의정부지방법원 2026타경61955. 경기도 고양시 덕양구 행신동 633-67, 윤창아파트 101동 12층 1206호입니다. 감정평가서상 현황은 아파트이며, 철근콘크리트 벽식구조의 17층 건물 중 12층에 위치합니다. 사용승인일은 1996년 6월 20일입니다.

등기부상 현재 소유자는 이규훈 씨입니다. 2024년 12월 11일 재산분할에 따른 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1억 8,600만원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 중소기업은행을 비롯한 금융기관과 채권자들의 가압류가 10건 설정되었지만, 모두 말소기준권리 뒤에 접수된 권리입니다. 따라서 현재 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다. 채권액이 크고 등기부가 복잡해 보여도 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 권리분석과 실제 점유 문제는 구분해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 자료가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리보다 현장 점유와 임대차 관계 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류 10건은 소멸

핵심은 2024년 12월 11일입니다. 갑구 13번 소유권이전과 을구 14번 중소기업은행 근저당권 설정이 같은 날 이루어졌습니다. 등기 접수 순서상 소유권이전은 160786번, 근저당권은 160787번입니다. 근저당권의 채권최고액은 186,000,000원입니다.

그 이후 갑구 14번부터 23번까지 가압류 10건이 접수되었습니다. 중소기업은행의 가압류 2건, 신한카드, 농협은행, 광주은행, 농업협동조합중앙회, 유동화전문회사, 우리금융캐피탈, 서울보증보험의 가압류가 포함되어 있습니다. 모두 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인·점유 관계는 별도 조사 대상입니다. 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 등이 미상이라고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 내역만으로 임차인 부재를 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정하면 안 됩니다. 전입세대열람, 확정일자, 현황조사서 및 실제 점유자 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 신건 2억 7,200만원, 시세 검증은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 272,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 따라서 현재 입찰가격은 감정가의 100%입니다.

다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 표본, 최신 거래가격 및 최근 거래 추세를 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 그러므로 2억 7,200만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가가 곧 시장가격이라는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.

유찰 시 최저매각가는 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원으로 내려갑니다. 권리상 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 유찰 가격과 실제 거래가격을 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

위 배당은 감정가와 동일한 272,000,000원에 매각되는 경우의 추정입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치입니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액 변화

유찰 시 매각가가 낮아지면 배당재원이 줄어들고 채권자의 미회수액은 증가합니다. 하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 후순위 채권의 미배당액이 낙찰자에게 넘어가지 않는다는 의미입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 신능초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 능곡역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕의 17층 건물 중 12층입니다. 사용승인일은 1996.06.20이며, 기본적인 위생·급배수설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 평지의 세장형 토지로 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 기재되어 있으므로 거래 당사자와 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황 사이의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 최근 실거래 표본과 단지 거래량을 확인할 수 없어 가격 경쟁력 및 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 유사 단지와 최근 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 임차인, 소유자 점유 여부를 현장에서 확인하고 전입세대열람 및 확정일자 자료를 대조해야 합니다.
• 명도 위험. 등기상 인수금액 0원과 실제 명도비용 0원은 다른 문제입니다. 점유자와 임대차계약 여부, 보증금, 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 272,000,000원을 그대로 시장가격으로 받아들이지 마세요. 동일 단지와 주변 유사 아파트의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 층과 상태 차이를 비교한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2026.11.05 발급된 등기부 이후 새로운 근저당권·가압류·가처분·기타 권리변동이 발생했는지 입찰 직전에 다시 확인하세요.
• 배당액 확인. 근저당권 186,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 채무액, 이자, 집행비용 및 당해세 등을 반영하면 예상배당은 달라질 수 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재되어 있으므로 거래 당사자 및 해당 용도에 적용되는 규제를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 체납액, 장기수선충당금 관련 사항을 확인하세요.
• 현장 확인. 12층 해당 호수의 내부 상태, 누수, 결로, 수리 필요 여부 및 공용시설 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다

이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2024년 12월 11일 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류 10건은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 자료 기준 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 신건 최저가 2억 7,200만원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가가 곧 적정 입찰가라는 생각은 경계해야 합니다.

특히 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 권리상 인수금액이 없더라도 실제 점유자가 누구인지, 임대차가 존재하는지, 명도에 어느 정도 비용과 시간이 필요한지는 별도로 조사해야 합니다.

권리상 인수금액은 0원. 하지만 시세와 점유는 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 입찰 판단은 단순히 가압류가 많다는 이유로 포기하거나, 인수금액이 없다는 이유로 서두르는 것이 아니라 실제 거래가격과 점유관계를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.