의정부지방법원 2026타경61717. 경기도 고양시 덕양구 내유동 드림타운2차 2층 202호, 다세대주택 경매입니다. 소유자는 박진희 씨이며 2022년 6월 10일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소 여부보다 보증금 2억 2,000만원의 선순위 임차권과 HUG 확약의 효력입니다. 임차권등기만 보면 매수인 인수 위험이 존재하지만, 매각물건명세서 비고에 대항력 포기와 잔존보증금 청구권 포기 내용이 담긴 확약서 제출이 확인됩니다.
확약서가 약정한 대로 이행된다면 박시은 임차권에 관한 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다. 그러나 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 점유 관련 기록에는 인적사항·전입일·보증금이 확인되지 않아, 그 점유자가 별도의 대항력 있는 임차인이라면 확약 밖의 위험이 남습니다. 따라서 이 물건은 단순히 인수 0원만 보고 입찰할 수 있는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-2 드림타운2차 2층 202호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택 단위세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지상 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 박진희 (2022.06.10. 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기사항증명서 발급일 | 2026.11.05 |
| 법정지상권 / 위반건축물 | 법정지상권 해당사항 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 임차권은 살아 있지만 HUG 확약이 핵심
등기부상 과거 근저당권은 두 건이 확인되지만 모두 이미 말소되어 현재 존속하는 담보권으로 볼 수 없습니다. 부천중앙새마을금고의 채권최고액 622,800,000원 근저당권과 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 96,000,000원 근저당권은 등기부상 말소된 상태입니다.
반면 을구 5번의 주택임차권은 2024.06.27. 등기되었고, 임차보증금은 등기부상 220,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.05.20.으로 기재되어 있으며, 경매개시결정일인 2026.07.03.보다 앞섭니다. 따라서 임차권만 놓고 보면 대항력 및 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 권리입니다. 2024.12.26. 을구 5-2번은 기존 임차권의 경정등기이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기
- 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기를 말소하는 것에 동의
② 임차인 분석 — 확약 대상 1명, 별도 점유기록은 미상
실명과 임차권등기가 확인되는 임차인은 박시은 1명입니다. 임차권 경정등기는 동일 임차권에 포함합니다. 별도 점유 관련 기록은 인적사항이 확인되지 않아 독립적인 임차인인지 추가 확인이 필요합니다.
| 구분 / 점유자 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|
|
박시은 을구 5번 주택임차권 |
220,000,000원 전입·점유 2022.05.20. 임차권등기 2024.06.27. |
대항력 있음 HUG 확약으로 포기 예정 |
확정일자 기재 2022.03.30. / 2022.06.16. 우선변제권 주장 |
HUG 확약 잔존보증금 청구권 포기 임차권등기 말소 동의 |
|
추가 점유기록 인적사항 미상 |
보증금 미상 전입일·점유개시일 미상 |
가능·미상 대항력 판정 불가 |
미상 확정일자 확인 필요 |
확약 적용 미확인 HUG 확약 대상 여부 확인 필요 |
박시은의 임차보증금은 등기부상 금액을 기준으로 표시했습니다. 확정일자는 임차권등기 원문에 기재된 1차·2차 계약일 기준이며, 실제 배당액은 배당요구 및 배당순위 확인이 필요합니다. 별도 점유기록은 박시은과 동일인인지 확인되지 않으므로 별도 위험으로 관리해야 합니다.
2. 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 확인할 것.
3. 현장 재방문 및 전입세대 확인을 통해 추가 점유자가 있는지 확인할 것.
4. 추가 점유자가 별도 임차인이라면 보증금·전입일·확정일자를 확인하고 대항력 및 인수 여부를 별도로 분석할 것.
③ 시세·가격 판단 — 실질취득액은 1.84억, 가격 메리트는 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 184,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 건물 또는 인근 다세대주택의 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
배당은 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 220,000,000원을 기준으로 계산합니다. 집행비용을 먼저 공제하면 HUG에 돌아가는 예상 배당액은 180,624,000원이며, 채권자 미배당액은 39,376,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.8% 추정) | - | 3,376,000원 | - |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 180,624,000원 | 39,376,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. HUG의 미배당 39,376,000원은 채권자 측 미회수액이며, 확약서에 기재된 매수인 상대 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 약정이 이행된다면 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 채권자 미배당 증가
제시된 회차별 매각 시나리오에 따르면 감정가의 80%, 64%로 최저매각가가 내려갈 경우 HUG의 미배당액은 다음과 같이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 확약 대상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 39,376,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 75,660,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 104,688,640원 | 0원 |
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 2층입니다. 외벽은 벽돌붙임·드라이비트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 관련 제한도 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 거래가격과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 특히 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태에 따른 가치 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.08.26. 제출된 확약서의 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 잔존보증금 반환청구권 포기 범위가 박시은의 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서상 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어지는지 확인하세요. 단순히 확약서가 제출되었다는 사실만으로 말소 완료를 전제해서는 안 됩니다.
- 추가 점유자 확인. 별도 점유기록이 존재합니다. 전입세대 확인, 현장 방문, 점유자 면담 등을 통해 추가 임차인의 존재와 보증금·전입일을 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 등기부에는 주택임차권이 남아 있습니다. 확약서와 명세서의 기재가 일치하는지 원본으로 대조하세요.
- 배당관계 확인. HUG의 청구금액은 220,000,000원이고 신건 가정 배당액은 180,624,000원입니다. 미배당액이 매수인에게 청구되지 않는다는 확약 내용을 반드시 확인하세요.
- 내부 상태 및 수리비. 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 마감, 설비, 누수, 수리 필요 여부 등을 확인한 후 입찰가를 정하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 내용을 확인하고 취득 목적에 맞는지 점검하세요.
- 관리비 및 공과금. 관리비 체납 및 공용부분 미납금 여부를 확인하고 인도 과정에서 추가 비용이 발생하는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확약 대상에 한정된다”
이 사건은 표면적으로 보면 임차보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 현재 최저매각가 184,000,000원보다 보증금이 더 큰 구조입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 부담이 크게 남을 수 있는 유형입니다.
그러나 2026.08.26. 주택도시보증공사의 확약서에는 대항력 포기, 배당으로 변제받지 못한 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 약정이 유효하게 이행된다면 박시은 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 신건 기준 실질취득액은 낙찰가와 동일한 184,000,000원으로 계산할 수 있습니다.
다만 별도 점유기록은 보증금과 전입일이 미상이고, 내부 현황도 확인되지 않았습니다. HUG 확약은 박시은 임차권에만 적용되므로 추가 점유자가 별도의 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 인수 위험은 다시 계산해야 합니다. 실거래 비교 근거도 없어 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
결론은 확약 대상 권리는 조건부 안전, 추가 점유와 가격은 확인 필요입니다. 확약서 원본 및 임차권 말소 이행, 별도 점유자의 대항력 여부를 확인하기 전에는 인수 0원만을 근거로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
