의정부지방법원 2026타경61800. 경기도 파주시 야당동에 위치한 '도무스데카3' 다세대주택 1층 103호입니다. 2018년 소유권을 취득한 김용주 씨의 물건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 179,742,143원입니다.

이 사건의 핵심은 임차인 권지은 씨의 보증금 173,000,000원입니다. 권지은 씨는 2023년 6월 16일 전입·점유를 시작했고, 그보다 앞선 2023년 5월 12일 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 2023년 8월 22일 국세 압류보다 전입이 빠르므로 대항력을 인정할 수 있는 관계입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 내용이 있습니다. 2026년 7월 22일 주택도시보증공사가 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의에 관한 확약서를 제출했다는 사실입니다. 이 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다면, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에게 남는 보증금 인수액은 실질적으로 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인

등기부상 현재 소유자는 김용주입니다. 소유권이전 당시 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권은 2023년 6월 16일 이미 말소됐습니다. 앞서 설정된 수협은행과 이대수의 근저당권 역시 등기부상 말소됐으므로 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2023.08.22 국 압류입니다. 이후 농협은행 가압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 말소기준이 국세 압류라는 점에서 실제 조세채권액과 법정기일에 따른 배당순위는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

권지은 씨는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자도 확보했습니다. 원칙적으로 이런 임차인은 대항력에 따른 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출한 점이 다릅니다. 확약에는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함됩니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체입니다. 이를 권지은 씨와 별개의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 확인된 임차인은 1명이며 보증금 합계는 173,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 확인 거래보다 12.4% 높은 신건

이 물건의 실거래 비교 대상은 도무스데카3입니다. 확인되는 거래는 2023년 11월 전용 42.09㎡, 2층의 185,000,000원 거래 1건입니다. 경매 대상의 비교 면적은 42.23㎡로 면적이 유사하지만, 경매 대상은 1층이고 비교 거래는 2층이라는 차이가 있습니다.

감정가와 최저매각가가 모두 208,000,000원인 반면, 확인된 실거래가는 185,000,000원입니다. 경매 최저가가 실거래가의 112.4%에 해당하므로 신건이 확인 거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

다만 실거래 1건의 거래시점이 2023년 11월이라는 점은 매우 중요합니다. 이 거래만으로 2026년 11월의 현재 시세나 상승·하락 추세를 확정할 수 없습니다. 현재 시장의 가격 수준은 추가 실거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

208,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,712,000원을 제외한 금액에서 임차보증금 173,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.

농협은행 가압류 중 5,504,603원 청구분은 전액 배당되지만, 41,555,808원 청구분은 25,783,397원만 배당됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 179,742,143원에 대한 예상배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

위 금액은 매각가 208,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 국세 압류의 실제 채권액 및 법정기일에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 매수인 인수채무로 자동 전환되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리해서 보자

이 사건은 신건이므로 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다. 유찰 시 예상 매각가격과 확약을 반영하지 않은 기계적 인수액을 비교하면 다음과 같습니다.

확약이 유효하게 적용되는 조건에서는 1회 유찰 시 실질취득액은 취득 부대비용을 제외하고 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원이 됩니다. 다만 이것은 매각가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다.

또한 확인된 실거래가 185,000,000원은 2023년 11월 거래입니다. 유찰가격이 이 거래가보다 낮아지더라도 이를 곧바로 현재 시세보다 저렴하다는 확정적 판단으로 연결해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 파주시 야당동 소재 운정4동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택 등이 혼재한 주거지역이며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 운정역이 소재합니다. 대중교통 여건은 전반적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접하며 이를 통해 인근 지역으로 이동할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지가 일단을 이루는 사다리형 건부지이며, 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 상태입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 속하며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다. 입찰 전 실제 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,052,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지면적은 191.0㎡로 확인되나 이는 해당 필지의 면적이며 개별 호수의 전유면적 또는 대지권면적과 동일하게 볼 수 없습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모이며 확인 실거래가 1건으로 제한됩니다. 거래 유동성이 충분하다고 단정하기 어렵고, 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구와 제출 주체의 권한을 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 권지은 명의 을구 9번 임차권등기가 확약 내용에 따라 실제 말소될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 점유 상태는 별개입니다. 낙찰 후 현장 인도 가능 여부와 점유자 관계를 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2023.08.22 국 압류가 말소기준권리로 제시됐습니다. 파주세무서 관련 조세채권액, 법정기일, 교부청구 여부와 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 임차보증금 예상배당 173,000,000원은 특정 조건을 전제로 한 계산입니다. 실제 집행비용과 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 가격 재조사. 확인된 동일 건물 거래는 2023.11의 185,000,000원 1건입니다. 최근 주변 다세대주택 거래, 현재 매물 호가, 1층 특성 및 내부 상태를 추가로 비교해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 미납 여부와 낙찰자에게 승계될 가능성이 있는 금액을 확인하세요.
• 토지 관련 제한. 토지거래허가구역 지정 내역이 있으므로 매수인의 신분·취득 방식·현행 규정에 따른 허가 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 매각기일 전에 반드시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 위험하다”

이 물건은 임차보증금 173,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 처음에는 권리관계가 복잡해 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 실질 0원입니다.

그렇다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 208,000,000원은 확인 실거래가 185,000,000원을 23,000,000원 웃돕니다. 더욱이 비교 거래가 2023년 11월의 단 1건이므로 현재 시세를 충분히 검증했다고 보기도 어렵습니다.

국세 압류가 말소기준권리인 점, 확약의 실제 효력 확인이 필요한 점, 10세대 규모 다세대주택의 제한적인 실거래 표본도 함께 고려해야 합니다.

결론은 ‘확약으로 권리위험 완화, 신건 가격은 보류’입니다. 확약 원본과 조세채권을 확인하고, 현재 거래시세를 추가 조사한 뒤 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 인수액이 0원이라는 장점과 낙찰가격의 적정성은 별개의 문제입니다.