의정부지방법원 2026타경61745. 경기도 고양시 일산동구 식사동 디팰리스1단지 3층 301호, 전용면적 비교 기준 59.4㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 7,500만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김기현 씨이며, 2021년 4월 27일 거래가액 2억 5,500만원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 2억 5,500만원과 주택도시보증공사의 확약서입니다. 김이준 씨는 기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로, 원칙적으로는 낙찰자에게 보증금 잔액을 주장할 수 있는 지위입니다. 그러나 확약서에는 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 담겨 있습니다.

따라서 김이준 씨에 대해서는 일반적인 대항력 인수형 계산을 그대로 적용하지 않습니다. 확약에 따른 실질 인수액은 0원*으로 처리하되, 확약 밖의 다른 점유자까지 동일하게 보호되는 것은 아닙니다. 또 시장자료는 거래 면적이 일치하지 않고 최신 거래일도 2024.09에 머물러 있어, 신건 감정가 2.75억원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2.55억 대항력 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2022.06.23. 국민건강보험공단 압류입니다. 2018.01.18. 설정된 농협은행 근저당권 216,000,000원은 2021.03.15. 이미 말소되었으므로 현재의 유효한 말소기준권리로 보지 않습니다. 2021.12.27. 등기된 종전 강제경매개시결정 역시 2022.08.22. 말소되어 현재 진행 중인 경매와 구분해야 합니다.

김이준 씨는 2021.08.23. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.06.입니다. 두 날짜 모두 2022.06.23. 기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 판단합니다. 2023.08.28. 임차권등기도 이루어졌으며, 배당요구도 한 상태입니다.

*확약 관련 금액 각주: 확약이 없다고 가정한 배당 시나리오상 김이준 씨의 계산상 잔존액은 1회 유찰 시 38,880,000원, 2회 유찰 시 82,264,000원입니다. 이는 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않기로 한 금액의 계산상 잔존액이며, 확약 적용 후 실제 인수액으로 계산하는 금액은 아닙니다. 확약서 원본과 제출 주체, 임차권등기 말소 이행 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 미상 점유자를 놓치면 안 된다

임차·점유 관련 기재는 3건입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 주택도시보증공사는 별도 신청채권자로 기재되어 있습니다. 다만 김이준 보증금과 주택도시보증공사 청구액이 모두 255,000,000원으로 나타나므로 실제 채권 귀속과 배당요구 관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 2.75억을 뒷받침할 최신 거래 근거가 부족하다

대상 물건의 비교 기준 면적은 59.4㎡입니다. 확인된 디팰리스1단지 거래는 3건이며, 거래 면적은 50.35㎡와 80.04㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 217,333,333원을 그대로 대상 호수의 시세로 사용하기 어렵습니다.

가장 최근 확인된 거래는 2024.09. 165,000,000원입니다. 최근 평균 지표도 165,000,000원이며 표본은 1건입니다. 다만 최신 거래일이 2024.09로 매각기일 2026.11.18.과 시차가 있고, 거래 면적도 대상의 59.4㎡와 다른 50.35㎡입니다. 따라서 이 금액을 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.

그럼에도 가격 경고는 분명합니다. 제공된 산출 지표상 최저가 275,000,000원은 최근 평균 지표의 166.7%입니다. 전체 3건 평균 대비로도 최저가가 126.5% 수준이지만, 이 평균에는 면적이 더 큰 80.04㎡ 거래 297,000,000원이 포함되어 있습니다. 전체 평균만으로 가격 적정성을 판단하면 실제보다 높게 평가할 가능성이 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

신건 매각가 2억 7,500만원을 가정하면 배당 산출상 김이준 씨 보증금 2억 5,500만원은 전액 배당되고, 신용보증재단중앙회도 13,101,785원을 배당받습니다. 주택도시보증공사는 청구액 255,000,000원 중 2,248,215원을 배당받는 것으로 계산되어, 해당 신청채권의 미배당액은 252,751,785원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

채권자 합계 청구액 268,101,785원 · 채권자 합계 배당액 15,350,000원 · 채권자 미배당액 252,751,785원. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 잔존액과 확약 후 인수액은 다르다

*김이준 씨에 대한 확약이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 다른 미상 점유자의 권리 및 인수 여부는 위 금액에 포함되지 않습니다.

