의정부지방법원 2026타경61897. 경기도 파주시 야당동 239-64, 태성휴빌4차 3층 303호 다세대주택입니다. 전용면적은 54.225㎡이며, 2016년 10월 16일 준공된 11세대 규모의 건물입니다. 현재 소유자는 홍지우로, 2021년 6월 18일 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 현재 유효한 근저당권에 따른 인수 부담은 확인되지 않습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 2026년 7월 24일 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 문제는 그보다 앞서 설정된 편동찬의 임차권과 현황조사상 확인된 다른 점유자들입니다.
특히 2026년 8월 12일 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 담겨 있습니다. 이는 해당 임차인에 대한 인수 위험을 크게 줄이는 중요한 자료입니다. 다만 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자 2명의 위험까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 239-64 3층 303호 도로명: 경기도 파주시 하우2길 31 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 54.225㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물명 / 규모 | 태성휴빌4차 · 총 11세대 · 2016.10.16 준공 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 홍지우 (2021.06.18. 거래가액 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 기준권리 | 2026.07.24. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 명세서 기재 | 명시적 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차권과 확약이 핵심
등기부상 과거 근저당권은 모두 말소된 상태입니다. 2016년 난곡새마을금고의 채권최고액 455,000,000원 근저당은 2017년 2월 14일 말소되었고, 2017년 안양원예농업협동조합의 142,800,000원 근저당은 2020년 1월 15일 말소되었습니다. 2020년 우리은행의 115,500,000원 근저당 역시 2021년 5월 28일 말소되었습니다.
따라서 과거 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 기준이 되는 권리는 2026년 7월 24일의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 임차권과 점유관계는 별도로 검토해야 합니다. 2026년 10월 21일 파주시 압류는 경매개시결정 이후의 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다.
*편동찬 관련 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 잔존 보증금 인수 실질 0원(배당모형상 주택도시보증공사 청구 미배당액 157,964,000원 별도 확인).
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약 1명과 미상 2명
조사된 임차인은 총 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 확인되지 않습니다. 편동찬은 보증금과 임차권등기가 확인되고 확약서가 제출되었지만, 나머지 2명은 보증금 또는 전입정보가 불완전하여 전체 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 편동찬 | 2021.05.28. / 2021.04.19. | 190,000,000원 | 대항력 포기 확약 | 우선변제 가능 배당요구 확인 |
2023.07.18. 임차권등기. HUG 확약 적용 시 잔존 인수 실질 0원* |
| 진경덕 | 2024.04.30. / 미상 | 미상 | 있음 | 미상 2026.08.20. 배당요구 |
보증금·확정일자 미상. 인수액 산정 불가 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입·확정일자·보증금 확인 필요 |
*편동찬의 확약에 따른 인수 0원은 해당 임차권에 확약이 적용되고 잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 외 임차인의 권리에는 영향을 주지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 거래보다 높다
동일 면적 54.23㎡의 태성휴빌4차 거래사례는 총 2건입니다. 최신 확인 거래는 2025년 2월 215,000,000원이며, 2021년 6월에는 190,000,000원에 거래되었습니다. 최근 거래 통계상 평균 역시 215,000,000원(1건)으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 54.23㎡ | 4층 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 54.23㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.23㎡ | 2건 | 202,500,000원 |
| 최근 거래 통계 | 54.23㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
감정가이자 최저가인 226,000,000원은 최신 거래 215,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 최저가를 최근 거래 통계와 비교하면 105.1%로, 신건 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +13.2%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가격이 높아진 방향이지만, 비교 가능한 거래가 총 2건뿐이고 최신 확인 거래가 2025년 2월입니다. 따라서 이 상승률만으로 2026년 현재 가격 상승을 확정하거나 감정가를 정당화해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 편동찬 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 32,036,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당액 | - | 157,964,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 산식 기준입니다. 집행비용 3,964,000원, 편동찬 보증금 190,000,000원, 주택도시보증공사 배당 32,036,000원으로 계산되어 있습니다. 임차인 2명의 미상 보증금 및 권리관계는 이 배당 산식에 반영되지 않은 위험으로 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정4동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스 정류장과 근거리에 경의중앙선 야당역·운정역이 소재합니다. 대중교통 이용편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 303호입니다. 2016년 준공, 총 11세대 규모이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약허가구역 관련 사항도 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 매각일 현재의 적용 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 토지 형상·도로. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 거래사례는 2건입니다. 최신 거래가 2025년 2월 215,000,000원으로 확인되지만 거래 표본이 적어 시세를 단정하기 어렵고, 대단지 아파트보다 매수 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.08.12. 제출 확약서가 편동찬의 190,000,000원 임차보증금 및 을구 7번 임차권에 적용되는지 확인하세요. 대항력 포기, 잔존청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 절차에서도 이행되는지 확인해야 합니다.
- 진경덕 보증금 확인. 2024.04.30. 전입 및 2026.08.20. 배당요구가 확인됩니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하기 전까지 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 기사항전 점유자 확인. 전입일과 확정일자, 보증금이 모두 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 존재 여부를 확인해야 하며, 대항력은 가능·미상으로 유지해야 합니다.
- 배당채권 대조. 편동찬 보증금 190,000,000원과 HUG 청구액 190,000,000원의 권리관계가 명확히 정리되어 있는지 배당요구서와 확약서 원문을 대조하세요.
- 명세서와 등기부 비교. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음이라는 문구만으로 판단하지 말고, 을구 7번 임차권등기와 현황조사상 점유자 정보를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최신 거래 및 최근 거래 통계는 215,000,000원입니다. 신건 최저가 226,000,000원은 최근 거래 대비 105.1%이므로 시세보다 저렴하다는 판단은 금물입니다.
- 거래 표본의 한계. 동일 면적 거래는 2건이며 최신 확인 거래는 2025.02입니다. 거래시점이 매각기일과 차이가 있으므로 현장 상태와 추가 거래 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 기재된 지정기간은 2026.08.25.까지이므로 2026.11.18. 매각기일 기준 최신 규제 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 배당요구 내역을 교차 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “확약 1명은 해결, 나머지 2명은 아직 미상”
이 물건의 핵심은 단순히 과거 근저당이 말소되었느냐가 아닙니다. 편동찬의 190,000,000원 임차보증금과 관련해서는 HUG의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에게 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액을 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이는 분명 긍정적인 요소입니다.
그러나 진경덕은 대항력 있는 것으로 판정되면서도 보증금과 확정일자가 미상이고, 기사항전은 전입일과 보증금조차 확인되지 않습니다. 이 두 점유자의 권리관계가 정리되지 않는 한 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 명세서의 인수권리 해당사항없음이라는 기재만으로 위험이 사라졌다고 볼 수도 없습니다.
가격 역시 신건 최저가 226,000,000원이 최신 거래 215,000,000원의 105.1%입니다. 동일 면적 거래 표본은 2건에 불과하고, 소규모 다세대라는 환금성의 한계도 고려해야 합니다.
최종 판단은 C등급입니다. 편동찬 확약이라는 긍정적인 권리 요소는 있지만, 미상 점유자 2명의 잔여 인수 위험과 배당채권 관계의 불확실성이 남아 있습니다. 여기에 신건 가격도 최근 거래보다 높습니다. 확약서의 적용 범위, 나머지 임차인 2명의 권리, HUG 배당채권의 귀속을 먼저 확인하고 가격 메리트가 확보될 때까지 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.
