 340,000,000원~412,000,000원이며 평균은 380,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월의 412,000,000원입니다.

현재 최저매각가 418,000,000원은 최근 12건 평균보다 37,166,667원 높습니다. 최근 평균 대비 109.8%이며, 최신 거래 412,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 101.5% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 418,000,000원 가정)

현재 가격뿐 아니라 유찰 시나리오도 함께 살펴보겠습니다. 아래 금액은 산출된 회차별 예상치이며, 한국자산관리공사 청구액의 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

회차별 배당액과 잔여액은 산출된 예상치입니다. 실제 배당은 채권의 법적 우선순위와 집행비용, 당해세 등 실제 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정중학교 서측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 단지 규모. 한빛마을7단지(한신휴플러스)는 1,352세대 규모이며 2011년 11월 9일 준공된 아파트입니다. 전용 84.93㎡의 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조, 22층 건물의 11층입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 학교 절대·상대보호구역 관련 사항이 있으며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등 주택 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 매각기일 현재의 적용 여부는 최신 고시로 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,814,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,352세대 규모의 단지로 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 최근 평균 3억 8,083만원에 비해 현재 최저가는 4억 1,800만원으로 높아, 신건 가격만으로 환금성이나 투자수익을 기대하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 말소 여부 확인. 2020년 푸본현대생명보험 근저당권과 2022년 애큐온저축은행 근저당권의 말소 처리와 후속 권리이전 등기를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요. 특히 한국자산관리공사와 소상공인자영업자새출발기금으로 이전된 등기의 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 한국자산관리공사 채권 확인. 청구액 251,892,579원이 예상배당표에서 배당 0원으로 계산된 이유를 확인하세요. 경매신청 채권의 성격, 채권신고 및 배당요구, 담보권 승계 여부를 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재검토. 삼성카드 가압류(2025.01.07)가 산출상 기준권리이지만, 그보다 앞선 2020년·2022년 근저당권의 말소와 이전 관계가 정리되지 않았습니다. 이 부분을 확인하기 전에는 후순위 권리의 소멸을 확정적으로 판단하지 마세요.
• 점유 및 임대차 조사. 등재 임차인은 없으나 감정평가서상 이해관계인 부재로 임대관계 세부내역이 확인되지 않았습니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장점유 및 실제 거주자를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12건 평균 380,833,333원, 최신 거래 412,000,000원과 비교하면 신건 최저가 418,000,000원은 가격 메리트가 없습니다. 층·향·내부상태를 반영하더라도 최근 거래를 웃도는 가격을 무리하게 추격하지 않는 것이 좋습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 334,400,000원, 2회 유찰 시 267,520,000원으로 최저매각가가 변경되는 구조입니다. 다만 유찰 가격만으로 적정가를 판단하지 말고, 실제 시세와 권리관계가 확인된 이후 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비를 확인하고, 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장 조사하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 경매신청서류, 채권계산서 및 배당 관련 자료를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라고 해서 입찰 위험도 0은 아니다”

이 물건은 등재 임차인이 없고 매각물건명세서상 명시적인 인수권리도 없어, 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 권리관계가 완전히 안전하다고 판단하기는 어렵습니다.

가장 먼저 확인할 것은 2020년과 2022년의 근저당권 설정 및 말소 표시, 이후 한국자산관리공사와 소상공인자영업자새출발기금으로 이어지는 권리이전 등기의 관계입니다. 특히 한국자산관리공사의 청구액 251,892,579원이 예상배당표에서 배당 0원으로 처리된 부분은 반드시 해소해야 합니다. 권리의 실질적인 우선순위가 확인되지 않으면 예상배당과 소유자 잔여액 역시 신뢰하기 어렵습니다.

가격도 신건에서 매력적이지 않습니다. 최근 12건 평균 3억 8,083만원, 최신 거래 4억 1,200만원에 비해 최저가 4억 1,800만원은 높습니다. 권리관계가 깨끗하게 정리되더라도 현재 가격에 추가적인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

최종 판단: 권리 원본 대조 전 입찰 보류, 가격은 유찰 후 재평가. 이 물건의 핵심은 단순한 인수금액 0원이 아니라 근저당권 이전의 실효성과 경매신청 채권자의 배당관계를 명확하게 확인하는 데 있습니다.