의정부지방법원 2026타경61795. 경기도 고양시 일산서구 일산동의 일산삼성아파트 106동 18층 1804호입니다. 2000년 11월 3일 준공된 378세대 단지이며, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 비교대상 면적은 84.792㎡입니다. 현재 소유자는 강용남 씨로, 2003년 2월 24일 소유권이전 등기가 확인됩니다.
등기부의 핵심은 2023년 9월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 1억 3,200만원인 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 5,500만원과 2025년 피에프씨테크놀로지스의 근저당권 6,500만원, 이후의 가압류 2건도 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 물건의 진짜 판단 포인트는 권리가 아니라 3억 5,600만원이라는 신건 가격입니다. 최근 12개월 평균은 3억 1,766만원 수준이고 최신 거래는 2억 9,000만원입니다. 감정가 그대로 낙찰받으면 최근 거래 흐름보다 상당히 높은 가격에 취득하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1876 삼성아파트 제106동 제18층 제1804호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 고봉로 351-17 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 84.792㎡ · 지하2층 / 지상24층 중 18층 |
| 소유자 | 강용남 (2003.02.24 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 / 52,181,372원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 을구 20번 · 하나은행 근저당권 · 2023.09.12 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 등기상 주요 권리 | 근저당권 3건 · 가압류 2건 (말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸) |
| 인수권리 / 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 / 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023년 9월 12일 하나은행 근저당권입니다. 을구 20번의 채권최고액은 132,000,000원이며, 같은 날 접수된 을구 21번 하나은행 근저당권 55,000,000원은 접수 순서상 후순위입니다. 이후 2025년 12월 19일 설정된 피에프씨테크놀로지스 근저당권 65,000,000원도 매각으로 소멸합니다.
2026년 7월 14일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이후 메리츠캐피탈의 가압류 29,731,491원과 토스뱅크의 가압류 5,627,500원이 추가됐습니다. 두 가압류 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2019년 하나카드·우리카드·삼성카드·신한카드의 가압류와 2021년 우리카드 관련 강제경매도 등기부상 말소 처리된 이력이 확인됩니다. 현재 남아 있는 권리와 과거 말소된 권리를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
경매 신청채권자인 피에프씨테크놀로지스의 사건 청구액은 52,181,372원입니다. 다만 해당 채권자가 보유한 을구 23번 근저당권의 채권최고액은 65,000,000원입니다. 청구액과 채권최고액은 서로 다른 개념이며, 아래 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다
비교대상은 동일 단지인 일산삼성의 동일면적 84.79㎡ 거래입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 321,833,333원이지만, 이 평균에는 2022년과 2023년의 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 최근 거래 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.79㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 22 | 358,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2024.07 | 84.79㎡ | 3 | 296,000,000원 |
| 2024.06 | 84.79㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2024.05 | 84.79㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2023.12 | 84.79㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2023.10 | 84.79㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2023.09 | 84.79㎡ | 10 | 317,000,000원 |
| 2023.08 | 84.79㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2023.06 | 84.79㎡ | 24 | 308,000,000원 |
| 2022.05 | 84.79㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 321,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 3건 | 317,666,666원 |
핵심은 전체 평균 3억 2,183만원이 아니라 최근 12개월 평균 317,666,666원입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 12월 3억 500만원, 2026년 5월 3억 5,800만원, 2026년 9월 2억 9,000만원입니다.
최저매각가 356,000,000원은 최근 12개월 평균보다 38,333,334원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 112.1%입니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교하면 차액은 66,000,000원으로, 최저가가 최신 거래의 122.8%에 해당합니다.
