의정부지방법원 2026타경61755. 경기도 파주시 금촌동 금촌신시장 지층 비101호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,407,000,000원인 신건으로, 주거용 아파트가 아닌 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 일반목욕장과 찜질방이며 현재 임시휴업 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 2020년 5월 26일 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 등기상으로는 2009년 가등기도 확인됩니다. 따라서 후순위 담보권 소멸만으로 권리분석이 끝나지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차인이 핵심

말소기준권리는 2020.05.26 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 786,500,000원이고, 채무자는 주식회사성원산업개발입니다. 이후 정영미와 전주연의 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원 인수 가능성

실제 확인된 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서 기준으로 전입일은 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점에 따른 대항력 판정이며, 최종 법적 성립요건은 별도 확인이 필요합니다.

윤광희의 전입일은 2018.09.04로, 현재 말소기준권리 설정일인 2020.05.26보다 빠릅니다. 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있으며, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

다만 해당 물건은 주거용 주택이 아닌 목욕장·찜질방 근린시설입니다. 주민등록 전입 사실만으로 해당 영업시설 전체에 대한 주택임대차 대항력이나 상가건물임대차 대항력이 자동으로 성립하는 것은 아닙니다. 실제 임대차 목적, 인도·점유, 사업자등록 여부, 대항요건 및 임차 범위를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,407,000,000원 가정)

신건 최저가를 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 채권최고액 기준으로 근저당권자에게 총 1,046,500,000원이 배당되고, 소유자에게 344,030,000원이 남는 시나리오입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 처리했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 인수 부담

각 회차 최저매각가로 낙찰되고 임차보증금 20,000,000원 전액을 인수한다는 가정입니다. 실질취득금액은 최저매각가와 인수액의 합계이며, 가등기 위험 및 기타 취득·운영비용은 포함하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 1,125,600,000원, 2회 유찰 시에는 900,480,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 임차보증금 인수 예상액 20,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 최저매각가만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.

2회 유찰 시나리오에서 후순위 채권 미배당액은 157,424,800원입니다. 미배당 채권이 발생한다는 사실만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 해당 채권과 별도로 존속할 수 있는 선순위 권리와 임차보증금입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 금촌동 금촌초등학교 동측 인근의 금촌신시장 상가지대입니다. 주변에 각종 판매시설, 농협, 우체국, 의료기관 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2004.03.18 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 지하 1층 및 지하 2층에 목욕장·찜질방 시설이 있으며 급·배수, 위생, 소화전 및 영업 관련 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 금촌동 64-60 외 29필지가 일단지를 이루는 부정형 평지이며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제1종일반주거지역 등에 걸쳐 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 일반목욕장과 찜질방이 모두 일시휴업 중입니다. 영업 재개를 위해 필요한 설비 점검과 실제 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가에서는 임대관계를 확인하지 못했습니다. 별도로 확인된 윤광희의 임차관계와 실제 점유 현황을 함께 검토해야 합니다.
• 환금성. 지하 목욕장·찜질방은 이용 목적이 제한적인 근린시설로, 일반적인 주거용 부동산보다 매수자와 임차 수요가 좁을 가능성이 있습니다. 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 확인. 2009.06.16 가등기의 종류, 피담보채권 또는 소유권이전청구권의 성격, 2015년·2020년 경매매각 이후 효력 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명세서의 '인수권리 해당사항없음' 기재와 선순위 가등기·임차보증금 인수 분석 사이의 차이를 해소해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 윤광희의 2018.09.04 전입 사실 외에 실제 점유, 임대차 목적, 사업자등록 여부, 계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 최저가 1,407,000,000원에 보증금 인수 예상액 20,000,000원을 더한 1,427,000,000원을 기본 검토금액으로 보고, 인수 여부 확정 후 재산정해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 비101호·비201호와 목록별 목욕장·찜질방의 정확한 소재, 면적, 설비 및 매각대상 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 시설 상태. 임시휴업 중인 목욕장·찜질방의 급배수·방수·전기·소방·기계설비 상태와 재가동 비용을 현장 확인해야 합니다.
• 세금·압류. 파주시·파주시청·안산시 등 압류 이력이 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기와 별개로 당해세 등 우선배당 항목을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 죽변수산업협동조합 등의 근저당권에 공동담보 기재가 있으므로 다른 담보목적물과의 관계 및 실제 배당구조를 확인해야 합니다.
• 기준 시세. 유사한 지하 근린시설의 실거래, 임대료, 예상 순영업수익, 공실 기간 및 시설 유지비를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “14.07억보다 중요한 것은 인수권리와 실제 가치”

이 사건의 핵심은 감정가가 높고 낮은 문제가 아닙니다. 매수인이 무엇을 인수하며, 현재 휴업 중인 시설에 실제로 얼마의 가치가 있는지가 중요합니다.

우선 임차인 윤광희의 보증금 20,000,000원이 인수되는 것으로 분석돼 신건 기준 실질취득 부담은 약 1,427,000,000원입니다. 동시에 2009년 가등기가 확인되지만, 과거 경매매각 이력과 매각물건명세서 기재를 고려하면 현재 효력을 확정하기 위한 추가 검토가 필요합니다.

여기에 지하 목욕장·찜질방의 임시휴업, 시설 재가동 비용, 제한적인 매수 수요 가능성, 객관적인 시세 비교의 어려움이 겹칩니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리문제와 사업성 검토 없이는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.

종합 판단: 적극 입찰보다 권리관계와 실질가치 확인이 우선인 고위험 검토 물건입니다. 선순위 가등기와 임차인 인수 여부를 확정하고, 목욕장·찜질방의 정상 이용 가능성 및 시장가치를 검증한 뒤에야 합리적인 입찰가를 결정할 수 있습니다.