대항력 임차인이 존재하는 경매에서는 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 증가하는 것이 일반적입니다. 이 사건의 시나리오상 확약 전 계산액도 1회 유찰 38,880,000원, 2회 유찰 82,264,000원으로 증가합니다. 하지만 김이준 씨는 잔존 보증금 반환청구권까지 포기한다는 확약이 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며, 제반 입지 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 제3층 제301호입니다. 2017.10.19. 사용승인을 받았으며, 기본적인 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 대지·규제. 대지 전체 면적은 522.0㎡이며 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합 zone), 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등이 관련됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26. 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역에 포함됩니다. 대상 용도와 매수인의 적용 여부는 실제 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 857,800원/㎡입니다. 토지의 지형은 평지·부정형이며 북동측으로 도로에 접합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 관리비·수선 이력은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 해당 단지는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래는 3건이고 면적이 서로 다르며, 최신 확인 거래는 2024.09입니다. 동일 면적의 최근 거래가 부족해 매도 가격과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 주택도시보증공사 제출 확약서의 원본과 효력, 포기 주체, 임차권등기 말소 동의 범위 및 실제 이행 여부를 확인하세요.
• 미상 점유자 조사. ‘기사항전’으로 기재된 점유자의 실제 인적사항, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 확약 대상 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 입찰을 서두르지 마세요.
• 김연미 씨 임대차 확인. 전입일은 2025.03.31.로 기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 임대차관계는 별도로 확인하세요.
• HUG 채권 대조. 김이준 씨 임차보증금 255,000,000원과 HUG 신청채권 255,000,000원이 별도로 산출된 이유를 배당요구서·채권계산서·대위 관련 원본으로 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2024.09. 165,000,000원이며 대상 면적 59.4㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적 및 유사 층의 최신 거래를 추가 확보하기 전에는 2.75억원을 적정가로 판단하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 최근 평균 지표 대비 166.7%, 거래 추세 -32.2%라는 경고를 반영하세요. 전체 평균 217,333,333원에는 면적이 더 큰 거래가 포함되어 있으므로 이를 근거로 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
• 현장 확인. 점유 현황, 내부 상태, 관리비 체납 및 인도 협의 가능성을 확인하세요. 소유자와 임차·점유자의 실제 거주 여부도 현황조사서와 대조해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약허가구역 및 각종 토지이용 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도, 가격과 점유 위험은 남는다”

이 사건은 단순히 보증금 2억 5,500만원의 대항력 임차인이 존재한다는 이유만으로 위험한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 김이준 씨에게는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 회수하지 못한 잔액도 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*으로 판단하는 것이 맞습니다.

그러나 이 결론을 전체 점유관계에 확대해서는 안 됩니다. 김연미 씨의 보증금은 미상이고, 또 다른 명세서 기재 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. HUG 신청채권과 임차보증금의 별도 계상 문제도 원본 대조가 필요합니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 최저가 2억 7,500만원은 최근 평균 지표 1억 6,500만원의 166.7%이고, 거래 추세는 -32.2%입니다. 다만 거래 면적이 일치하지 않고 최신 확인 거래도 2024.09이므로 정확한 시세를 확정할 수는 없습니다. 그렇다고 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거도 없습니다.

권리의 주된 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 미상 점유자와 채권 귀속은 추가 확인이 필요합니다. 가격은 보류입니다. 이 물건의 입찰 판단은 확약서의 실제 이행 가능성, 미상 점유자 조사, 최신 동일 면적 실거래 확인이 끝난 뒤에 내려야 합니다.