더욱 중요한 것은 거래 추세입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 -1.7%입니다. 시장이 상승하는 상황에서 과거 평균을 기준으로 높은 입찰가를 정하는 것이 아니라, 최근 거래 수준을 우선해야 하는 상황입니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 순서 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (매각가 약 1.6% 추정) | - | 5,784,000원 |
| 2 | 을구 20번 근저당 · 하나은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3 | 을구 21번 근저당 · 하나은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 4 | 을구 23번 근저당 · 피에프씨테크놀로지스 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5 | 갑구 16번 가압류 · 메리츠캐피탈 | 29,731,491원 | 29,731,491원 |
| 6 | 갑구 17번 가압류 · 토스뱅크 | 5,627,500원 | 5,627,500원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 62,857,009원 |
신건 356,000,000원 기준 집행비용 5,784,000원을 제외하면 채권자에게 총 287,358,991원이 배당됩니다. 추정상 채권자들은 전액 배당받고 소유자에게 62,857,009원이 남습니다. 피에프씨테크놀로지스 배당액은 채권최고액 65,000,000원 기준이며, 실제 피담보채권액과 이자 등에 따라 달라질 수 있습니다.
여기서 주목할 점은 채권자 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 자동으로 넘어오는 구조가 아니라는 사실입니다. 아래는 제공된 유찰 시나리오를 그대로 반영한 결과입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 배당 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 356,000,000원 | 287,358,991원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 7,346,191원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 63,508,751원 | 0원 |
유찰 시나리오의 배당 부족액은 채권자 측 미회수액입니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 실제 배당은 집행비용, 당해세 등 우선권리와 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 현산중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 일산삼성은 378세대이며 2000년 11월 3일 준공됐습니다. 철근콘크리트 벽식구조, 지하2층·지상24층 건물이며 대상은 18층입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있는 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,157,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 현산중학교 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상이며 대상 용도에 아파트가 포함됩니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 다만 최근 거래가격은 2억 9,000만원부터 3억 5,800만원까지 차이가 있으며, 최근 거래 추세는 -1.7%입니다. 매수 시점의 가격 판단이 중요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 수리 상태와 누수·결로 등은 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한부터 설정. 최근 12개월 평균 317,666,666원과 최신 거래 290,000,000원을 기준으로 판단하세요. 현재 최저가 356,000,000원은 두 기준을 모두 초과합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 20번 하나은행 근저당권(2023.09.12)이 기준입니다. 같은 날의 을구 21번 근저당권과 후순위 피에프씨테크놀로지스 근저당권, 메리츠캐피탈·토스뱅크 가압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
- 신청채권액과 채권최고액 구분. 피에프씨테크놀로지스의 경매 청구액은 52,181,372원, 등기상 근저당 채권최고액은 65,000,000원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 점유 및 명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 임차인 없음이 곧 공실을 의미하지는 않습니다. 전입세대열람, 현장 점유자, 실제 거주 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 외국인 등 대상의 토지거래계약허가구역으로 확인됩니다. 매수인의 자격과 해당 거래에 적용되는 허가 요건을 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 특히 공용부분 관리비를 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 우선채권도 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 18층 대상 호수의 내부 수리 상태, 누수, 결로, 창호 및 공용시설 상태를 확인하세요. 감정평가서상 기본 설비 구비와 실제 내부 상태는 별개입니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전해도 가격은 따로 봐야 한다”
의정부지방법원 2026타경61795는 권리분석만 놓고 보면 상당히 단순한 물건입니다. 2023년 9월 12일 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 이러한 권리상 장점이 가격의 적정성까지 보장하지는 않습니다. 감정가와 최저가 3억 5,600만원은 최근 12개월 평균 3억 1,766만원보다 12.1% 높고, 최신 거래 2억 9,000만원보다 22.8% 높습니다. 최근 거래 추세도 -1.7%로 하락 방향입니다.
특히 전체 거래 평균만 보면 과거 고가 거래 때문에 현재 가격이 상대적으로 적정해 보일 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 부담스럽습니다. 1회 유찰과 2회 유찰 시나리오를 검토할 수는 있지만, 유찰 후 가격 역시 당시 실거래와 비교해야 합니다.
최종 판단은 권리 합격, 가격 보류입니다. 인수금액 0원이라는 안전성은 분명한 장점이지만, 신건 최저가 그대로 입찰할 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리 위험을 걱정하는 것이 아니라, 최근 시세에 맞는 취득가격을 지키는 것입니다.
