의정부지방법원 2026타경61981. 경기도 고양시 덕양구 원당동 840-1 소재의 주택·창고 및 토지 관련 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,967,113,140원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 이부성이며, 1995년 증여를 원인으로 소유권을 취득한 것으로 나타납니다.

권리의 중심에는 2014년 4월 3일 설정된 신교하농업협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로, 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 2023년 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다.

그러나 부동산의 실제 구성은 단순한 주택 한 채가 아닙니다. 주택 및 창고, 밭으로 이용 중인 토지, 주거나지와 일부 현황도로, 비닐하우스·철제창고·관정 등 제시외 시설이 함께 등장합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가라는 명시사항이 있어, 입찰 가능 여부부터 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2014년 4월 3일 신교하농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 31억 2,000만원이며, 을구 7번으로 등기되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

이후 갑구에는 2020년부터 2023년까지 가압류와 압류가 추가되었습니다. 이명화 3,600만원, 이부영 1억 5,000만원, 임영란 800만원, 이명례 3,000만원의 가압류와 동고양세무서장의 압류입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.

기존 말소 권리도 확인할 필요가 있습니다. 1992년 근저당권, 1996년 근저당권, 1999년 전세권(2002년 해지), 2011년 근저당권 및 2015년 근저당권 등은 등기상 말소된 상태입니다. 2016년 압류와 2017년 압류, 2019년 강제경매 및 가압류도 이미 말소된 이력입니다. 과거 권리와 현재 유효한 권리를 구분해야 합니다.

② 배당 구조 — 근저당 채권최고액과 실제 청구액의 차이

현재 감정가와 최저매각가는 1,967,113,140원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가가 적정한지, 실제 시장가보다 저렴한지에 대한 판단은 할 수 없습니다.

이 물건에서 특히 주의할 숫자는 신청채권 청구액과 근저당 채권최고액의 차이입니다.

신청채권 청구액 688,810,936원은 근저당권의 채권최고액 3,120,000,000원과 동일한 금액이 아닙니다. 채권최고액은 담보권의 한도이지 실제 대출 잔액이나 확정 배당액이 아닙니다.

아래 배당표는 근저당 채권최고액을 채권액으로 놓은 제공된 배당 산정 모형입니다. 실제 근저당 잔액, 이자, 배당요구액 및 조세채권의 법정기일에 따라 배당액과 후순위 채권자의 미배당액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,967,113,140원 가정)

위 배당표는 근저당 채권최고액과 후순위 가압류 4건을 기준으로 한 가정치입니다. 국세 압류의 체납액은 미상으로 산정에서 제외했습니다. 실제 근저당 채권잔액과 배당요구액, 조세채권 및 집행비용 확정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 시나리오 — 유찰은 채권 미배당을 키운다

현재 신건 감정가를 기준으로 1회 및 2회 유찰 상황을 가정하면 다음과 같습니다. 이는 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않으며, 매각가 하락에 따른 배당 부족 규모를 비교하기 위한 시나리오입니다.

⑤ 토지·건물 이용상태와 입지 분석

• 입지. 고양시 덕양구 원당동 소재 원신3통 마을회관 북서측 인근 및 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 벽돌조 스라브지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 바닥은 장판 및 타일 마감입니다. 전기와 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
• 목록 2. 주거용 건부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역 및 청대골섬말 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 사항이 있습니다.
• 목록 3. 지목은 전으로 이용 중인 농지입니다. 비닐하우스, 그늘막, 임시화장실, 유실수 및 고추 등이 재배되고 있으며, 일부 경계 부근에 메타세콰이어와 소나무 수십 그루가 식재되어 있습니다. 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역 등이 혼재하고 개발제한구역에도 해당합니다.
• 목록 4. 주거나지 및 일부 현황도로로 이용 중입니다. 지상에는 제시외 철골조, 철제창고, 그늘막, 관정이 소재하고 농자재 등이 적치되어 있습니다. 일부는 현황도로로 확인됩니다.
• 제시외 시설. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 실제 매각 범위, 구조물의 위치와 경계, 사용관계 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 목록별로 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 개발제한구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 동일한 이용 가능성을 모든 토지에 일괄 적용해서는 안 됩니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 목록별 적용 범위와 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 가장 중요한 위험 — 농지취득자격증명

목록 3은 단순한 공터가 아니라 실제로 밭으로 이용되고 있으며 비닐하우스, 그늘막, 임시화장실과 유실수 등이 존재합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부뿐 아니라 농지의 현황, 취득 목적, 농업경영계획 등 관련 요건을 관할 행정기관에 사전 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 목록 2·3·4가 함께 매각되는 구조입니다. 목록 3의 농지취득자격증명 문제만 해결하면 전체 취득에 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다. 목록별 지목과 실제 이용현황, 토지이용계획, 제시외 시설의 법적 관계까지 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 사전 확인. 목록 3 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 반환 불가라는 명시사항이 있어 가장 먼저 검토해야 합니다.
• 토지별 경계 확인. 목록 2·3·4의 지적도, 토지대장 및 현황을 대조하고, 일부 현황도로와 경계부 수목의 위치를 확인하세요.
• 제시외 시설 확인. 비닐하우스, 그늘막, 임시화장실, 철골조·철제창고, 관정 등의 실제 위치와 매각 포함 범위, 이용관계 및 철거 필요 여부를 확인하세요.
• 농지 현황 점검. 목록 3의 밭 이용상태, 재배 중인 작물과 유실수, 수목 및 시설의 소유·사용관계를 확인하세요.
• 현황도로 확인. 목록 4 일부가 현황도로이며 목록 2와 목록 4에는 소로2류 저촉 사항이 있습니다. 진출입 및 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 토지이용계획 확인. 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 개발제한구역, 제한보호구역 등 목록별 규제 내용을 관할 기관에서 확인하세요.
• 명의 및 공동담보 확인. 등기상 소유자 이부성과 근저당 채무자 이윤하·이부영의 관계, 공동담보목록 제2014-331호 및 실제 담보 범위를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 2023년 동고양세무서장 압류의 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당 추정에 포함되지 않은 항목입니다.
• 실제 채무잔액 확인. 신청채권 청구액 688,810,936원과 근저당 채권최고액 3,120,000,000원은 다릅니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 주택과 창고, 농지 및 제시외 시설의 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 및 사업성 검토. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 토지·주택의 개별 시세와 토지별 활용 가능성을 별도로 조사한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 지적도 및 농지취득자격 관련 내용을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 농지와 현장은 직접 확인해야 한다”

의정부지방법원 2026타경61981은 2014년 신교하농업협동조합 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 물건입니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 입찰이 쉬운 물건은 아닙니다. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 명시적인 위험이 있습니다. 여기에 주택·창고·밭·현황도로가 혼재하고, 제시외 시설과 수목, 관정 등 현장 확인 대상도 적지 않습니다.

배당 측면에서는 근저당 채권최고액 기준으로 약 13억 9,896만원의 미배당이 추정되지만, 이는 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 신청채권 청구액과 채권최고액의 차이, 실제 채무잔액 및 국세 압류는 반드시 추가 확인해야 합니다.

또한 신건 최저가 19억 6,711만원을 비교할 실거래 시세자료가 없으므로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 농취증 발급 가능성, 토지별 규제, 현장 시설의 매각 범위, 실제 이용 가능성이 확인되기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.

권리상 인수는 0원, 그러나 농취증과 토지 이용관계는 별도 검증이 필수. 이 물건의 승부처는 권리보다 토지의 취득 가능성과 실제 활용 가치에 있습니다.